Г. Арендная плата

Ранее мы установили, что земля – один из первичных факторов производства. Она является недвижимостью, находящейся в собственности физических и юридических лиц. Присвоение и хозяйственное использование земли составляют существо земельных отношений.

В сфере земельных отношений возникает аренда земли. Аренда земли – вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу – арендная плата.

Арендная плата – это форма ренты – дохода, который получает землевладелец за сдачу своей земли в аренду предпринимателю.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации договор аренды (имущественного найма) означает, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 614 ГК РФ).

Величина арендной платы зависит от размера ренты. Земельная рента – часть продукта, который создается производителем в сельском хозяйстве и присваивается собственником земли. Может показаться, что арендная плата по своей величине, как правило, равна ренте. Но это происходит не всегда таким образом.

Дело в том, что в отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и месторасположению – удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях. Все фермеры сбывают урожай по ценам, которые не только окупают ее повышенную себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и материальных ресурсов) на худших землях, но и там обеспечивают как минимум обычную прибыль.

В силу более благоприятных условий себестоимость единицы продукции на лучших и средних по качеству землях ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость (скажем 1ц пшеницы) с обычной прибылью, то на лучших участках ее индивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль представляет собой разницу между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.

В результате этого происходит распределение прибыли, полученной на лучшей земле, в следующей пропорции. Одна ее часть – в виде обычной прибыли – достается предпринимателю, а другую долю – в форме сверхприбыли – получает земельный собственник (рис. 13.)

Рис. 13. Источники дохода предпринимателя и собственника земли

В результате разницы величин прибыли и ренты (арендуемой платы, достающейся собственнику земли) возникают противоречия между интересом предпринимателя и интересом собственника земли. Как же развивается это противоречие?

Земельный собственник прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли и учитывает это обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты.

Предприниматель может, используя научно-технические достижения, повысить экономическое плодородие земли, т.е. вносить удобрения, улучшать почву и выполнять иные агротехнические мероприятия. В таком случае говорят об интенсификации сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование землей.

Подобным же образом образуется рента в добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесь дифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде ренты.

В развитом рыночном хозяйстве, где устанавливается частная собственность на землю, последняя становится предметом купли-продажи.

При продаже земли ее собственник проявляет интерес в том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещенной в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк.

В таком случае цена земли – это капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Ц_з) прямо пропорциональна величине ренты (Р_з) и обратно пропорциональна депозитной ставке банковского процента (П_д):

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчиками 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 тыс. евро в год, будет продаваться за 280 тыс. евро (14000/5 х 100). Когда же норма банковского процента снизится до 2%, цена того же участка возрастет до 700 тыс. евро (14000/2 х 100).

Во второй половине XX и в XXI вв. на рынке земли существенно изменились условия ценообразования, а, следовательно, иными стали интересы продавцов и покупателей. Стали очевидными рост массового спроса на землю и снижение ее массового предложения.

Вследствие уменьшения предложения земли начинает действовать закон цены по массовому предложению согласно которому цена на землю повышается (рис. 14.).

Рис. 14. Изменение цены земли в зависимости от ее предложения

На рисунке 14. показано, что происходит при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли. При начальном количестве предлагаемой для продажи земли, указанном на оси ординат (З₁), на рынке устанавливается цена земли на сравнительно низком уровне, отмеченном на оси абсцисс (Ц₁). Затем при уменьшении количества продаваемых земель (З₂) цена предложения земли возрастает до уровня Ц₂.

Во второй половине XX в. в странах Запада сформировалась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Следствием этого является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в США в начале 1950-х гг. цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 1980-х гг. она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на
25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 раза и более.

Вкладывать деньги в недвижимость – землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало интересным и особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекуляцию, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь земли) с расчетом получить за нее в будущем очень высокую цену. Но таким способом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними людьми. А с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих других, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов.

Учитывая усиливающийся накал интересов на рынке земли, государство стало проводить меры по регулированию земельной собственности. В Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство. В поддержке государства нуждаются мелкие фермерские хозяйства. Им требуется не только увеличение используемых земель, но и финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяются изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это сельское хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Большими особенностями отличаются земельные отношения в России. Наша страна имеет самое большое количество земель в мире. В 2005 г. в расчете на 100 человек населения приходилось: в Японии – 3 га, Китае – 11 га, США – 59 га и в России – 85 га. Вместе с тем население Российской Федерации очень неравномерно распределено по территории страны. Если в крупнейших городах очень велико число жителей (например, в Москве 10,5 млн. человек), заинтересованных в улучшении жилищных условий, то к востоку от Урала ощущается острая нехватка работоспособных жителей. Поэтому государство призвано в интересах всего народа, решать задачу более рационального расселения семей трудящихся по территории страны. Новым в таком переселении семей в восточные регионы страны – в отличие от того, что было в XX в. – должна быть усиленная забота государства о всестороннем удовлетворении интересов всех людей в работе, жилье и других социально-экономических условиях полноценной жизни.