2014-02-02
591
Обязательные разделы отчета об оценке недвижимости
А) Основные факты и выводы (общая информация, идентифицирующая объект; результаты оценки примененных подходов; итоговая стоимость).
Б) Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО.
В) Сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.
Д) Применяемые стандарты оценочной деятельности.
Е) Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Ж) Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
З) Описание процесса оценки (применение подходов к оценке с приведением расчетов).
И) Согласование результатов.
Сравнительный подход основан на анализе и обработке рыночных данных. Этот подход использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно оцениваемой стоимости. В основе сравнительного подхода лежит использование принципа замещения. Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.
|
|
|
1. Подробное исследование рынка, на основании которого выбираются основные ценообразующие факторы, и собирается подробная информация об объектах-аналогах. Основные ценообразующие факторы:
качество прав (наличие обременений);
условия финансирования (льготное кредитование, бартерные сделки);
условия рынка (изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки);
особые условия (льготы, скидки);
местоположение (престижность, доступность, качество окружения);
физические характеристики (состояние, размер, материалы, износ);
экономические характеристики (возможность ресурсосбережения, соответствие наиболее эффективному варианту использования);
сервис и дополнительные элементы (наличие парковки, системы безопасности, оборудования для бизнеса, обеспеченность связью).
2. Определение единицы сравнения. При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения: цена за единицу площади; за единицу длины участка вдоль красной линии; за участок. При анализе продаж участков со строениями обычно используют характеристики для строений – цена за 1 м2 общей площади; цена за 1 м2 полезной площади; цена за комнату; цена за квартиру или другую единицу недвижимости; цена за 1 м3 здания или сооружения; цена за единицу, приносящей доход (место в гараже, и т.д.).
|
|
|
3. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями. Методы внесения корректировок, отличающиеся соотношением количества ценообразующих факторов (m) и количества аналогов (n), можно разделить на две группы:
количественные (n ³ m +1):
техники факторного анализа:
техника парного сравнения цен (n ³ m +1);
техника регрессионного анализа – метод моделирования рынка (n >> m +1);
техника компенсационных корректировок.
качественные (n < m +1):
техника качественного сравнения;
экспертная оценка (квалиметрическое моделирование).
Корректировка может производиться в двух основных вариантах: в денежном выражении; в процентах.
4. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.
59. Ценообразующие факторы – элементы сравнения объекта оценки с аналогами
Методы внесения корректировок, отличающиеся соотношением количества ценообразующих факторов (m) и количества аналогов (n), можно разделить на две группы:
количественные (n ³ m +1):
техники факторного анализа:
техника парного сравнения цен (n ³ m +1);
техника регрессионного анализа – метод моделирования рынка (n >> m +1);
техника компенсационных корректировок.
качественные (n < m +1):
техника качественного сравнения;
экспертная оценка (квалиметрическое моделирование).
Корректировка может производиться в двух основных вариантах: в денежном выражении; в процентах.
