double arrow

Основные этапы сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости

Обязательные разделы отчета об оценке недвижимости

А) Основные факты и выводы (общая информация, идентифицирующая объект; результаты оценки примененных подходов; итоговая стоимость).

Б) Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО.

В) Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

Д) Применяемые стандарты оценочной деятельности.

Е) Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Ж) Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

З) Описание процесса оценки (применение подходов к оценке с приведением расчетов).

И) Согласование результатов.

Сравнительный подход основан на анализе и обработке рыночных данных. Этот подход использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно оцениваемой стоимости. В основе сравнительного подхода лежит использование принципа замещения. Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

1. Подробное исследование рынка, на основании которого выбираются основные ценообразующие факторы, и собирается подробная информация об объектах-аналогах. Основные ценообразующие факторы:

качество прав (наличие обременений);

условия финансирования (льготное кредитование, бартерные сделки);

условия рынка (изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки);

особые условия (льготы, скидки);

местоположение (престижность, доступность, качество окружения);

физические характеристики (состояние, размер, материалы, износ);

экономические характеристики (возможность ресурсосбережения, соответствие наиболее эффективному варианту использования);

сервис и дополнительные элементы (наличие парковки, системы безопасности, оборудования для бизнеса, обеспеченность связью).

2. Определение единицы сравнения. При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения: цена за единицу площади; за единицу длины участка вдоль красной линии; за участок. При анализе продаж участков со строениями обычно используют характеристики для строений – цена за 1 м2 общей площади; цена за 1 м2 полезной площади; цена за комнату; цена за квартиру или другую единицу недвижимости; цена за 1 м3 здания или сооружения; цена за единицу, приносящей доход (место в гараже, и т.д.).

3. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями. Методы внесения корректировок, отличающиеся соотношением количества ценообразующих факторов (m) и количества аналогов ( n), можно разделить на две группы:

количественные ( n ³ m+1):

техники факторного анализа:

техника парного сравнения цен ( n ³ m+1);

техника регрессионного анализа – метод моделирования рынка ( n >> m+1);

техника компенсационных корректировок.

качественные ( n < m+1):

техника качественного сравнения;

экспертная оценка (квалиметрическое моделирование).

Корректировка может производиться в двух основных вариантах: в денежном выражении; в процентах.

4. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

59. Ценообразующие факторы – элементы сравнения объекта оценки с аналогами

Методы внесения корректировок, отличающиеся соотношением количества ценообразующих факторов ( m) и количества аналогов ( n), можно разделить на две группы:

количественные ( n ³ m+1):

техники факторного анализа:

техника парного сравнения цен ( n ³ m+1);

техника регрессионного анализа – метод моделирования рынка ( n >> m+1);

техника компенсационных корректировок.

качественные ( n < m+1):

техника качественного сравнения;

экспертная оценка (квалиметрическое моделирование).

Корректировка может производиться в двух основных вариантах: в денежном выражении; в процентах.


Сейчас читают про: