Техника парных сравнений

Техника компенсационных корректировок

Техника качественного сравнения цен

В методе относительного сравнительного анализа оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а определить отличия оцениваемого объекта от объектов-аналогов в целом («лучше – хуже»). Определим арендную стоимость объекта оценки, исходными данными для анализа послужат объекты, приведенные в таблице:

Решение:

В результате техники качественных сравнений ставок аренды объектов-аналогов образовался диапазон ставки аренды для объекта оценки выше 33 и ниже 38 у.е. за кв. м в месяц.

Требуется определить корректировку цен в связи с обременением объекта-аналог договором аренды. Объект сравнения имеет площадь 3000 кв. м, из которых 1000 кв. м сданы в аренду по ставке 100 у.е. за кв.м. в год на 2 года.

Рыночная ставка аренды аналогичных помещений равна 200 у.е. Норма отдачи на альтернативный проект равна 24 %, рыночный коэффициент недозагрузки составляет 10 %, коэффициент операционных расходов равен 35 %.

Решение:

1. Определим годовую потерю в чистом операционном доходе за

счет невыгодного контракта: ∆ Io = (3000-1000)×(200×(1-0,1)-100)×(1-0,35)=

=104 000 у.е.

2. Определим корректировку в связи с обременением как текущую стоимость потерь за весь срок контракта по формуле

Еще одна задача:

Определим корректировку цен, связанную с льготным кредитованием объекта-аналога. В качестве сравнения выбрана продажа подобного объекта за 150 000 у.е. из которых 1/3 была уплачена сразу, а под остальную сумму продавец предоставил кредит сроком на 5 лет при ставке 10 % годовых. Известно, что сегодня на рынке в основном можно получить кредит по ставке 12 % годовых.

Решение:

1. Определим льготный платеж по кредиту при ставке 10 % для кредита суммой 2/3×150 000=100 000 по формуле (2.27) или в Excel:

Im1 =ПЛТ(0,1; 5; -100 000)=26 380 у.е.

2. Определим платеж по кредиту при рыночной ставке 12 % по формуле или в Excel: Im2 =ПЛТ(0,12; 5; -100 000)=27 741 у.е.

3. Определим годовую выгоду покупателя в связи с льготными условиями кредитования: ∆ Im = Im2 - Im1 = 27 741-26 380 = 1 361 у.е.

4. Корректировку цен, связанную с льготным кредитованием объекта-аналога, определим как текущую стоимость ежегодных выгод покупателя за срок кредитного договора при рыночной ставке по формуле или в Excel:

PV (∆ Im)=ПС(0,12;5;-1 361) = 4907 у.е.

Техника парных сравнений с абсолютными корректировками. Для офисного помещения требуется определить стоимость 1 кв.м. общей площади офисного здания. Найдены 5 объектов-аналогов, отличающихся четырьмя ценообразующими факторами и имеющие разные цены:

Решение: выполним абсолютные корректировки:

Только правами отличаются объекты 1 и 5 (абсолютная корректиовка – 295-285=10 ед.), условием расчетов – объекты 2 и 3 (254-232=22ед.), особыми условиями – объекты 2 и 5 (307-254=53 ед.), время сделки –объекты 1 и 4 (307-297=10 ед.). Применяя абсолютные корректировки, ставка для всех пяти объектов получилась равной 307. Теперь если вернуться к ставкам, которые имели все пять объектов до корректировки, то минимальное значение равно 242, а максимальное – 295. Нетрудно заметить, что скорректированный результат существенно выше «среднего», что свидетельствует о недопустимости применения оценок «по среднему» без сравнительного анализа и корректировок ставок.

Техника парных сравнений с относительными корректировками. Определите стоимость объекта недвижимости со следующими характеристиками: отдельно стоящее здание с одной спальней и без балкона, площадью 295 кв. м. Оценщиком выбраны объекты-аналоги с характеристиками, представленными в таблице:

Решение:

1. Определим относительную корректировку на различие в площади объекта. Объекты-аналоги 1 и 3 отличаются только площадью объекта, тогда относительная корректировка будет равна

2. Определим относительную корректировку на различие в количестве спален. Объекты-аналоги 4 и 3 отличаются только вторым элементом сравнения, тогда относительная корректировка равна:

3. Определим относительную корректировку на присутствие в здании балкона. Объекты-аналоги 2 и 1 отличаются только вторым элементом сравнения, тогда относительная корректировка равна:

4. Определим скорректированную стоимость объекта оценки, используя полученные на приведенных выше этапах относительные корректировки:

Стоимость объекта оценки находится в диапазоне 78 000÷78 400. Оценщик может уточнить результат стоимости, назначив субъективный вес доверия каждому объекту-аналогу. Веса назначаются так, чтобы объект-аналог, который меньше всего корректировался, получил максимальный вес.

63. Техника факторного анализа: регрессионный анализ

ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА.

1. Отбор факторов определяющих исследуемые результативные показатели.

2. Классификация и систематизация факторов с целью обеспечения комплексного и системного подхода к исследованию их влияния на результаты хозяйственной деятельности.

3. Определение формы зависимости между факторами и результативными показателями.

4. Моделирование взаимосвязей между факторами и результативными показателями.

5. Расчет влияния факторов и оценка роли каждого из них в изменении результативного показателя.

6. Работа с факторной моделью. Методика факторного анализа.

ТИПЫ ФАКТОРНОГО АНАЛИЗА

1. ДЕТЕРМИНИРОВАННЫЙ анализ – методика исследования влияния факторов, связь которых с результативными показателями носит функциональный характер, т.е. результативный показатель представлен в виде произведения, частного, алгебраической суммы факторов.

2. СТОХАСТИЧЕСКИЙ анализ – методика исследования факторов, связь которых с результативными показателями является вероятностной (корреляционной).

3. Методика ПРЯМОГО факторного анализа – исследование ведется от общего к частному (дедуктивный способ).

4. Методика ОБРАТНОГО факторного анализа – исследование ведется от частного к общему (индуктивный способ).

5. Методика ОДНОСТУПЕНЧАТОГО факторного анализа – исследуются факторы одного уровня (ступени) подчиненности, без их детализации на составные части.

6. Методика МНОГОСТУПЕНЧАТОГО факторного анализа – исследование проводится с детализацией факторов, таким образом изучается влияние факторов различных уровней соподчиненности.

7. Методика СТАТИСТИЧЕСКОГО факторного анализа – применяется при анализе на соответствующую дату.

8. Методика ДИНАМИЧЕСКОГО ФАКТОРНЫЙ АНАЛИЗ – методика исследования причинно-следственных связей в динамике.

9. Методика РЕТРОСПЕКТИВНОГО факторного анализа – изучает причины прироста результативных показателей за прошлые периоды.

10. Методика ПЕРСПЕКТИВНОГО факторного анализа – исследует поведение факторов и результативных показателей в перспективе.