Основные аспекты деятельности девелопера

К числу важнейших следует отнести следующие ас­пекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, где он работает. Состо­яние экономики региона в целом (и, безусловно, состо­яние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, про­блемы, с которыми они сталкиваются, возможность по­лучения налоговых льгот.

Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реа­лизацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без за­емных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри кото­рой можно выделить следующие типы:

— институциональные инвесторы (банки, пенсион­ные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);

— инвесторы — физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта недвижимости в соб­ственность для потребительского использования и, без­условно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);

— инвесторы — юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1) заинтересованные в получении объекта для ис­пользования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недви­жимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2) заинтересованные в получении объекта для исполь­зования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.

Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматри­вать инвестиции в недвижимость как средство увеличе­ния своих доходов в денежной форме, и в этом случае су­ществует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернатив­ными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов фи­нансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учи­тывать все эти факторы при решении вопроса о привлече­нии инвестиций, заключении договоров, определении ме­ханизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижи­мости является сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, финан­сового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ, тенденции народонаселения и заня­тости, состояние строительных технологий, региональ­ное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое зна­чение и заслуживает поэтому более подробного изложе­ния. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах.

Прежде всего следует заметить, что выделение девелоп­мента в особый вид профессиональной деятельности явля­ется способом снижения рисков, возникающих в сфере раз­вития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не меша­ет собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что ор­ганизация инвестиционного процесса в недвижимости — настолько многогранная проблема, что требует привлече­ния профессионалов для своей реализации.

Финансирование инвестиционным институтом недвижимости

Пенсионные фонды, стра­ховые компании, так называемые «институциональные инвесторы», активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании. Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, под которым по­нимается такой метод финансирования, когда пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосроч­ное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.

По сравнению с сочетанием краткосрочного кредито­вания строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору преимущества подобного способа финансирования для девелопера состо­ят в том, что этот способ уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства.

Одновременно данный способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:

— увеличивается доходность инвестиций вследствие несколько более высокого риска;

— инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;

— если в период строительства наблюдается увели­чение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм использования указанного метода финан­сирования сводится к следующему. Девелопер и инсти­туциональный инвестор уже на стадии принятия реше­ния о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуа­тации объекта дохода, либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности».

Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают доходность и базовую арендную плату, ко­торые равняются среднерыночным показателям по по­добным объектам, а также договариваются о распреде­лении возможного прироста арендной платы в опреде­ленной пропорции, как правило, 50/50.

При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», или базовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одно­временном участии в распределении прироста арендной платы.

Опыт форвардного финансирования интересен преж­де всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на быстрое увеличение инфляции на рубеже 1970-80-х гг. и связанное с этим сокращение ипо­течного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта до­хода при его эксплуатации, он уменьшает для него риск сокращения дохода, как это происходит при предоставле­нии ипотечного кредита по фиксированной ставке про­цента.

Как видно из сказанного, применение метода форвард­ного финансирования основывается на том, что собствен­ником созданного объекта недвижимости становится ин­ституциональный инвестор, однако эксплуатацию объек­та осуществляет девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимости. Подобная практика достаточно широко используется в Великобри­тании, где компании, занимающиеся коммерческой не­движимостью, как правило, совмещают эти функции.

Весьма близок к форвардному финансированию в этом отношении метод, который можно назвать продажей с обратной арендой. При нем, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объ­ект коммерческой недвижимости продается институцио­нальному инвестору при условии, что инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксиро­ванный срок и по фиксированной арендной плате. Прода­жа с обратной арендой даст возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов