Аренда недвижимости: понятие, функции, виды и формы

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

В процессе функционирования предприятиям постоянно прихо­дится решать проблемы обновления своей технической базы. Естест­венный процесс изнашивания оборудования усугубляется техни­ческим прогрессом и, как следствие, моральным старением средств труда. Особенно это актуально для российских предприятий.

Эффективное ведение предпринимательской деятельности пред­полагает широкое внедрение и использование арендных механиз­мов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: при­обрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В пер­вом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухуд­шение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процен­тов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяй­ственный оборот необходимое имущество без значительных едино­временных вложений, связанных с его приобретением, и предо­ставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Основная задача предприятий в условиях широкого ввоза импортируемых товаров - достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции, в том числе посредством снижения издержек обращения и производства. Это возможно лишь на основе современных технологий, однако переоснащение действующего парка оборудования иногда затрудняется в связи с нехваткой финансовых ресурсов. В данном случае целесообразно прибегнуть к арендным отношениям.

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем аренда­тору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» тождественные и различие между ними имеет место лишь в отношений жилых помещений, которые могут передаваться и в найм (социальный или коммерческий) - граж­данам, и в аренду - юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становле­нию и развитию предпринимательской деятельности (рис. 1).

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации (табл. 1).

Таблица

Принципы аренды недвижимости

Принципы аренды недвижимости	Определение принципа
А	Б
Смена хозяйствующего субъекта	передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную
Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме	совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и реализуются отношения собственности тиками предприятий
Договорные отношения и равноправие сторон	договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами
Материальная ответственность сторон	взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования
Платность	создается объективная основа для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов
Нерасторжимость договора при смене собственника
Целевое использование объектов

Рис. Понятие и функции аренды недвижимости

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако, как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии.

Арендные отношения развиваются в общем на двух уров­нях:

1. Формируется на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, адми­нистрацией хозяйства и первичными трудовыми коллекти­вами, семьями или отдельными работниками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к каче­ственному изменению существующих предприятий, превра­щают их в ассоциации или объединения арендаторов;

2. Складываются между пред­приятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертика­ли, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимо­связей в арендных отношениях можно выделить следующие виды аренды (табл. 2).

Таблица

Классификация видов аренды

Признак классификации	Вид аренды
А	Б
По объекту договора	­ аренда оборудования; ­ аренда транспортных средств (без экипажа; с экипажем); ­ аренда зданий, сооружений; ­ аренда предприятия; ­ аренда земельных участков и других обособленных объектов.
От степени экономической самостоятельности	­ свободная аренда ­ целевая аренда
По виду договора	­ договор аренды; ­ договор проката; ­ договор финансовой аренды (лизинг).
В зависимости от права собственности	­ аренда без выкупа имущества; ­ аренда с выкупом имущества.
В зависимости от ограничения срока аренды	­ Ограниченный срок (но не выше установленного законом для данного вида аренды или имущества); ­ Неопределенный срок (по истечении предельного срока, установленного законом, договор прекращается)
По периоду аренды	­ долгосрочная аренда (5-20 лет); ­ среднесрочная аренда (хайринг) (1-5 лет); ­ краткосрочная аренда (рейнинг).

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций - планирования, организации производственных и трудовых процессов реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

Ø арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда;

Ø частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется, например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Формы и условия аренды дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использовани­ем недвижимого имущества всех форм собственности:

- земельных участков и других обособленных природ­ных объектов;

- предприятий и других имущественных комплексов;

- отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений.

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъя­тое из оборота или оборотоспособность, которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) - атомные электростанции, объекты вооруже­ния, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объекта­ми и аренда лесного фонда допускаются только на основании ли­цензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры; в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.