Студопедия


Авиадвигателестроения Административное право Административное право Беларусии Алгебра Архитектура Безопасность жизнедеятельности Введение в профессию «психолог» Введение в экономику культуры Высшая математика Геология Геоморфология Гидрология и гидрометрии Гидросистемы и гидромашины История Украины Культурология Культурология Логика Маркетинг Машиностроение Медицинская психология Менеджмент Металлы и сварка Методы и средства измерений электрических величин Мировая экономика Начертательная геометрия Основы экономической теории Охрана труда Пожарная тактика Процессы и структуры мышления Профессиональная психология Психология Психология менеджмента Современные фундаментальные и прикладные исследования в приборостроении Социальная психология Социально-философская проблематика Социология Статистика Теоретические основы информатики Теория автоматического регулирования Теория вероятности Транспортное право Туроператор Уголовное право Уголовный процесс Управление современным производством Физика Физические явления Философия Холодильные установки Экология Экономика История экономики Основы экономики Экономика предприятия Экономическая история Экономическая теория Экономический анализ Развитие экономики ЕС Чрезвычайные ситуации ВКонтакте Одноклассники Мой Мир Фейсбук LiveJournal Instagram

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости




СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

социальные:

− базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

− тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

− тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

− стиль и уровень жизни.

экономические:

− общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

− факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

− факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

− климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;




− экология;

− сейсмические факторы.

политические (административные):

− политическая стабильность, безопасность;

− налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

− зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

− строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

− услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

− наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

местоположение:

− по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);

− наличие и состояние коммуникаций;

− наличие объектов социально-культурного назначения;

− размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

условия продаж:

− особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

− условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

физические характеристики:

− физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

− качество строительства и эксплуатации;

− наличие коммунальных услуг;

− функциональная пригодность;

− привлекательность, комфорт.

архитектурно-строительные:

− стиль, планировка, конструкции и т. д.;

− объемно-планировочные показатели и др.

финансово-эксплуатационные:

− эксплуатационные расходы;

− стоимость строительства;

− доходы, генерируемые объектом недвижимости.





Дата добавления: 2014-02-02; просмотров: 415; Опубликованный материал нарушает авторские права? | Защита персональных данных | ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ


Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Сдача сессии и защита диплома - страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 8589 - | 7069 - или читать все...

Читайте также:

  1. II. Предложение, функция предложения, закон предложения. Неценовые факторы, влияющие на объем предложения
  2. III. Предложение. Факторы, определяющие предложение. Эластичность предложения
  3. The object of Lexicology. 10.5. Себестоимость продукции и структура затрат на производство
  4. Адаптация детей к социальным факторам. Социальные факторы, влияющие на организм
  5. Альтернативные издержки и временная стоимость денег
  6. АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ. Стоимость объектов основных средств погашается с помощью амортизации
  7. Амортизация основных фондов. Амортизацию можно определить как процесс постепенного переноса стоимости средств труда на стоимость готовой продукции
  8. Амортизация основных фондов. Замена физически и морально изношенных ОФ новыми требует предварительного возмещения их стоимости, для этого необходимо чтобы стоимость выбывающих фондов была
  9. Анализ и управление затратами и себестоимостью продукции
  10. Анализ использования материальных ресурсов и их влияния на себестоимость продукции
  11. Анализ использования труда и его влияния на себестоимость продукции
  12. Анализ проекта автоматизации объектов теплоснабжения


 

35.173.234.237 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.


Генерация страницы за: 0.003 сек.