double arrow

Принцип противофазного изменения доходности


Принцип противофазного изменения доходности. Принцип изменение структуры активов портфеля.

Вторым принципом, на который ориентируется инвестор при желании создать наиболее оптимальный портфель, в котором капитал должен быть распределен между отдельными активами, так что это позволит добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска, является противофазное изменение доходности активов входящих в данный портфель.

Что означает, противофазное изменение доходности или утверждение доходность активов портфеля должна быть в противофазе? Какова основная цель данного принципа?

По отношению к различным типам доходной недвижимости коэффициент корреляции может быть применен к ставкам доходности активов. Положительная корреляция, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам. Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) характеризует, что доходность активов изменяется в противоположном направлении.

Например, исследователи рынков недвижимости в США и Великобритании выявили отрицательную корреляцию между ставками доходности традиционных финансовых активов и ставками доходности инвестиций в недвижимость, или доходностью многосемейных жилых домов, сдаваемых в аренду, и доходностью коттеджей, рассчитанных на одну семью. Это связано с тем, что доходность сдаваемых в аренду многосемейных жилых домов относительно возрастает в период кризисов, когда многие арендаторы вынуждены отказаться от покупки или аренды дома для семьи.




Изменение ставки доходности портфеля в случае положительной и отрицательной корреляции можно изобразить следующим образом.

Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. Более того, при данном коэффициенте корреляции возможно установить такое соотношение активов, при котором достигается минимальный уровень риска.

Положительная корреляция, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам. Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) характеризует, что доходность активов изменяется в противоположном направлении.

Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.



И второе дополнение, чем ближе коэффициент корреляции ставок доходности активов к нулю, тем ниже уровень риска портфеля в целом и тем меньше взаимосвязь между ставками доходностей двух активов.

И так, для того, чтобы выбрать оптимальное сочетание объектов для включения в портфель недвижимости, необходимо рассчитать коэффициенты корреляции и создать матрицу корреляции всех возможных пакетов. Для этого необходимо выполнить ряд следующих действий.

Алгоритм выбора оптимального сочетания объектов для включения в портфель недвижимости.

1. Определяем ожидаемое (среднеарифметическое) значение доходности по объектам:

, где

- доходность актива в период n;

- среднеарифметическая ставка доходности актива в общем периоде.

2. Определяем дисперсию по объектам, т.е. меру изменчивости возможного результата, представляющую средневзвешенное из квадратов отклонений действительных результатов от средних:

3. Определяем стандартное отклонение:

Стандартное отклонение (среднеквадратическое отклонение) характеризует уровень риска отдельного актива через изменение доходов этого актива, определяется как квадратный корень дисперсии:

4. Определяем коэффициент ковариации двух случайных чисел:

Ковариация – взаимозависимые совместные изменения двух и более признаков экономического процесса:

5. Определяем коэффициенты корреляции двух случайных чисел:

6. По результатам расчетом исходя из условия противофазного изменения доходности выбирается сочетание объектов для включения их в портфель недвижимости.



Риск портфеля находится на основании величины стандартного отклонения по следующей формуле:

, где

- удельные веса активов;

- коэффициент корреляции активов.







Сейчас читают про: