Объекты собственности и оценки

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Вещи – материальные объекты внешнего мира. Естественные свойства вещей могут обусловить различное правовое регулирование отношений людей по поводу вещей. Например: неделимость – необходимость появления общей стоимости. Потребляемые вещи – не являются предметом договора имущественного найма.

В рыночной экономике возникло новое деление вещей – на движимые и недвижимые. Недвижимое имущество – перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. (Это здания, сооружения, а также - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.). На недвижимое имущество требуется регистрация права собственности. Движимое имущество - всё остальное (деньги, ценные бумаги, драгоценные камни и драгоценные металлы, долги и др.). Регистрация прав на большую часть движимого имущества не требуется, кроме ценных бумаг и др.

Предприятие – производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью.

Предприятие или фирма представляет собой организационно-экономи­ческую форму существования бизнеса.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринима­тельской деятельности (ГК РФ, ст. 132).

Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имуще­ства, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении сто­имости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и долж­на отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности. Поскольку представление о по­лезности зависит от конкретных интересов покупателя, постольку оценщику приходится определять различные виды стоимости (восстановительную, ликвидационную, инвестиционную и т.п.).

Принципиальное значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производ­ством товара, она обязательно принимает во внимание экономический имидж - положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с позиций эко­номической концепции фирмы.

Данная концепция в противовес бухгалтерской модели позволяет опре­делить рыночную ценность предприятия. Она учитывает такие факторы, как вре­мя, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную сферу и внутрен­ние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку рыночная цена любого объекта, порождающего доход или поток денежной наличности, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отражающего требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвес­тиций.

При балансовой или бухгалтерской оценке активы фирмы равны пассивам плюс чистый собственный капитал: А = П + СК.

При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно слагаемое - неосязаемые (внебалансовые) активы; и равенство приобретает вид:

А* = П* + СК*.

Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с кли­ентами, и другие нерегистрируемые активы, включая ценность доброго имени компании (гудвилл).

Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыноч­ная), или экономическая, ценность не совпадают, то должен существовать скрытый, или внебалансовый, капитал.

Скрытый капитал имеет два источника:

1) разницу между рыночной и балансовой оценками активов (А* - А);

2) неучет внебалансовых позиций (НА*), которые в соответствии с об­щепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.

Если бы система бухгалтерских оценок предусматривала формальный учет внебалансовых статей, скрытый капитал не существовал бы.

Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет сделать реальную оценку фирмы. Оценка же, проводимая на базе экономической концепции, дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвес­торов.

Одной из распространенных форм предприятий являются финансовые институты. Через финансовые институты на финансовых рынках осуществляется аккумуляция и распределение ресурсов, выполняются различные посреднические услуги.

К финансовым институтам относят:

o Коммерческие банки

o Страховые компании

o Инвестиционные фонды и компании

o Негосударственные пенсионные фонды

o Фондовая биржа

o Финансовая компания

o Фонды взаимного кредита (кредитные союзы)

o Депозитарий

o Дилинговые центры FOREX

o Небанковские кредитные организации

o Прочие

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, заве­щать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит но­вые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия, и для фирмы.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определен­ными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость.

Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, удовлетворяют потребности собствен­ника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Бизнес обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в кото­рый осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъе­динены во времени. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвести­ционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы (цеха, производства, линии и др.).. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, кон­кретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса ста­новятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его состав­ляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчиво­сти, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нараста­нию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для ста­бильности в обществе, необходимо участие государства не только в регули­ровании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыноч­ных цен на бизнес, в его оценке.