Формульный инструментарий

Показатель, пояснение	Формулы, методики для расчёта	Обозначения
1.Стоимость земельного участка (прямая капитализация)		Д - чистый операционный или рентный доход; k_кап – коэффициент капитализации;
2.Стоимость земельного участка как текущая стоимость будущих доходов от его использования и продажи		Д_i – ожидаемый или чистый рентный доход за i-тый год; n – период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода; Р – текущая стоимость реверсии;
3.Скорректированная цена продажи подобного земельного участка		Цзп_факт – фактическая цена продажи подобного земельного участка; ∆Цзп_j – разница (поправка) в цене (+,-) продажи подобного земельного участка относительно участка, который оценивается, за j-тым фактором сравнения; m – количество факторов сравнения;
4.Стоимость земельного участка (методический подход, который базируется на учёте затрат на земельные улучшения)		Д_о – ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный, рентный доход от его использования; В_n – затраты на земельные улучшения;
5.Чистый операционный доход, который приходится на здания (метод остатка для земли)		В_буд – текущая стоимость зданий и сооружений; – коэффициент капитализации для зданий и сооружений;
6.Коэффициент капитализации для зданий и сооружений		k_пов – коэффициент возвращения (возмещения) капитала; k_з – коэффициент капитализации для земли;
7.Чистый операционный доход, который приходится на земельный участок		ЧОД_з – чистый операционный доход, который приходится на земельный участок; ЧОД_буд – чистый операционный доход, который приходится на здания и сооружения; ЧОД – общий чистый операционный доход;
8.Остаточная стоимость земли методом капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли		ЧОД_з - чистый операционный доход, который приходится на земельный участок; k_з – коэффициент капитализации для земли;

9.Средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации		– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; ∂_з, ∂_буд – доля зданий, сооружений и земельного участка относительно общей стоимости; k_з,k_буд – коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений;
10.Стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода		В_НМ – стоимость всего недвижимого имущества; ЧОД – общий чистый операционный доход;
11.Расчёт стоимости земли с помощью частичного коэффициента		В_НМ – стоимость всего недвижимого имущества; ∂_з – доля земельного участка относительно общей стоимости;
12.Действительный валовый доход		ПВД – потенциальный валовый доход; В – величина возможных затрат;
13.Потенциальный валовый доход (метод капитализации доходов)		S – площадь, которая предоставляется в аренду; С_о – арендная ставка за 1 м²; Д_ин – другие доходы от владения объектом оценки;
14.Стоимость объекта недвижимости		ЧОД – общий чистый операционный доход; k_кап – коэффициент капитализации для объекта недвижимости;
15.Чистый операционный доход	(за исключением амортизации)	ДВД – действительный валовый доход; ОВ – операционные затраты (за исключением амортизационных отчислений);
16.Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтированных денежных потоков		Д_i – ожидаемый доход от владения объектом за i-тый год; Р - текущая стоимость реверсии; n – период (в годах), для которого прогнозируется получение доходов от владения объектом;
17.Стоимость реверсии		Д_i₊₁ – ожидаемый доход от владения объектом за 1-вый год пост прогнозного периода; q – долгосрочные темпы увеличения ожидаемых доходов;
18.Процент совокупного износа в восстановительной стоимости (по методу срока жизни)		В_эф – эффективный возраст объекта; С_еж – срок экономической жизни объекта;
19.Величина совокупного износа по методу разбивки		З_физ – физический износ (устраняемый, не устраняемый); З_функц – функциональный износ (устраняемый, не устраняемый); З_зовн – внешний износ;

20.Поправка на проведённый ремонт (в расчёте на 1м² площади)		В₁ – стоимость объекта 1, грн; В₂ – стоимость объекта 2, грн; S₁ – площадь объекта 1, м²; S₂ – площадь объекта 2, м²;
21.Вероятная стоимость оцениваемого объекта		S_o – площадь оцениваемого объекта, м²; Пр – поправка на проведённый ремонт (в расчёте на 1 м² площади); S_анал – площадь аналога, м²; В_анал – стоимость продажи аналога, грн;
22.Валовый рентный мультипликатор		ВРМ – валовый рентный мультипликатор; Ц_анал – цена продажи аналога;
23.Вероятная стоимость объекта оценки		ВРМ – валовый рентный мультипликатор; В_он – вероятная стоимость оцениваемого объекта; ПВД_ОН – потенциальный валовый доход объекта недвижимости;
Дополнительные формулы
1.Метод капитализации земельной ренты (общий расчёт стоимости земельного участка)		О_С – затраты на освоение и благоустройство территории, грн/км²; Р_Н – нормативная рентабельность (не более 6%); К_Н – нормативный коэффициент капитализации (не превышает 3%); К_Ф – коэффициент функционального использования земельного участка; К_М – коэффициент местонахождения земельного участка; S_З – площадь земельного участка, км² (м²);
2.Метод деления по компонентам (стоимость объекта недвижимости)		V_i – объём i-го элемента в объекте оценки; В_i – стоимость единицы объёма определённого вида; К_Н – коэффициент, который учитывает отличие объекта-аналога от объекта оценки; К_З – коэффициент различий в части относительно физического износа и старения объектов;
3.Стоимость недвижимости согласно результатных концепций (стоимость аннуитета и текущая стоимость объекта после окончания срока аренды)		Д – средняя арендная плата после окончания каждого периода; В_З – ожидаемая стоимость недвижимости после завершения n лет аренды.