Обязанности арендодателя

· арендодатель должен передать имущество в состоянии, которое соответствует условиям соглашения и назначению имущества (=в исправном состоянии)

· арендодатель должен передать все документы к основному имуществу, без которых невозможно использовать предмет по назначению

· арендодатель должен передать имущество без недостатков, либо предупредить об их наличии

· арендодатель несет ответственность даже за те недостатки, о которых он не знал

арендодатель освобождается от ответственности за недостатки в случаях:

· если они оговорены в соглашении

· если они были известны арендатору

· если они должны были быть обнаружены арендатором в ходе обслуживания или проверки исправности при заключении договора

· речь идет об ЯВНЫХ недостатках

/

· арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на предмет аренды (сервитут, залог и тому подобное)

· арендодатель обязан производить капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законом либо соглашением. чем отличается капитальный ремонт от текущего? в законе ответа нет – необходимо руководствоваться практикой. кап. ремонт = восстановление основных деталей и узлов, без которых невозможно эксплуатация арендуемого имущества.

обязанности арендатора:

· арендатор обязан использовать в соответствии с условиями аренды и в соответствии с назначением имущества

· арендатор обязан содержать имущество, нести необходимые расходы, производить текущий ремонт

· арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату

· арендатор обязан вернуть предмет после истечения срока аренды

права сторон:

· арендатор имеет право требовать передачи вещи в случае, если она не передана в срок

· арендатор имеет право требовать возмещения убытков, вызванных задержкой передачи

· арендатор вправе произвести самостоятельный капитальный ремонт и потребовать возмещения расходов либо уменьшения арендной платы, в случае, если капитальный ремонт является обязанностью арендодателя

· арендатор, в случае наличия недостатков, за которые отвечает арендодатель, вправе требовать безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшение арендной платы, либо самостоятельно устранить недостатки и потребовать возмещение расходов, либо расторгнуть договор и возместить убытки, или удержать свои расходы на устранение недостатков из арендной платы;

· право арендатора в случае передачи вещи, обремененной правами третьих лиц, он вправе требовать уменьшения арендной платы или требовать расторжения договора и возмещения убытков;

права арендодателя

· в случае не внесения в срок арендной платы арендодатель имеет право требовать досрочного вынесения арендной платы, но не более, чем за 2 периода подряд;

· в случае ненадлежащего использования имущества арендатором арендодатель вправе требовать прекратить ухудшать состояние имущества, либо использовать не по назначению, либо требовать расторжения договора и возмещения убытков;

· в случае, если арендатор не производит текущий ремонт арендодатель вправе требовать произвести такой ремонт

исключительные дополнительные права арендатора:

· арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, уступать права и обязанности другому лицу (перенайм), а также вправе передавать право аренды для уплаты уставного капитала с согласия арендодателя;

· во всех случаях, кроме перенайма, ответственным перед арендодателем остаётся арендатор;

· в случае надлежащего исполнения договора арендатор имеет право преимущественного заключения договора аренды на новый срок на тех же условиях перед третьими лицами (претендентами?) – для этого ем необходимо заблаговременно ПИСЬМЕННО в разумный срок предупредить арендодателя о своем желании продлить => обязанность арендодателя не заключать договор в третьими лицами в течение года, в случае, если он откажет арендатору в возобновлении отношений. если арендодатель отказал арендатору в заключении договора, но заключил договор в течение года с третьим лицом, то арендатор-1 вправе требовать перевода прав и обязанностей на себя и потребовать возмещение убытков, либо потребовать только возмещения убытков.

· право арендатора на выкуп предмета аренды. если это предусмотрено соглашением, то после выплаты выкупной цены арендатор становится собственником имущества. в данном случае договор считается комплексным (не смешанным!), и в нём сочетаются элементы аренды и элементы купли-продажи.

[21.11.2011]

Особенности изменения и прекращения договора аренды.

· Смена субъектов имеет различные юридические последствия. Смена собственника, то есть арендодателя, не влечёт прекращения аренды. (умер арендодатель = арендодателем стали его наследники, аренда продолжается)

· Прекращение юридического лица-арендатора = договор аренды прекращается.

· В случае смерти физического лица-арендатора последствия зависят от вида вещи, если вещь – движимая, то применяются общие правила. Если личность арендатора имеет значение, то аренда прекращается. Если же личность не имеет значения, то наследники арендатора могут требовать передачи имущества в пользование.

· Если предметом аренды была недвижимость, то применяются специальные правила (закон об аренде): диспозиция – стороны могут согласовать, что смерть гражданина-арендатора может повлечь прекращение аренды.

· в аренде допускается односторонний отказ (Требование о расторжении на основании судебного решения)

· арендодатель вправе требовать расторжения соглашения, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением, либо с неоднократными нарушениями, либо не по назначению;

· если арендатор существенно нарушает имущество, или более 2х раз подряд с нарушением срока не вносит арендную плату

· если арендатор не производит капитальный ремонт, когда это является его обязанностью

Эти основания не являются исчерпывающими (стороны могут согласовать иные основания для одностороннего расторжения)

Прежде чем обратиться в суд с требованием о расторжении, арендодатель обязан отправить письменное предупреждение об урегулировании спора (досудебное бла-бла) – это предупреждение должно быть приложено к исковому заявлению,

Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды по решению суда:

· когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование, либо препятствует пользованию;

· если переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки (не замеченные при первичном осмотре ок);

· если арендодатель не производит капитальный ремонт, когда это является его обязанностью;

· имущество стало непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.