Оценка недвижимости - необходимость и основные подходы

Тема 6

Стандарты древнеафриканских оценщиков, т. 1, п. 362, ст. 412

Все на свете имеет цену, а кое-что — даже стоимость.

Оценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недви­жимого имущества органически связана с анализом рынка и является его логиче­ским продолжением. По сути, оценка — это знание рынка, сфокусированное на кон­кретном объекте недвижимости. Ее цель — определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как таковая оценка — необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

♦ Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение не­движимости (продажа, мена), внесение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача недвижимости в залог или сда­ча ее в аренду, в любом случае мы встаем перед проблемой: какую цену необ­ходимо назначить, чтобы и не продешевить, и не завысить цену, как оценить наш вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимости. Все это — разновидности одной и той же проблемы — сколько же стоит недвижимость? Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются сред­ства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости. Вместе с тем характеристики рынка недвижимости таковы, что достоверное представление о стоимости объекта составить существенно сложнее, чем на других рынках.

Как уже отмечалось выше, объекты недвижимости отличаются такими физическими характеристиками, как стационарность, уникальность, долговечность. Для рынка недвижимости характерны такие признаки, как закрытость информации, ограниченное число сделок, локальность рынка, его зависимость от региональной экономики. Как вы полагаете, какова связь между указанными обсто­ятельствами и необходимостью в оценке недвижимости? Ограниченность числа сде­лок, отсутствие прямых аналогов, закрытость информации вызывают потребность в оценке недвижимости как в особой процедуре, являющейся условием принятия экономически рациональных решений при совершении операций с недвижимостью.

♦ Разумеется, это вовсе не означает, что оценка недвижимости всегда осуще­ствляется с сознательным использованием тех правил и принципов, которые кратко изложены ниже, а подробно — во множестве учебников по оценке не­движимости, написанных как отечественными, так и зарубежными авторами. Но ведь и господин Журден говорил прозой, не подозревая об этом.