Что такое оценка недвижимости?
Если попытаться дать краткий ответ на поставленный выше вопрос, то он может звучать следующим образом: оценка недвижимости — процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости всегда выступает как:
♦ адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении;
♦ процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);
♦ процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;
♦ процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.
Из сказанного следует, что ценность объекта недвижимости (термин «ценность», строго говоря, является более точным, чем понятие «стоимость») находится в прямой зависимости от:
|
|
♦ характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, технических характеристик);
♦ состава и качества передаваемых прав;
♦ содержания проводимой с имуществом операции;
♦ мотивации участников сделки;
♦ условий совершения и финансирования сделки.
Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, определяет и многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. Вместе с тем все это многообразие может быть сведено к трем группам факторов, которые так или иначе, но постоянно учитываются при оценке недвижимости и находят свое отражение и в определениях стоимости, и в принципах, и в методах оценки.
Можно сказать, что эти три группы относятся к прошлому, настоящему и будущему объекта оценки.
При оценке недвижимости должны быть приняты во внимание затраты, понесенные при создании объекта, актуальная оценка объекта рынком и, наконец, те блага и выгоды, которые объект может принести в будущем. При этом как прошлые затраты, так и будущие выгоды сводятся к их современному эквиваленту.
Этот общий принцип, по сути, и представляет собой философию оценки.
Исходя из него, используемые при оценке недвижимости разновидности определения ее стоимости можно сгруппировать следующим образом.
Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).
|
|
Стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.
Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.
Страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.