Метод сравнительного анализа продаж (МСП)

Пятый этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Четвертый этап: определение стоимости земельного участка.

Третий этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.

Метод срока жизни.

Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоя­нию здания на момент оценки.

Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффек­тивный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой основе — степень его износа:

Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.

, Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

Корректировка производится по простой формуле:

ТС = СЗ-И,

где ТС — текущая стоимость, СЗ — стоимость замещения, И — износ.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих мето­дов:

♦ Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже.

♦ Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на анало­гичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект.

♦ Метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю.

♦ Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточ­ной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли.

Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания про­водится по следующей формуле:

СН-ТС + СЗ,

где СН — стоимость недвижимости, ТС — текущая стоимость здания, СЗ — стоимость земельного участка.

Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не запла^ титза объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приоб­ретена аналогичная недвижимость. Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера его применения — массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.

Применение МСП предполагает следующие основные этапы:

♦ сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом;

♦ проверка полученной информации (цена, физические характеристики, усло­вия финансирования, местоположение и пр.);

♦ проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам;

♦ проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответ­ствии с имеющимися между ними различиями;

♦ согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемо­го объекта.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но осо­бое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки оценщик должен определить «цену» каждой поправки.

Одним из основных приемов, используемых для определения величины по­правки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.

♦ Например, задача оценщика — определение стоимости следующего объекта недвижимости: загородный дом площадью 100 кв. метров с участком в 10 соток с гаражом на одну автомашину. Для определения стоимости оценщи­ком была собрана информация, свидетельствующая о том, что аналогичные объекты (но без гаража) были проданы по цене в $80 тыс. На какую величину должна быть увеличена стоимость в связи с наличием гаража?

Для определения этой величины и используется метод парных продаж. Оценщик должен взять несколько пар продаж (с гаражом и без него):

1 пара 2 пара 3 пара

С гаражом

Без гаража

Разница

Оценщик определяет среднее значение поправки: 9000. Медианное значение (середина ряда): 9000.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся): 9000 (цифра не была

указана, проверить).

На основании полученных данных оценщик должен определить (не только из

математических соображений) величину вносимой поправки. Например, в данном

случае логичнее внести поправку не на 9000, а на большую величину, учитывая

большую стоимость самого объекта (скажем, на 9500).

Учитывая это, стоимость оцениваемого объекта может быть определена в $89 500, если это единственное отличие. Но, как правило, отличий больше.

Поэтому сначала нужно определить «цену» других поправок — на окружение, баню и пр.

Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть определе­ны с помощью метода парных продаж.

Определив величину необходимых поправок, можно переходить к корректиров­ке имеющихся данных об аналогичной продаже применительно к оцениваемому объекту. При этом внесение поправок вносится от сопоставимого объекта к оцени­ваемому.

♦ Иначе говоря, оценщик должен поставить вопрос: за какую цену был бы про­дан фактически проданный объект, если бы он обладал характеристиками оце­ниваемого?

№	Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
	Цена	-
	Бассейн	Нет	Есть (-10000)
	Телефон	, Нет	Есть (-2000)
	Сауна	Есть	Нет (+5000)
	Размер участка	10 соток	10 соток
	Окружение	-	Хуже (+2000)
	Гараж	Есть	Нет (+9500)
	Условия финансирования	Наличные	Наличные

Итого скорректированная цена равна:

80 000 - 10 000 - 2000 + 5000 + 2000 + 9500 = 84 500.

В данном случае, как видим, поправки были определены в денежном выражении. В целом корректировка может производиться в трех основных вариантах:

— в денежном выражении;

— в процентах;

— в общей группировке.

Наиболее точный прием — применение денежных поправок. Его использование возможно только в том случае, если имеется достаточное количество парных про­даж и цену отдельных элементов продаж легко установить.

Если последнее невозможно, применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок.

Возможны два способа внесения процентных поправок:

♦ на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);

♦ на независимой основе (суммированием).

Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применен.

♦ Например, если оценщик имеет данные о продаже сопоставимого объекта за $100 тыс. и считает, что оцениваемый объект на 10 % лучше по местоположе­нию, но на 5 % хуже по состоянию и на 5 — по окружению, то при суммирова­нии поправок он получит ту же величину в $100 тыс., а при использовании кумулятивного подхода — около $99 тыс.

В связи с этим возникает вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие — на независимой.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следу­ющим образом:

Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной осно­ве. К этим поправкам относятся:

— на передаваемые права;

— на условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием за­емных средств);

— на условия продажи (скидки, рассрочки);

— на время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж). Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой

основе:

— местоположение;

— состояние объекта;

— дополнительные элементы;

— экология.

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о Доста­точно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.

В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше — хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправ­данным.

Доходный подход (метод капитализации дохода.)

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижи­мости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:

— доход от эксплуатации недвижимости;

— доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пере­счета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

— величины будущих доходов;

— периода получения доходов;

— времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

I = V х R. Из этого в свою очередь следует:

V = I/R.

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода.

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

♦ Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода срав­нительного анализа продаж).

Оценка недвижимости — необходимость и основные подходы

♦ Метод прямой капитализации.

♦ Метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии, использования данного принципа.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потен­циальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оценива­емый объект за определенный период (год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объек­там (отсюда он может рассматриваться как разновидность МСП).

Например, есть следующие данные:

Сопоставимые объекты	Цена продажи	Годовая арендная плата	Отношение «цена—арендная плата» (мультипликатор)
1 объект			6,0
2 объект			5,0
3 объект			5,5

Исходя из этих данных оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (се­редина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оп­равданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мултипликатора (ВРМ) gross rental multiplier— GRМ).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от соб­ственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на ВРМ:

V = Rх GRМ.

Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или N0I — net operating income) и ставка капитализации — R (rate). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.

Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается раз­ница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затрата­ми по содержанию объекта недвижимости.

Определение чистого операционного дохода — операция, одинаково применяе­мая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирова­ния денежных потоков (МДДП).

Далее следуют различия.

МПК предполагает использование формулы:

V = N0I /r, где r — ставка капитализации.

Соответственно для применения МПК необходимо:

♦ определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);

♦ определить величину ставки капитализации;

♦ применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

♦ Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, не­обходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в кон­це периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и пр.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.

♦ Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денежной единицы, вложенной в какой-либо финансовый актив, определяет­ся по формуле:

FV = РV(1 + r)ⁿ,

где FV — будущая стоимость,

РV — текущая (настоящая) стоимость,

r — ставка капитализации,

n— число периодов получения дохода.

Соответственно этому:

РV = FV /(1+ r)^п или FV х 1/ (1 + r)^п,

где 1/(1 + r)ⁿ — коэффициент дисконтирования, величина, обратная ставке капита­лизации.

Применение МДДП позволяет учесть:

— изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с те­чением времени;

— доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его прода­жи (величину реверсии);

— изменение стоимости объекта с течением времени.

При оценке недвижимости последнее обстоятельство имеет существенное значе­ние с учетом того, что объект недвижимости, взятый как единство земли и произве­денных улучшений, испытывает на себе воздействие противоположных тенденций — износа (и, следовательно, утраты стоимости), улучшений и роста стоимости земли.

Для того чтобы учесть это влияние, при оценке недвижимости методом дискон­тирования денежных потоков вводятся понятия: «ставка дохода на капитал» и «став­ка возврата капитала». В результате ставка дисконтирования предстает как их сум­ма и не совпадает по величине со ставкой капитализации, которая отражает только доходность капитала.

В связи с этим полная формула метода будет выглядеть следующим образом:

n

РV =∑CF_i \(1 +9)ⁿ

I=1

где РV — настоящая стоимость,

CF_i — денежный поток в 1-й период,

n — число периодов,

г — ставка дисконтирования,

В любом случае применение методов МПК и МДДП предполагает правильный учет величины ставки капитализации. Здесь применяются следующие методы.

Метод рыночной выборки — фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: изучается ры­нок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения — ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Без рисковая ставка в разных стра­нах определяется по-разному. В США — это ставка дохода по государственным цен­ным бумагам. В России определение безрисковой ставки — сложная проблема. На практике используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо став­ка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR. (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).

Премия за риск:

♦ премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме без­рисковых;

♦ компенсация за низкую ликвидность актива;

♦ компенсация за возможное неэффективное управление;

♦ поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.

Например:

безрисковая ставка — 9 %; дополнительный риск — 5 %; поправка на управление — 2 %; поправка на ликвидность — 4 %.

Итого: норма доходности на капитал должна быть равна,— 19 % или 0,19.

Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вло­женного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то нужно добавить ставку возврата капитала = 5 %. Следовательно, общий уровень ставки капитализации будет равен 0,24.