Второй этап: определение износа здания

Первый этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.

Оценка может проводиться с использованием различных методов.

Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек; связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.

♦ Например, есть данные об общей величине затрат на сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 м², общие затраты — $300 тыс. в том числе затраты на сооружение фундамента — 3 %. Оцениваемое здание — 500 м². Соответствен­но, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: $300 тыс. х 0,03:2 = 450р долларов. Аналогичным образом можно найти сто­имость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, мы полу­чим полную стоимость.

Метод сравнительной единицы. При нем за основу также берутся затраты на со­оружение аналогичного здания.

♦ Если известна общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м²,1 м³.

В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого зда­ния:

С₃ - С х S(V),

где С₃ — стоимость замещения здания,

С — величина затрат на единицу сравнения,

S (V) — площадь (объем) оцениваемого здания.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод срав­нительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов — одного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).

Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения перво­начальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчи­танным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины износа:

♦ метод разделения;

♦ метод срока жизни;

♦ рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

♦ физический износ;

♦ функциональный износ;

♦ внешний износ.

Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.

Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точ­ки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устарев­шая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).

Внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с из­менением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустрани­мый.

Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

. ♦ Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастет на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.

Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответ­ствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.

Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Оче­видно, что он учитывается в размере износа.