Затратный метод

Методы оценки недвижимости

Методы оценки — конкретные способы применения принципов оценки, способы рас­чета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах. Так, в Великобритании насчитывают пять методов оценки: сравнения, ин­вестиций, прибыли, остатка, подрядчика.

В США используются три метода: затратный, сравнительного анализа про­даж, доходный. Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен в соответствии со стандартами приме­нять для оценки либо все три метода, либо (минимум) — два, обосновав причи­ну выбора.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»).

Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше — трех методов — это не дань сложившимся правилам и стандартам. Скорее, наоборот, стандарт именно по­тому и требует использования разных методов, что это необходимо для получения возможно более достоверного суждения о величине денежного эквивалента ценнос­ти недвижимости.

Эта необходимость определяется тем, что ни один из методов оценки недвижи­мости не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимо­сти. Каждый из них представляет собой лишь

один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.

Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.

В России оценщики сегодня в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским усло­виям. Исходя из него мы и рассмотрим коротко предлагаемые в его рамках методы.

Основная идея метода — объект не может стоить больше, чем придется затра­тить для создания аналогичного.

Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Алгоритм применения затратного метода следущий.