Принципы пользователя и принципы, связ.с рыноч.средой

Расскажите о группах принципов оценки недвижимости и их содержании.

Заключение брачного контракта. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, в отношении которого заключен брачный контракт (Семейный кодекс РФ гл.47)

Передача на хранение. Оц-ик опр-ет ст-сть передаваемого на хранение объекта. (ГК РФ гл.47)

Организация коммерческой концессии. Оц-ик опр-ет ст-сть передаваемого объекта (ГК РФ гл.54)

Обязательный случай проведения оценки:

1. при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям:

- при передачи в доверительное, аренде, приватизации

-при использовании объектов в качестве залога

- при продаже или ином отчуждении таких объектов

-при переуступке долговых обязательств, связанных с такими объектами

-при передаче объектов в качестве вкладов в уставной капитал

2. при возникновении споров о стоимости объекта оценки

Две группы принципов:

I. принципы,основанные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:

1) принцип полезности, – которая означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность, а значит и стоимость.

С точки зрения сравнительного подхода этот принцип раскрывается следующим образом, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимость не целесообразно платить больше, чем стоит новое строительство аналогичного объекта в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно такой же доход.

2) принцип замещения –определенное количество однородных по полезности и доходности ОН будут пользоваться самым высоким спросом.

Этот принцип связан с установлением верхней границей стоимости объекта недвижимости, которая будет обусловлена затратами на строительство заменяющие собственности в приемлемые сроки.

1) принцип ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства, от использования объекта включая выручку, от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник или польз-ль.

II. принципы, обусловленные действием рыночной среды, включают следующие четыре принципа:

1) принцип спроса и предложения – он означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения (обусловленной природной ограниченностью земельных участков), а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию улучшений).

2) принцип конкуренции – он означает, что цены на объект недвижимости устанавливаются постоянным соперничеством субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

3) принцип соответствия –максимальная стоимость объектов недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Этот принцип проявляется через прогрессию и регрессию:

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Эффект регрессии имеет место, когда ОН характеризуется излишними улучшениями; назначение ОН не соответ.его местополож-ю;

4) принцип изменения внешней среды – предполагает, что при оценке объектов недвижимости должны учитываться возможные изменения экономических, социальных и юридических условий при которых они используется, а также учет внешнего окружения и перспективы развития района необходимы.