2014-02-18
345
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.592 ГК).
Срок договора аренды
Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре либо без указания срока (юридический факт как заключение договора на неопределенный срок). Правовое последствие этого юридического факта заключается в том, что каждая из сторон имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца (диспозитивная норма).
Для отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества законодательством могут быть предусмотрены предельные сроки договора аренды. В этом случае по истечении предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным независимо от того, что стороны указали в тексте договора более длительный срок.
Согласно ст.17 КоЗ сроки аренды земель с/х назначения не может быть менее 10 лет, а срок аренды любого земельного участка не может превышать 99 лет.
| Обязанности арендодателя | |
| Обязанность | Последствия неисполнения |
| Предоставить арендатору имущество в срок, указанный в договоре или в разумный срок | · Истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 369 ГК + потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения; · Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст.582 ГК; ст.591 ГК). |
| Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора | · Потребовать от арендодателя либо: ü безвозмездного устранения недостатков имущества, либо; ü соразмерного уменьшения арендной платы, либо; ü возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; · Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; · Потребовать досрочного расторжения договора (ст.583 ГК; ст.591 ГК). |
| Предупредить арендатора о правах всех третьих лиц на арендуемую вещь | · Уменьшение арендной платы; · Расторжение договора + возмещение убытков (ст.584 ГК). |
| Производить за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законодательством или договором | · Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; · Потребовать соответственного уменьшения арендной платы; · Потребовать расторжения договора + возмещение убытков (ст.587 ГК). |
| Предварительно письменно предупредить арендатора об устранении в разумный срок нарушений, дающих право арендодателю требовать в одностороннем порядке через суд расторжение договора (п.3 ст.590 ГК) | · Возврат судом иска без рассмотрения. |
| Предоставить арендатору, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, возможность воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, при условии, что арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего | · Потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору + возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; · Только возмещение таких убытков (если утрачен интерес) (ст.592 ГК). |
| Передать имущество в собственность арендатора, если в договоре было предусмотрено право на выкуп (ст.595 ГК) |
| Обязанности арендатора | |
| Обязанность | Последствия неисполнения |
| Своевременно вносить арендную плату | · В случае существенного нарушения сроков потребовать через суд досрочного внесения, но не более чем за два последующих срока подряд (ст.585 ГК); · Если невнесение было более двух раз подряд, то можно требовать по суду досрочного расторжения договора (ч.3 п.1 ст.590 ГК). |
| Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества | · Потребовать расторжения договора + возмещение убытков (п.3 ст.586 ГК). |
| Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт | · В случае существенного ухудшения имущества требовать по суду расторжения договора (ст.590 ГК). |
| С согласия арендодателя: Ø Сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); Ø Передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); Ø Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; Ø Отдавать арендные права в залог Ø Вносить арендные права в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п.2 ст.586 ГК). | · Потребовать возмещение убытков. |
| При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1 ст.593 ГК). | · Потребовать арендную плату за время просрочки + убытки (п.2 ст.593 ГК); · В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (штрафная неустойка единственная в аренде) (п.3 ст.593 ГК). |
