Особенности отдельных видов аренды

Статья 591. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 420 настоящего Кодекса.

Ст.590, 591 ГК – расторжение по требованию как арендатора так и арендодателя – расторгнуть можно в одностороннем порядке. Основания не являются исчерпывающими, их можно предусматривать в договоре

Здания и сооружения – Декрет № 24 не требует регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п.2 ст.580 ГК). Так, иное установлено Декретом № 24 от 19.12.2008 года «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест». Договор аренды, субаренды зданий, сооружений, изолированных помещений (недвижимого имущества) заключается на срок не менее 3 лет, а на меньший срок – только с согласия арендатора (пп.1.1). Эти договоры независимо от срока аренды не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами (пп.1.2).

Лизинг (в переводе означает «брать в аренду», «арендовать»). Родина лизинга США. Первые лизинговые сделки были заключены в 1952 году. У нас лизинг появился в 80-х годах 20 века.

Договор лизинга – это соглашение, в силу которого одна сторона (лизингодатель-арендодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором-лизингополучателем имущество у определенного продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользования для предпринимательских целей (п.1 ст.636 ГК).

Лизинг активно внедрился из-за разрыва между сроками физического и морального старения продукции, когда выгоднее взять в аренду, чем разрабатывать собственное оборудование. Здесь всегда есть третья сторона.

Правовая природа. Многие исследователи пытались анализировать лизинг с помощью традиционных договоров в цивилистике: купля-продажа, заем, договор поручения, кредитный договор и тд. В то же время возникла противоположная точка зрения о том, что лизинг есть самостоятельный договорный тип. Наш законодатель полагает лизинг видом договора аренды. Бесспорно, что по своей сути лизинг представляет собой кредитную сделку по своей экономической сущности, потому что имущество передается во временное пользование на условиях платности, срочности и возвратности, то есть это товарный, а не денежный кредит. Если есть разрыв между первоначальным и встречным предоставлением – то, скорее всего, можно квалифицировать кредитную сущность правоотношения.

Характеристика договора лизинга:

1. Консенсуальный;

2. Возмездный;

3. ►Трехсторонний; ►В пользу третьего лица; ►Белорусский законодатель рассматривает его как двухсторонний.

Специальное законодательство:

1. §6 Гл.34 ГК, субсидиарно применяем §1 Гл.34 ГК;

2. Указ от 24.09.2009 года № 465 «О некоторых вопросах совершенствования лизинговой деятельности в Республике Беларусь»;

3. Положение о лизинге от 04.06.2010 года № 865 (старое положение 1997 гола утратило силу);

4. Оттавская конвенция о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 года (Республика Беларусь присоединилась в 1998 году).

Предмет. Предметом лизинга является любое движимое или недвижимое имущество. Как правило, оно относится к основным фондам. Чаще всего это машины, компьютеры, станки, технологические линии, любые непотребляемые вещи.

В соответствии с действующим ГК предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.637 ГК). Следовательно, не могут быть предметом договора лизинга вещи, используемые для семейных или бытовых нужд.

Виды лизинга:

1. Финансовый. Возмещается 75% контрактной стоимости предмета лизинга;

2. Оперативный. Возмещается менее 75% контрактной стоимости предмета лизинга;

3. Возвратный. Изначально объект находился у лизингополучателя.