Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования
Тема 2.7. Основные принципы оценки недвижимости
Будущие доходы от недвижимости (как и от любого другого объекта имущества) наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки имущества, в частности недвижимого имущества.
В основе науки об оценке лежат принципы, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.
|
|
В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.
Первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, образуют следующие принципы:
1) принцип полезности;
2) принцип замещения;
3) принцип ожидания.
Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:
1) принцип вклада;
2) принцип остаточной продуктивности земельного участка;
3) принцип равновесия;
4) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности);
К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:
1) принцип спроса и предложения;
2) принцип соответствия;
3) принцип конкуренции;
4) принцип изменения;
5) принцип взаимозависимости.
Концепция наилучшего использования - основополагающая концепция в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик оцениваемого недвижимого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости. Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта наилучшее использование объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.
|
|
При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:
1) рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого недвижимого имущества);
2) существующие нормы зонирования;
3) ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
4) текущий способ использования недвижимого имущества.
Наилучшее использование объекта недвижимости - это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободный или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.
В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка, с уже имеющимися улучшениями.
Если текущее использование не является наилучшим, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем варианте использования не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, склад, размещенный в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором он находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участка, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.
Наилучшее использование с течением времени может меняться. Например, в непосредственной близости от земельного участка с находящимися на нем жилыми домами пролегла автострада. В изменившихся условиях наилучшим использованием участка может стать строительство автозаправочной станции или придорожного кафе.