Принцип равновесия

Принцип остаточной продуктивности земельного участка

Принцип вклада

Стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии (добавлении) данного элемента.

Стоимость элемента необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке пруда за 50 000 руб. необяза­тельно увеличит стоимость недвижимого имущества на данную сумму. Стоимость вклада пруда будет измеряться его полезностью с точки зре­ния среднего покупателя (т.е. субъекта рынка). Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существен­ная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений (зданий, сооружений и т.д.). В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земель­ного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного прин­ципа является метод техники остатка для земли - универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсут­ствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый до­ход, приходящийся на долю улучшений.

Иногда этот принцип называют принципом сбалансированности (про­порциональности). Следуя этому принципу, оценщик считает, что стои­мость объекта недвижимого имущества определяется степенью равнове­сия между его парными элементами.

Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов ­земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимого имущества достигается при оптимальном (равно­весном) соотношении между землей и улучшениями, Т.е. когда при допол­нительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложени­ях не происходит относительный прирост стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.