Принцип спроса и предложения

Принцип предельной доходности

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добав­ление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого иму­щества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Суть данного принципа можно пояснить на примере земельного участка, в почву которого вносятся удобрения для увеличения его рыночной стоимости за счет повышения плодородия. Цепочка рассуж­дений выглядит следующим образом: затратив 1000 руб. на удобрения, получаем выигрыш от повышения урожайности на данном земельном участке в размере 5000 руб.; если внести в почву данного участка удобре­ний еще на 1000 руб., то получим соответствующий выигрыш в меньшем размере - 3000 руб.; следующая порция удобрений даст еще меньшую прибавку, в 2000 руб., а последняя порция и вовсе (в плане повышения сто­имости земельного участка) бесполезна, поскольку прибавка составит туже величину 1000 руб., что и затраты. Таким образом, оптимальным (пре­дельным) совокупный объем улучшений земельного участка (удобрений в данном случае) станет на том шаге улучшений, при котором выигрыш (в данном случае повышение урожайности, достигнутое за счет последней порции удобрений), совпадает с затратами на этот шаг улучшений (пор­цию удобрений). Эффект, связанный с нелинейным увеличением стоимо­сти имущества по мере добавления улучшений, называется эффектом на­сыщения (известен большинству из школьного курса физики). Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при ана­лизе устранимого физического и морального износа.

Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка.

Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимого имущества непосредственно зависит от изменения величин спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Основные закономерности, которые проявляются при этом взаимодействии, таковы.

При постоянном спросе возможно следующее:

- предложение увеличивается - цены уменьшаются;

- предложение уменьшается - цены растут.

- спрос растет - цены растут;

- спрос уменьшается - цены уменьшаются.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса - экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соот­ветствующих зависимостей «предложение - цена» и «спрос - цена» опре­деляется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом спроса.

Безусловно, закон спроса и предложения не является абсолютной закономерностью, выполняемой во всех без исключения случаях. Например, снижение цены элитных особняков может привести к уменьшению объема спроса на них, если мотивом покупателей является не столько стремление к экономической выгоде, сколько потребность в престижности своих вла­дений и демонстрации собственной избранности, принадлежности к опре­деленному кругу. С другой стороны, увеличение цены подобного объекта имущества делает его недоступным для обычного покупателя и превраща­ет такой объект недвижимости в символ процветания, что, в свою очередь, увеличивает объем спроса. Очевидно, что описанный пример относится к «нерыночным ситуациям» в изначальном смысле термина «рынок».

Однако в большинстве случаев, когда влияние на спрос и предложение основных факторов учтено, модель, соответствующая закону спроса и предложения, представляет собой вполне адекватную модель, на основе которой могут быть сделаны корректные выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Отвечая на вопрос, что же все-таки в большей мере определяет рыноч­ную стоимость - предложение (на стороне которого находятся интересы продавцов, зависящие в конечном счете от издержек производства) или спрос (на стороне которого - интересы покупателей, руководствующихся соображениями полезности), следует принимать во внимание следующее. Чем меньше длительность рассматриваемого периода, тем в большей сте­пени следует учитывать влияние спроса на стоимость, с другой стороны, чем этот период продолжительней, тем большее значение приобретает влияние издержек производства (т.е. предложения), изменение которых требует для своего проявления больше времени, чем влияние изменений в и спросе потребителей. Таким образом, рыночная стоимость в сравнительно короткие периоды в большей степени подвержена воздействию факторов, влияние которых кратковременно и неравномерно (факторов, связанных со спросом) и в меньшей степени постоянно действующим факторам, свя­занным с предложением. Однако в продолжительные периоды эти нерегу­лярно проявляющие себя «короткоживущие» факторы способны в значи­тельной мере погашать влияние друг друга и, таким образом, оставшиеся постоянно действующие факторы (связанные с предложением на рынке) в конечном счете, определяют рыночную стоимость объекта недвижимости.