Принцип замещения

Принцип полезности

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимого имущества следует исходить из того, что недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потен­циальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключе­вым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоста­вимы по своей способности удовлетворять определенные потребности соб­ственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Об­щим же является следующее: чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Осведомленный покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимо имущества цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, Т.е. с эквивалентной полезностью.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупа­тель будет рассматривать все имеющиеся у него альтернативные вариан­ты сделок и будет подходить рационально к решению вопроса выбора, располагая достаточным временем для этого. Среди альтернативных ва­риантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогично­го объекта имущества; воспроизводство аналогичных улучшений на дру­гом участке земли; вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель (потенциальный собственник объекта недвижимого имущества) не запла­тит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Та­ким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания (предвидения)

Стоимость недвижимого имущества, прежде всего, зависит не от про­шлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и мо­гут получить в будущем от приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преиму­ществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный харак­тер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обста­новка, государственные ограничения на застройку способны отрицатель­но повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в про­цессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциаль­ное воздействие.

Итак, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий (предвиде­ния) собственника.