2014-02-24
2024
Рассматриваемые объекты
Таблица 13.1
ПРИМЕР
Производственный корпус № 106
Шифр (наименование) объекта оценки — производственный
корпус № 10б.
Группа капитальности объекта оценки 1.
Расчетный объем объекта оценки 106 142 м3.
В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) типовых объектов в качестве аналога рассматривается здание средней высотой до 8,5 м без крапов.
Характеристики объекта-аналога:
• Группа капитальности 1.
• Число этажей 1.
• Фундаменты — ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) (сборник 7 УПВС, табл. 10, вариант 1).
• Стены кирпичные.
• Перегородки кирпичные.
• Колонны железобетонные (сборные и монолитные).
• Перекрытия — железобетонные балки (плиты).
• Покрытия из сборного железобетонного настила.
• Кровля рулонная.
• Полы цементно-песчаные, бетонные, асфальтобетонные, мозаичные.
• Проемы есть.
• Отделка есть.
| № п/п | Наименование | Год постройки | Строительный объем, м3 | Площадь м2 |
| Производственный корпус № 106 | 106 142 | 11 794 | ||
| Бытовой корпус № 18 главного производства | 90 197 | |||
| Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 491 022 | |||
| Производственный корпус № 3 | 259 190 | 31 360 | ||
| Здание заводоуправления (корпус № 36) | 3 175 | |||
| Склад сырья готовой продукции (корпус №5) | 274 353 | |||
| Производственный корпус № 51 | ||||
| Корпус № 60 | 1 059 590 | 147 165 | ||
| Корпус № 62 | 267 095 | |||
| Корпус № 68 | ||||
| Материальный склад (корпус № 7) | ||||
| Производственный корпус № 99 | ||||
| Компрессорная станция (корпус № 4) | ||||
| Внутриплощадочная насосная станция № 1 | ||||
| Внутриплощадочная насосная станция,№ 2 | ||||
| Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | ||||
| Склад растворителей (корпус № 10) | 1 098 | |||
| Галерея бытового корпуса № 18 | ||||
| Трансформаторная (объект 46) | ||||
| Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | ||||
| Бункерный и тарный склад сажи | ||||
| Производственный корпус № 1 | 941 809 | |||
| Склад масел (корпус № 104) |
Стоимость 1 м3 объекта-аналога (при объеме до 100 000 м3) в ценах 1969 г. составляет 8.40 руб.
В соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м3 объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки (табл. 13.2).
Таблица 13.2
| Отличительный фактор | Объект-аналог из УПВС | Оцениваемый объект | Корректирующий коэффициент |
| Группа капитальности | 1,00 | ||
| Этажность | 1.00 | ||
| Тип фундаментов | Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) | Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) | 1,00 |
| Тип стен | Кирпичные | Изнесущих панелей | 1,03 |
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.
Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:
S = CVmax,K + tyC(V-Vmax)K = 915684руб.,
где С —стоимость 1 м3 объекта-аналога;
V — расчетный объем;
К — коэффициент корректировки;
Vmax — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;
ty — корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (V max = 100000м), равный 0,95.
В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:
1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.;
1984 г. (та же) — 882 627 руб.;
на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).
Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.
При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.
Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).
Таблица 13.3
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС
| Конструктивный элемент | Процент от стоимости здания-аналога | Стоимость, тыс. руб. |
| Фундаменты | 955 852,8 | |
| Стены | 1 314297,5 | |
| Перегородки | 238 963,2 | |
| Перекрытия | 477 926,4 | |
| Кровля | 1 672 742,3 | |
| Полы | 1 433779,1 | |
| Проемы | 477 926,4 | |
| Отделочные работы | 716889,6 | |
| Прочие работы | 597 408,0 | |
| Технические системы | 1 792 223,9 | |
| В томиное: | ||
| холодное водоснабжение | 358 444.8 | |
| горячее водоснабжение | 238 963,2 | |
| канализация | 238 963,2 | |
| электроосвещение | 716889,6 | |
| вентиляция | 238 963,2 | |
| Итого | 9 678 009.0 |
Таблица 13.4
Полная восстановительная стоимость зданий
| № п\п | Наименование | Восстановительная стоимость, руб. | Восстановительная стоимость с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб. |
| Производственный корпус № 106 | 9 678 009 000 | ||
| Бытовой корпус № 18 главного производства | 3 1 707 424 000 | ||
| Корпус производства пресс-форм и рембазы №2 | 47371 487000 | ||
| Производственный корпус № 3 | 25 242 625 000 | 39 378 495 000 | |
| Здание заводоуправления (корпус № 36) | 1 169408000 | 1 824 276 480 | |
| Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) | 23 62 1 700 000 | 36 849 852 000 | |
| Производственный корпус № 51 | |||
| Корпус № 60 | 94 937 535 000 | 148 102554600 | |
| Корпус № 62 | |||
| Корпус №68 | |||
| Материальный склад (корпус № 7) | 11 965221 000 | ||
| Производственный корпус № 99 | 25 559 927 640 | ||
| Компрессорная станция (корпус № 4) | 1 690212000 | 2 636 730 720 | |
| Внутриплощадочная насосная станция № 1 | |||
| Внутриплощадочная насосная станция № 2 | 39 05 1 000 | ||
| Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 209 577 000 | ||
| Склад растворителей (корпус № 10) | 4 638 772 000 | 7 236 484 320 | |
| Галерея бытового корпуса № 18 | 298 292 000 | 465 335 520 | |
| Трансформаторная (объект 46) | 1 59 04 1 200 | 248 103 960 | |
| Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 202 887 000 | ||
| Бункерный товарный склад сажи | 4 044 049 000 | 6308 716440 | |
| Производственный корпус № 1 | 71 244862000 | 111 141 984720 | |
| Склад масел (корпус № 104) | 381 760000 | 595 545 600 |
Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы "ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.
Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.
Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.
Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.
Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:
Са = СТбал Нам Кдох +Ним,
где Са — стоимость аренды;
CT6ал — полная балансовая стоимость здания;
Нам — коэффициент нормы амортизации;
Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:
Ним —налог на имущество.
Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.
Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.
Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.
В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.
Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.
Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.
