2014-02-13
496
Современная Гуманитарная Академия
Современная Гуманитарная Академия
земельной <дол;и.не исполнил в установленный срок свои обязанности по их отчуждению, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок * с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Этот государственный орган в течение месяца со дня получения извещения обязан обратиться в суд с заявлением о „понуждении собственника-правонарушителя к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).. '
При отсутствии покупателей, желающих приобрести земельный участок или земельную доли в общей собственности, этот земельный участок или земельную доли должен приобрести субъект Российской Федерации (либо,в установленных случаях орган местного самоуправления) по начальной цене предмета торгов <см. Приложение
|
|
|
№3), -,'-,,' '-;•.. '•-'
Обязанности правообладателей земельных участков сельскохозяйственного назначения. Правообладатели (собственник, землепользователи, землевладельцы, арендаторы) земельных участков сельскохозя-йственногр назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя: почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Ненадлежащее использование правообладателями земельных участков сельскохозяйственного назначения признается достаточным основанием для принудительного изъятия. Случаи ненадлежщего использования,определяются в соответствии с Земельным кодексом
РФ,: ' '...', '",."" " '
О принудительном изъятии у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения в суд обращается орган государственной, власти субъекта Российской Федерации (в установленных случаях орган местного самоуправления), когда его ненадлежащее использование, повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление направляется в суд по правилам, установленным Земельным кодексом РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником ввиду ненадлежащего использования земельного участка (см. Приложение №4).
Особенности оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъекта Российской Федерации,
|
|
|
орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене по которой он продается, за исключением продажи с публичных торгов (см. Приложение №5).
Продавец обязан известить в письменной форме высший
исполнительный орган государственной власти субъекта Российской
Федерации (орган местного самоуправления в установленных случаях)
о намерении.продать земельный участок с указанием цены и других
существенных условий договора. Извещение вручается под расписку
или направляется заказным письмом с уведомлением. Если
извещенный государственный орган откажется от покупки либо не
уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный
участок-в течение месяца со дня поступления извещения, продавец
вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по
цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка
ниже ранее,заявленной цены или с изменением других существенных
условий договора продавец обязан направить новое извещение'в
названном, порядке. Если земельный участок будет продан с
нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской
Федерации (в установленных случаях - орган местного
самоуправления) имеет право в течение года с момента
государственной регистрации перехода права собственности
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.." '
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду (см. Приложение № 6).
При передаче в аренду, находящегося в долевой собственности земельного участка сельхозназначения, договор аренды заключается или с участниками долевой собственности или с одним из них, действующим на основании доверенностей выданных ему другими участниками долевой собственности.
Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен,на срок, не превышающий сорока девяти лет. Если договор аренды заключен на больший срок, он считается заключенным на срок, равный предельному установленному законом.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по
истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях
преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок. ч; •> '
Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, законом не ограничивается. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендуемый участок сельскохозяйственного назначения передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его
Современная Гуманитарная Академия
Современная Гуманитарная Академия
истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ограничений, установленных законом.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на
торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов
(конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения осуществляются по правилам ст. 38
Земельного кодекса РФ. '
Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения могут передаваться в аренду по правилам ст. 34 Земельного кодекса РФ. Это разрешено, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектов Российской Федерации.
|
|
|
Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Земельный участок, переданный гражданину или юридическому лицу в аренду, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лёт с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме св исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков (см. Приложение № 7).
Закон вводит известные ограничения по передачей собственность арендованных земель ^сельскохозяйственного назначения. Если земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду религиозным, организациями (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и-развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов этих народов, гражданам для сенокошения и выпаса Скота, то выкуп арендованных земель арендаторами не допускается.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными
|
|
|
Современная Гуманитарная Академия
пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам могут быть переданы только на праве аренды. /7
Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный), капитал юридического лица свою долю, а равно передать земельную долю в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК РФ.
Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектов Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу.,
Если остальные участники долевой собственности в течение месяца
с момента извещения в письменной форме или опубликования
указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей
собственности на земельный участок: сельскохозяйственного
назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан
известить в письменной форме высший исполнительный орган
государственной:,власти субъекта Российской Федерации (орган
муниципального самоуправления в установленных случаях)- о
намерении продать долю в праве общей собственности на земельный-
участок сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других
существенных условий договора. Если субъект Российской Федерации
(в установленных случаях орган местного самоуправления) откажется
от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок
сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о
намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения
извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года
продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не
ниже указанной в извещении. При продаже земельной доли по цене
ниже-ранее заявленной цены или с изменением других существенных
условий договора, продавец обязан направить новое извещение в
письменной форме по ранее названным правилам (см. Приложения № 8
и 10).. ',... :. '_ : '•;• ••;..;•• ••••'"• - •"
Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения в первые годы; земельной реформы не имел права требовать'выделения земельной доли в натуре (на местности)1. Позднее собственникам
1 См. п.9 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями. Одобрены постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 //СЗ РФ. 1995, №7, ст. 534.
Современная Гуманитарная Академия
земельных долей: без согласия других участников долевой
собственности было предоставлено право в некоторых случаях
использовать земельную долю с выделением земельного участка в
натуре (на местности).. ;
Федеральный, закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает право участника долевой собственности требовать выдела земельного участка. Установлен порядок такого выдела (см. Приложение № 9). Участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в письменной форме.остальных участников долевой собственности или опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектов Российской Федерации. В извещении указывается предполагаемое местоположение земельного участка и размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям закона о предельных размерах выделяемого участка.
Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного* участка, обя-зан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.
Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.
Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления
участников долевой собственности или опубликования сообщения не
поступят возражения от участников долевой собственности, предложение
о местоположении земельного участка и размере компенсации
считаются согласованными. '....^.,,
Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур. Порядок их проведения устанавливает Правительство Российской Федерации. В рлучаях недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.
Неиспользуемая в течение двух лет часть находящего в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть выделена чв самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации (в установленных случаях органом местного самоуправления). Субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального
образования на неиспользуемый земельный участок, если участник или
участники долевой собственности неизвестны..Когда участник или
участники долевой собственности известны, то заявление в суд подается
о прекращении права собственности на земельный участок
сельскохозяйственного назначения и признании права, собственности
субъекта Российской Федерации или муниципального образования на
неиспользуемый земельный участок. >,
Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектов Российской Федерации. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством голосов, не менее двух третей от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности, и оформляется протоколом. Он подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности. Надо ли доказывать сколь недемократична процедура принятия решений, установленная законом: два участника долевой собственности, созвав собрание, могут принимать решение обязательное для восьми отсутствующих на собрании участников долевой собственности. Это противоречит одному из основных принципов земельного законодательства (п. 11 ст.1 ЗК РФ), согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Закон обязывает участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения, в соответствии с требованиями землеустройства. Эти границы должны быть документально оформлены по правилам государственного кадастрового учета и обозначены в государственной кадастровой документации.
Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу названного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельную долю, имеют равную юридическую
Современная Гуманитарная Академ
Современная Гуманитарная Академия
силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельный кодекс РФ различает городские и сельские поселения. В зависимости от численности населения города подразделяются на: сверхкрупные (численность населения свыше 3 млн.-человек), крупнейшие (численность населения от 1 до 3 млн. человек), крупные (численность населения от 250 тыс. до 1 млн. человек), большие (численность населения от 100. до 250 тыс. человек), средние (численность населения от 50 до 100 тыс. человек), малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. человек).,
Сельские поселения подразделяются на крупные (численность/
населения свыше 5 тыс.), большие (численность населения от 1 до 5дмс..
человек), средние (численность населения от 200 до 1 тыс. человек) и
малые сельские поселения (численность населения менее
200 человек). ^
Развитие сельских населенных пунктов должно/осуществляться в
гармоничном сочетании всех традиционнрхсложившихся форм
расселения: сел, деревень, поселков, хуторов;'станиц, заимок, аулов и
других*-Ч1ри полном равноправии на существование^каждой из них (ст. 5
"Закона РСФСР от 21 декабря 1990,г^0 социальном развитии села").
Поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения, являющиеся объектами служебного значения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые-станы и др.), а/также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований,.с которыми указанные поселения связаны & административном, производственном или территориальном отношениях.
Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских \л сельских поселений и отделенные чертой от других категорий (п. 1 ст. 83 ЗК РФ).
В настоящее время действует Градостроительный кодекс Российской Федерации1. Он регулирует отношения, в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, развития их инженерной, транспортной и социальной инфрастуктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и бхраны окружающей природной среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения. При осуществлении
1 СЗ РФ. 1998, № 19, ст. 2069.
Современная Гуманитарная Академия
градостроительной деятельности должны обеспечиваться необходимые условия для реализации конституционных прав граждан Российской Федерации на выбор места жительства и благоприятную среду жизнедеятельности в пределах территории Российской Федерации»в соответствии с государственной политикой в области градостроительства.
На территориях городских и сельских поселений деятельность; осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки, градостроительными нормативами и правилами, экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями.
Градостроительная документация - это документация о градостроительном планировании развития территорий и об их застройке.
'Государственные градостроительные нормативы и
правила - это нормативно-технические документы, разработанные и
утвержденные федеральным органом архитектуры и
градостроительства или органами архитектуры и строительства
субъектов Российской Федерации и подлежащие обязательному
исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех
видов. -.,
Правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.
Градостроительный регламент - это совокупность установленных
правилами застройки параметров и видов использования земельных
участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских
поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых
изменений объектов недвижимости - при осуществлении
градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. >
.Порядок использования земель поселений определяется в
соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в
пределах его административных границ делится на территориальные
зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются
нормативными правовыми актами местного самоуправлений
(правилами землепользования и застройки). >
Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации. ••••••''•* -
Зонирование - деление территории -'на зоны при градостроительном планировании развития территор'ий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
Современная Гуманитарная Академия
39.
ВИДЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. Градостроительная документация федерального уровня
включает Генеральную схему расселения на территории РФ и схемы
градостроительного планирования развития частей территории РФ,
включающие территории двух и более субъектов РФ или части их
территорий (консолидированные схемы градостроительного
планирования). ' " '>• •.••<•-..
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов РФ включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономных областей,, автономных округов, пригородных зон, иных территорий субъектов РФ.
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований-включает: > -
-территориальные комплексные1 схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);
—генеральные планы городских и сельских поселений;
—проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.
Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает: •" * ;
—проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (проект планировки);
—проекты межевания' территорий;
—проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (проект закройки).
Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе. Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.
Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий (п.1 с. 84 ЗК РФ). Утверждение черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта поселения должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
Утверждение и изменение чертьГгородских, сельских поселений осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации за некоторыми исключениями, установленными в
Земельном кодексе РФ. Черта городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется Федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов г. Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области.
Утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав, закрытых административно-территориальных образований, осуществляется Правительством российской Федерации.
Включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой «прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.,
Застройка земель в городах и поселениях ведется на основе разрешительного использования, т.е. использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование этих объектов и установленными сервитутами. Разрешение на строительство (документ) выдается в порядке, установленным Градостроительным кодексом Российской Федерации, на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц. при наличии утвержденной проектной документации (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).
