Право собственности на земельный участок

Общее правило: собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из гражданского оборота или не ограничены в гражданском обороте.

Земля - невоспроизводимый объект, который дан нам самой природой.

Пользоваться некоторыми земельными участками можно только в соответствии с их назначением. Например, сельское хозяйство.

Характеристика земельного участка как объекта права собственности.

Земельный участок - недвижимое имущество, которое возникает объект права собственности только тогда, когда этот земельный участок сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет.

Границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, и право собственности при этом распространяется на находящееся в пределах этих границ:

1) поверхностный (почвенный) слой

2) водные объекты

3) растения

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, законами об использовании воздушного пространства и иными законами и не нарушает права других лиц.

Правовой режим земельного участка и возведенных на земельном участке объектов

Земля и земельные участки - не только объект права собственности, но и территория, по которой человек передвигается.

Специальное правило, связанное с передвижением: собственник может огородить свой земельный участок или иным способом явно обозначить, что вход и пребывание на его земельном участке без его разрешения не допускается.

Если собственник этого не сделал, то здесь действует презумпция, что он разрешает нахождение и перемешение по своему земельному участку. Любое лицо может пройти по земельному участку, принадлежащему другому лицу, при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Еще больший доступ предусмотрен на те земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые не закрыты для общего доступа. Здесь граждане имеют право не только свободно перемещаться и передвигаться по такому участку без разрешения собственника, но и могут свободно использовать имеющиеся на этих земельных участках объекты в пределах, допускаемых НПА и собственником земельного участка.

Собственник земельного участка приобретает право собственности на здания, сооружения или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельному участке, если иное не предусмотрено законом или договором, но при обязательном наличии 2 условий:

1) соблюдение градостроительных и строительных норм и правил

2) соблюдение требований о назначении земельного участка

При этом возведенное на земельном участке сооружение рассматривается как недвижимое имущество только тогда, когда оно неразрывно связана с определенным земельным участком и не может быть отделено от этого земельного участка без нанесения ему несоразмерного ущерба.

При переходе права собственности на здание или сооружения к приобретателю этого здания (сооружения) переходят и права на земельный участок, определяемое по соглашению сторон (право собственности, право пользования, право арендатора земельного участка).Если же соглашением сторон об отчуждении здания или сооружения ничего на этот счет не предусмотрено, то к приобретателю такой недвижимости переходит то право на земельный участок, которым обладал продавец.Таким образом, покупатель недвижимости в том случае, если к нему переходит не право собственности на недвижимость, вправе требовать оформления соответствующего права на земельный участок.

Если строение находится на участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупатель, согласно ст.20 ЗК РФ, не может приобрести право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, то в этом случае покупатель может оформить свое право на земельный участок либо путем договора аренды, либо приобрести его в собственность.

Сложнее обстоит дело в тех ситуациях, когда лицо имеет право собственности на здание, а другое лицо - право собственности на земельный участок.Последствия утраты собственником недвижимости правом пользования земельным участком.

Ст.272 ГК РФ: судьба строения на этом земельном участке определяется по следующим правилом:

1) соглашением между собственником участка и собственником строения.

2) если соглашение не достигнуто, то проблема решается судом. При этом суд ориентируется на общее правило ст.272: собственник земельного участка вправе требовать освобождения его участка от строения и приведения его в первоначальное состояния.

3) исключение: если снос здания запрещен (если здание признано памятником культуры), либо такой снос не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости строения над стоимостью земельного участка. В этом случае суд может признать право собственника строения на приобретение земельного участка в собственность или признать право собственника земельного участка на приобретение строения.

4) Суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок.

Концепция развития ГЗакон-ва и проект ФЗ "О внесении изменений в ГК" - модель единого объекта недвижимости.

Сущность этой модели.

При это модели объектом недвижимости признается только земельный участок, а возведенное на нем здание или сооружение рассматривается как улучшение земельного участка.

Запрет отчуждать земельный участок без расположенной на нем недвижимости при условии, если право собственности и на земельный участок, и на возведенном на нем строении принадлежит одному лицу.