2014-02-13
2453
Капитальный ремонт в системе воспроизводства жилищного фонда
Городской жилищный фонд является одной из наиболее крупных материальных ценностей, принадлежащих обществу. По своей стоимости основные фонды жилищного хозяйства, преобладающую часть которых составляет жилищный фонд, уступают только основным фондам промышленности. Как и другие виды основных фондов, жилые здания под воздействием сил природы и жизнедеятельности человека постепенно приходят в негодность, теряют свою способность выполнять свою функцию. В связи с этим возникает необходимость заменять вышедшие из строя здания, воспроизводить их.
Жилой дом является материальным объектом, состоящим из большого числа элементов. Под элементом понимается простейшая деталь, обладающая материальным единством в процессе комплектации и строительства дома (железобетонные сваи, плиты перекрытий, дверные блоки и т.п.). Весь жилой дом в целом можно рассматривать как одну сложную многоэлементную конструкцию, все части которой скрепляются друг с другом и не могут быть отделены друг от друга без частичного или полного разрушения дома или потери им своей цельности.
В практике принято выделять в доме небольшое количество крупных сложных элементов, называемых конструктивными. Это - фундаменты, стены, перекрытия, крыши, полы, проемы, отделка, сантехника, прочие (всего 9 элементов).
Процесс воспроизводства дома как многоэлементной системы определяется во времени сроками службы составляющих его элементов. Эти сроки службы обычно колеблются для разных элементов в широких пределах, что определяется прочностью материала, из которого изготовлены конструкции, условиями их эксплуатации и др. факторами.
Срок службы здания в целом принято устанавливать по срокам службы нескольких элементов, обеспечивающих материальную определенность здания. Их замена привела бы к тому, что здание утратило бы свой первоначальный облик (в техническом смысле). Обычно они имеют и наибольшие по сравнению с др. элементами сроки службы (стены, фундамент, каркасы, перекрытия). В зависимости от материала, из которого построены здания, в 1-ю очередь определяющие конструктивные элементы, жилые дома подразделяют на группы.
Элементы здания, не относящиеся к группе определяющих, могут быть заменены без потери зданием своего первоначального облика. Разнопрочность элементов, составляющих здание, наличие в нем элементов со сроком службы меньше, чем срок службы здания в целом, определяет необходимость 2-х форм воспроизводства жилых зданий - полного и частичного.
Полное воспроизводство представляет собой строительство новых зданий взамен изношенных, пришедших в негодность и снесенных.
Основное содержание частичного воспроизводства жилых зданий - это замена элементов, имеющих срок службы меньший, чем срок службы здания в целом. Эту замену и производят в процессе капитального ремонта.
Капитальный ремонт жилых зданий предусматривает устранение последствий материального (физического) износа и морального износа жилищного фонда и включает замену или восстановление отдельных конструкций и оборудования. Моральный износ происходит независимо от износа материального, и, как правило, опережает последний.
Различают 2 основные разновидности капитального ремонта: комплексный и выборочный. Комплексный ремонт предусматривает одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, наружной и внутренней отделки, а также инженерного оборудования. При этом виде ремонта могут производиться внутренняя перепланировка и оборудование здания, обеспечивающие повышение уровня его благоустройства. Выборочный ремонт сводится к ремонту или замене отдельных конструкций, частей зданий и элементов инженерного оборудования.
По характеру организации капитальный ремонт подразделяют на плановый (комплексный и выборочный) и неплановый (аварийный). Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.
Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменения планировки жилых зданий с улучшением основных технико-экономических показателей.
Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования.
Аварийный неплановый ремонт выполняется для ликвидации внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.
Разработка перспективных планов капитального ремонта жилищного фонда, как одной из областей народного хозяйства, должна базироваться на общих принципах плановой системы. К ним относятся: программно-целевой принцип, долгосрочность, непрерывность, комплексность и оптимизация планирования.
Программно-целевой принцип планирования. Любой план предусматривает достижение определенной цели и поэтому всегда является целевым. Особое внимание этому принципу необходимо уделять при разработке долгосрочных планов решения сложных, по существу многоотраслевых проблем, каким является капитальный ремонт жилищного фонда, так как для достижения конечной цели нужно поэтапно решить многие задачи технического и организационного характера, касающиеся совершенствования методов и принципов ремонта разнообразных жилых домов с различным сроком службы: деревянных, шлакоблочных, кирпичных, крупнопанельных; дореволюционной постройки, нормативный, срок службы которых истек или на исходе, довоенной постройки и зданий, возведенных после войны индустриальными методами. Планомерное решение вопросов требует изыскания значительных финансовых ресурсов, наращивания мощностей ремонтно-строительных организаций и специализированной производственной базы.
Долгосрочность планирования. Капитальный ремонт жилищного фонда города — относительно молодая и в то же время одна из наиболее сложных и мало изученных отраслей городского хозяйства. Отличительные особенности капитального ремонта: беспрерывность, объективная необходимость возрастания объемов и расширение содержания ремонтных работ.
В связи со сложностью и многообразием проблем, решаемых для достижения конечной цели капитального ремонта жилищного фонда города, даже пятилетние планы стали слишком коротким периодом, поскольку в пределах пяти лет не представляется возможным предусмотреть и глубоко обосновать весь круг необходимых мероприятий. К тому же непредвиденные ситуации усложняют, а нередко приводят к срыву выполнение запланированных объемов и видов работ, что, в свою очередь, может поставить под угрозу реализацию основного содержания плана.
В пределах одного пятилетнего периода недостаточно обосновываются и не всегда полностью реализуются мероприятия, представляющие основу обеспечения возрастающих объемов и совершенствования содержания перспективных задач последующих пятилеток, и тем самым снижается возможность реальности планомерного повышения экономической и социальной эффективности капитального ремонта.
Только разработка перспективного долгосрочного плана позволит устранить отмеченные недостатки. План капитального ремонта жилищного фонда должен представляться в качестве самостоятельного раздела генерального плана развития и реконструкции города, который обычно реализуется в период 25 — 30 лет. Этот период равен межремонтному сроку комплексного капитального ремонта наиболее долговечных домов I — II групп основных фондов. Взаимосвязь и сбалансированность этих планов являются безусловной необходимостью.
Непрерывность планирования. Чтобы обеспечить эффективность плановых решений, долгосрочная программа капитального ремонта более подробно детализируется по этапам при научной обоснованности принимаемых решений. План капитального ремонта как раздел генерального плана города должен предусматривать сохранение и модернизацию жилищного фонда в свете градостроительных проблем с определением основных принципов простого и расширенного воспроизводства этого фонда. В плане в укрупненных количественных показателях должны быть указаны объем ремонтируемой жилой площади, ее убыли, компенсации потерь, необходимые финансовые и материально-трудовые ресурсы по всем направлениям плана, прогноз социальной и экономической эффективности.
При разработке такого плана должны предусматриваться этапы его реализации с определением главных задач и более глубокой детализацией плановых показателей. Одновременно составляют перспективный план на первые 10—15 лет. Главное его содержание заключается в формировании адресной программы капитального ремонта жилых домов в разрезе административных районов по пятилеткам и годам на основе научной экономико-математической оптимизации. Этим планом предусматривается решение главной задачи периода, определяющей достижение крупных результатов социального и технического направлений.
На основе единых принципов государственной плановой системы минимальным плановым периодом капитального ремонта жилищного фонда является пятилетка. Основной задачей разработки пятилетнего плана и его основополагающим разделом является обоснование адресной программы ремонта домов в разрезе административных районов по годам пятилетки на наиболее прогрессивных принципах отбора домов на ремонт. На основе этого определяется весь комплекс мероприятий в конкретных плановых показателях.
Объем показателей и степень их детализации должны соответствовать системе государственной статистической отчетности и обеспечивать необходимый уровень оперативного планирования, доступности контроля, учета и анализа выполнения плана. Качеством оперативного планирования во многом предопределяется обеспечение успешного выполнения пятилетнего плана. Важнейшее значение здесь имеет, внедрение непрерывного двухлетнего планирования по фактическим результатам выполнения плана первого года двухлетки проводятся необходимая корректировка и уточнение плана второго года и одновременно утверждается план первого года следующего двухлетнего периода. Это обеспечивает повышение точности и обоснованности, т. е. оптимальности планирования, что, в свою очередь, служит важнейшим условием успешной реализации плана.
Комплексность планирования. Принцип комплексности заключается в рассмотрении капитального ремонта с охватом всего круга взаимосвязанных процессов, представляющих различные формы воспроизводства жилищного фонда.
В связи с тем, что в планируемый период будет осуществляться дальнейшая централизация управления жилищным фондом и вся основная его масса (ныне существующего, и вновь построенного) будет относиться к муниципальной собственности, перспективным планом предусматривается капитальный ремонт всего жилищного фонда независимо от ведомственной принадлежности. Это является выражением общегосударственной политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.
Характер и содержание ремонтных работ определяются для каждой категории жилищного фонда по 30-летним периодам постройки, характеризующегося относительно одинаковыми показателями архитектурной ценности и роли в формировании городской среды, степени капитальности и комфортности условий проживания, а также показателями физического и морального износа.
Особая архитектурная ценность жилищного фонда центральной части старых городов предопределяет историческую необходимость обеспечить сохранение архитектурного ансамбля. Как правило, высокая степень капитальности зданий дает техническую возможность успешно решить эту проблему: за счет капитального ремонта продлить службу домов еще не менее чем на один нормативный срок. Основным методом ремонта такого фонда является реконструктивный комплексный капитальный ремонт, обеспечивающий одновременное устранение физического и морального износа зданий.
Главная цель планируемого комплекса реконструктивных мероприятий по этому фонду состоит в достижении конечных социальных результатов: в создании населению условий проживания, отвечающих перспективному уровню требований к жилью, за счет постепенного переустройства всей жилой среды центральной части городов путем комплексного решения следующих основных составляющих ее проблем и задач технических, градостроительных, социальных и экономических.
При разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых домов на стадии технических изысканий наряду с установленными диагностическими критериями необходимо определять в количественных показателях уровень физического и морального износа здания.
При выпуске проекта по результатам технических решений и сметной документации должны быть подсчитаны показатели снижения физического и морального износа в стоимостном выражении. Соответствующая структура затрат будет представлять основные экономические показатели технической и социальной эффективности капитального ремонта. Наряду с количеством вводимой после ремонта жилой и общей площади эти показатели, характеризующие конечный результат ремонта, должны быть приняты в виде основных плановых показателей ремонта.
Оптимизация планирования. Заключается в определении важнейших целей и задач плана воспроизводства жилищного фонда в количественных показателях и в выработке и обосновании экономически эффективных путей и методов их достижения с наименьшими государственными затратами финансовых и материально-трудовых ресурсов. Воспроизводство существующего жилищного фонда выражается в восполнении физического и морального износа жилых домов путем увеличения действительной стоимости зданий за счет капитального ремонта, а также строительства нового жилья для возмещения его потерь в результате осуществления ремонтов.
Важнейшим условием оптимальности долгосрочного плана следует признать определение наиболее эффективного варианта его по сопоставимости показателей:
- социальной эффективности— улучшения условий проживания населения в количественных показателях затрат на 1 проживающего: м2 жилой и общей площади, м3 жилого пространства, кВт-ч электроэнергии на бытовые нужды, лифтового транспорта, уборки пищевых и бытовых отходов, расширения коммунально-бытового и культурного обслуживания, благоустройства территорий и инженерного обеспечения микрорайона, повышения санитарно-гигиенических качеств жилой среды по показателям инсоляции, шумовиброзащиты жилой площади и др.;
- технической эффективности— обеспечения наибольшей конструктивной надежности и послеремонтной долговременности службы зданий;
- архитектурно-художественной эффективности - обеспечения сохранности и улучшения архитектурно-композиционного облика существующего городского ансамбля и ландшафта.
Другим важным положением оптимальности долгосрочного плана капитального ремонта жилищного фонда являются принцип обоснованности и учет ресурсообеспечения.
Первым должен разрабатываться вариант технически обоснованного плана, в котором задачи по своему содержанию и объемы предстоящих ремонтных программ определяются, исходя из фактической потребности по техническому состоянию конструкций и зданий. Такой вариант плана определяет объемы, характер ремонтных и сопутствующих им мероприятий и потребность ресурсов, отражая уже существующую в данный момент времени объективную необходимость их реализации в целях предотвращения «отказов», т. е. появления в планируемый период аварийного состояния отдельных конструкций и всего здания в целом как системы.
Такой план по объему мероприятий и потребности ресурсов всегда будет оптимальным, хотя фактически он является минимально необходимым, так как не предусматривает восполнения всех необходимых затрат, по тем или иным причинам не осуществленных к настоящему моменту, т. е. реализации так называемого «недоремонта» жилищного фонда.
«Недоремонт» экономически отражает снижение стоимости зданий и отставание воспроизводства жилищного фонда и ведет к ухудшению технического состояния домов, ускорению их физического и морального износа, сокращению сроков службы и, в конечном счете, к снижению фондоотдачи этого вида основных государственных фондов.
Долгосрочный план капитального ремонта жилищного фонда должен предусматривать целевое использование имеющихся ресурсов, сосредоточение их на главных направлениях плана, мобилизацию на эти цели всех имеющихся резервов и изыскание источников и путей обеспечения планомерного наращивания дополнительных финансовых и материально-трудовых средств.
Уровень условий проживания в старых домах диктует необходимость увеличения объемов ремонта. Поэтому сейчас важнейшей и первоочередной научной задачей становится обоснование реального принципа оптимального сочетания экономических и социальных факторов капитального ремонта жилых домов, заключающееся в выработке, в первую очередь, путей и методов достижения наибольшей эффективности использования финансовых и материально-трудовых ресурсов.
Одним из направлений этого является оптимизация сочетания по объемам и содержанию ремонтных мероприятий поэтапного переустройства жилой среды старой застройки для достижения конечной цели — приближения ее по санитарно-гигиеническим качествам к уровню новостроек и сведению к минимуму непроизводительных затрат при последующих реконструктивных вмешательствах.
В части планировки и благоустройства квартир необходимо разработать их структуру с обеспечением возможности в дальнейшем многовариантности их использования в соответствии с изменением уровня потребительских требований и демографического состава населения без существенных финансовых и трудовых затрат по переустройству.
