Проектно-сметная документация на реконструкцию и капитальный ремонт гражданских зданий

Таблица 7.4. Критерии, характеризующие здание

Таблица 7.3. Ориентировочные показатели степени морального износа

Таблица 7.2 Таблица для ориентировочной оценки фактического износа зданий

Физический износ	Оценка технического состояния	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов	Примерная стоимость ремонта (%) от восстановительной стоимости
0-20	хорошее	Отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке	0-11
21-40	удовлетворительное	Повреждений и деформаций, в т.ч. искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в т.ч. небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием	12-36
41-60	неудовлетворительное	Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие с отклонением от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое количество повреждений ступеней	39-90
61-80	ветхое	Имеются открытые трещины различного происхождения, в т.ч. от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большие искривления горизонтальных линий и местами отклонения стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое количество поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.	93-120
81-100	непригодное	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.	-

Различают стоимость здания восстановительную (строительную) и действительную (балансовую). Восстановительная стоимость определяется как первоначальная (сметная) стоимость здания без учета его износа, но определенная в ценах времени обследования. Действительная стоимость - стоимость восстановительная, за вычетом процента износа элементов здания или всего здания.

Моральный износ здания — его обесценивание за счет морального старения. Установлены две формы морального износа. Моральный износ первой формы — это снижение восстановительной стоимости здания вследствие уменьшения затрат на производство, определяется произведением первоначальной стоимости и коэффициента, учитывающего его отношение новой стоимости конструкций и инженерного оборудования к старой. Моральный износ второй формы отражает несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования современным требованиям. Ориентировочные показатели морального износа зданий приведены в табл. 7.3.

Износ, %	Краткая характеристика жилого здания
0-15	Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи); перекрытия и перегородки негорючие; средняя жилая площадь квартир до 45 м2
16-25	Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; перекрытия и перегородки деревянные; отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт; при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более
26-35	Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 65 м2; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно отсутствие ванных комнат); перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные
36-45	Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 85 м2; местами темные или проходные кухни; отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки деревянные
Более 45	Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали; посемейное заселение невозможно; многокомнатные коммунальные квартиры; местами санузлы расположены над жилыми комнатами и кухнями; отсутствуют все виды благоустройства; перекрытия и перегородки деревянные

Качество здания оценивают путем проведения инженерных изысканий, т.е. обследованием, которое включает поиск архивных материалов (ситуационный план, технические паспорта с инвентаризационными поэтажными планами, исторические документы), натурное обследование и камеральную обработку.

Программу общего обследования зданий можно представить в виде целого комплекса мероприятий, который можно разделить на 4 части.

1 часть - сбор исходной информации о территории состоит из следующих элементов:

- социально-экономическая среда (демография и миграция населения; профессиональный состав населения; показатели жилищной обеспеченности и благоустройства территории);

- градостроительная среда (ретроспективная эволюция планировки; зонирование, баланс и озеленение территории; транспортная ситуация и обслуживание; сведения о новом строительстве);

- гигиена среды (инсоляционный и шумовой режим);

- инженерные сети (системы наружных и подземных коммуникаций);

- системы обслуживания (детские дошкольные учреждения и школы; универмаги, службы бытового обслуживания и общественного питания);

2 часть – сбор исходной информации о зданиях состоит из следующих элементов:

- архитектурно-историческая ценность (год постройки; сведения об авторе

архитекторе, застройщике и квартиросъемщиках; сведения об эволюции сооружения; ценность фасадов и объемно-планировочного решения);

- объемно-планировочные параметры (назначение, этажность, объем и площадь, капитальность);

- технические параметры (физический и моральный износ здания в целом и отдельных конструкций; материал несущих конструкций; инженерное обеспечение квартир);

- ТЭП (технико-экономические показатели зданий, технико-экономические показатели (ТЭП) эксплуатационной деятельности ДЕЗ).

3 часть – камеральная обработка данных о территории состоит из следующих мероприятий:

- социально-экономическое обоснование реконструкции;

- заключение о зонировании и использовании территории;

- анализ пешеходной доступности транспортного обслуживания;

- анализ и предложения по модернизации систем социального обслуживания;

- анализ использования подземного пространства;

- выводы о состоянии гигиены среды на территории.

4 часть – камеральная обработка данных о зданиях состоит из следующих мероприятий:

- предложение о дальнейшем использовании зданий;

- заключение об архитектурно-исторической ценности здания;

- технико-экономическое обоснование реконструкции зданий.

Кроме вышеперечисленных мероприятий осуществляют также разработку задания на проектирование реконструкции микрорайона или квартала, градостроительные требования к зданию и задание на детальное обследование зданий.

Для осуществления этих мероприятий все здания необходимо оценивать по определенным критериям, разбивая их на несколько уровне (табл. 7.4.)

Индекс уровня оценки	Наименование критерия (фактора)	Индекс критерия и его физический смысл
А	Архитектурно-историческая ценность здания по экспертной оценке Госинспекции охраны памятников архитектуры и истории	А1 – памятник архитектуры или здание, предложенное к охране как памятник; А2 – здание является элементом архитектурно-исторической среды города, имеет важное градостроительное значение; А3 – рядовое здание, не являющееся элементом архитектурно-исторической среды города
Б	Группы домов по первоначальному назначению	Б – Бn – категории памятников архитектуры и истории; Б1 – жилые дома, построенные в 1956-1980 гг.; Б2 – то же, в 1935-1955 гг.; Б3 – то же, в 1920-1934 гг.; Б4 – доходные квартирные дома постройки конца Х1Х – начала ХХ в.; Б5 – бывшие гостиницы и дома с меблированными комнатами; Б6 – бывшие особняки и одноквартирные дома
В	Градостроительная характеристика отношения здания к красным линиям застройки или месту посадки сооружений общегородского значения по проекту реконструкции города	Взаимоотношение красных линий и жилого здания, представляющего архитектурно-историческую ценность, так же как многоэтажного, построенного после 1930 г., устанавливают на уровне генерального плана реконструкции города, т.е. вопрос о реконструктивных мероприятиях решают до разработки проекта реконструкции межмагистральной территории. Остальные здания оценивают, принимая: В11 – здание, стоящее перед красной линией или на месте, выделенном для последующего размещения сооружения общегородского значения; В12 – здание на красной линии или за ней, но не на месте, выделенном для сооружения общегородского значения
Г	Этажность здания	Критические значения показателя Г принимают на основании градостроительной концепции генплана реконструкции города и оценки практик проектирования ремонтов
Д	Капитальность здания	Критические значения показателя Д принимают на основе анализа эффективности технической эксплуатации зданий
Е	Общая приведенная площадь здания	Критические значения показателя Е принимают на основе анализа проектов реконструкции застройки, капитального ремонта зданий и эффективности их технической эксплуатации
Ж	Физический износ здания	То же
З	Виды планировки квартир в здании	З1 – регулярная, близкая к современной, отвечающей действующим требованиям комфорта; З2 – то же, но без некоторых элементов благоустройства, ее возможно приспособить к современным комфортным требованиям; З3 – планировка многокомнатными квартиры, недостаточно регулярная или хаотичная, трудно приспосабливаемая к современным требованиям комфорта для жилища
И	Конфигурация здания и ширина корпуса	Критические значения И задают, анализируя проекты капитального ремонта с перепланировкой, например, принимают: И1 – до 14 м, конфигурация здания несложная; И у – более 14 м, конфигурация сложная
К	Инсоляционный режим помещений в здании	К1 – благоприятный; К2 – наличие затемняющего объема в строительстве рассматриваемого здания, который следует снести; К3 – в нижних этажах здания затемнено объемом, который нельзя снести; К4 – комбинация условий К2 и К3; К5 – здание затенено по всей высоте объема, который нельзя снести
Л	Второй уровень градостроительной характеристики здания – соответствие этажности архитектурной композиции застройки	Показатель Л – критерии возможности надстройки (НД) – определяют после экспертной оценки таких параметров градостроительной ситуации, как этажность прилегающей застройки, разрыв между строениями, архитектурной и физической ценности здания, а также исследования прочности его существующих конструкций

7.1.1. Вопросы для самопроверки:

1. Какими основными показателями определяется качество жилых и общественных зданий?

2. Что понимается под понятиями техническое диагностирование и техническое состояние?

3. Что понимается под дефектом и повреждением?

4. Что понимают под понятием отказ и какие виды отказов различают?

5. В чем суть понятий работоспособность и ремонтопригодность здания и его отдельных конструкционных элементов?

6. Каково содержание понятий надежности и комфортности?

7. В суть методики оценки качества жилых и общественных зданий?

8. Что понимается под физическим и моральным износом гражданских зданий?

9. В виде, каких основных мероприятий можно представить программу общего обследования зданий и в чем их значение?