Информационная база перспективного планирования капитального ремонта и реконструкции зданий

Одними из важнейших, решающих условий оптимальности и реальности перспективного планирования капитального ремонта жилищного фонда являются полнота, достоверность и объективность информации, представляющая собой многообразие показателей, характеризующих каждый жилой дом и жилую среду в целом. Наибольшее значение имеет также анализ развития и оценка достигнутого организационно-технического условия планирования, финансирования, проектирования и организации ремонтно-строительного производства, на основе чего представляется возможность выявить неиспользованные резервы эффективности и выработать наиболее прогрессивные направления совершенствования этого процесса.

Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, служат данные технической инвентаризации, отражаемые в технических паспортах строений, результаты осмотров зданий, статистические учетные показатели и проектно-сметная документация.

В связи с тем, что вся эта информация формируется по разным целевым назначениям, показатели ее не увязаны между собой и поэтому не отражают полноту, точность и достоверность сведений о фактическом состоянии зданий. Более того, для практического использования в целях перспективного планирования эта информация труднодоступна, так как находится в многочисленных организациях, поэтому сбор и целевая обработка этой информации является исключительно трудоемким и малоэффективным мероприятием.

Важнейшим показателем, призванным отразить фактическое состояние конструктивных элементов, является физический износ. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем визуального осмотра с использованием простейших приспособлений.

Таким образом, определенный этим методом важнейший показатель как правило, не в полной мере отражает фактическое состояние конструктивных элементов, носит субъективный характер. В связи с этим вариантность возможных ремонтных программ бесконечна.

Известно, что состояние отдельных конструктивных элементов и здания в целом в данный момент и в определенные этапы планового периода зависит от многочисленных факторов.

Первоосновной долговременности службы конструктивных элементов и здания в целом, т. е. максимальной надежности выполнения ими своего функционального назначения в течение нормативного срока, является качество материалов и строительных работ при возведении зданий.

Другой важнейшей причиной, оказывающей решающее влияние на физический износ конструктивных элементов и зданий в целом, является качество эксплуатации, т. е. выполнение плановых мероприятий по предупреждению преждевременного износа и на основе этого продление сроков службы конструкций, исключающих достижение ими предельного, т. е. аварийного состояния.

Поэтому, если при планировании ремонтов исходить из усредненных сроков службы конструктивных элементов, то в эти сроки плановые ремонтные программы по своему содержанию всегда имеют значительные отклонения от фактической потребности.

Принципы технической инвентаризации не представляют достаточно достоверной информации о состоянии зданий, а моральный износ вообще не учитывают.

При капитальном ремонте домов наряду с устранением физического износа значительная доля финансовых ресурсов затрачивается на устранение морального износа. Разработка реального перспективного плана капитального ремонта должна быть основана на достоверной информационной базе, отражающей фактический физический износ конструктивных элементов и моральный износ домов. Такой реальной информационной базой могут служить только материалы сплошного обследования всего жилищного фонда.

Сплошное обследование жилищного фонда всех категорий должно проводиться по специальной методике, обеспечивающей единство принципов диагностики и системы показателей.

В данный момент основой для планирования капитального ремонта, например в Москве, стало сплошное обследование жилищного фонда в рамках территориальных образований, проводимое по специальной методике с периодичностью раз в пять лет.

Здания классифицируют по четырем группам, определяющим их техническое состояние следующим образом:

I — здания, находящиеся в удовлетворительном состоянии, в которых требуется устранить отдельные дефекты в ходе технического обслуживания, подготовки к сезонной эксплуатации или при текущем ремонте (в отдельных случаях один - два элемента могут потребовать капитального ремонта);

II — здания в неудовлетворительном состоянии, требующие капитального ремонта значительного количества конструкций и систем;

III - здания в частично неудовлетворительном состоянии, требующие выборочного капитального ремонта одной - двух конструкций и
систем, дефекты остальных элементов подлежат устранению при техническом обслуживании, при подготовке к сезонной эксплуатации и при
текущем ремонте;

IV — аварийные здания, требующие срочного проведения капитального ремонта.

Результаты сплошного обследования и разделения жилых домов, по классификационным группам позволили сделать объективные заключения о техническом состоянии строений. Таким образом, по материалам сплошного обследования для каждого территориального образования составляется объективная справка о техническом состоянии находящихся на его территории зданий (с указанием ведомственной принадлежности) и потребности в ремонтах конструкций и оборудования. Информация представляется в виде таблиц с данными о техническом состоянии того или другого объекта, с указанием его классификационной группы.

Техническая характеристика включает следующие сведения: количество этажей; общую площадь; серию проекта; код владения (муниципальный, ведомственный, частный); перечень конструкций, находящихся в неудовлетворительном (аварийном) состоянии.

Наряду с этим представляется также информация о состоянии отдельных элементов конструкций группы объектов и их инженерного оборудования, требующих ремонта: кровля, межпанельные стыки, фасады, системы центрального отопления, холодного водоснабжения, противопожарной автоматики и дымоудаления, подвальные помещения (затопление), газопроводы в подвалах. Таблицы типовой формы с данными обследования элементов, кроме паспортных данных о строении, содержат оценку степени повреждений конструкции (в %).

Проводимое по единой методике обследование технического состояния жилищного фонда позволяет получить объективные данные и сопоставимые оценочные величины параметров по каждому строению на территории одного образования или по городу в целом