Методические принципы оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий

Массовый характер и социальная направленность мероприятий, принимаемых при реконструкции жилищного фонда, повышают роль экономической эффективности вкладываемых средств.

В методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования предусматриваются следующие показатели эффективности инвестиционных проектов:

- коммерческая(финансовая) эффективность, учитывающая финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

- бюджетнаяэффективность, отражающая финансовые последствия
осуществления проекта для федерального, регионального или местного
бюджета;

- экономическаяэффективность, учитывающая затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающая стоимостное измерение. Для крупномасштабных проектов (существенно затрагивающих интересы города, региона или всей России) рекомендуется обязательно оценивать экономическую эффективность.

Как было отмечено выше, необходимость в проведении капитального ремонта определяется в основном уровнем физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Мероприятия по модернизации жилищного фонда предусматривают устранение морального износа здания наряду с исключением его эксплуатационных недостатков. При модернизации улучшаются планировочные показатели квартир, совершенствуются системы инженерного оборудования, повышаются степень благоустройства и санитарно-гигиенические качества помещений и т. д.

Отличительная особенность реконструкции — изменение внешних габаритов зданий (надстройка, пристройка), направленное на увеличение общей площади, улучшение эксплуатационных и градостроительных качеств.

Следовательно, при реконструкции жилых зданий могут выполняться работы, присущие как модернизации, так и новому строительству. При этом реконструкция представляет одну из форм расширенного воспроизводства.

Модернизация как вид реконструкции представляет собой форму простого воспроизводства. При модернизации выполняется комплекс мероприятий, направленных на устранение физического и морального износа, включающих проведение работ, аналогичных тем, которые выполняются при реконструкции за исключением увеличения общей площади (изменения объема) здания.

Термин «воспроизводство» имеет обобщающий характер и предусматривает комплекс мероприятий, направленных на получение жилищного фонда, соответствующего новым санитарно-гигиеническим, функциональным и градостроительным нормам и требованиям.

Реконструкция и модернизация осуществляются в зданиях с высокой степенью морального износа. Практика показывает, что потребность в реконструкции возникает после 30 — 35 лет эксплуатации (для зданий I и II групп основных фондов с каменными и кирпичными стенами).

Кроме социальных и градостроительных задач, реконструкция существующего фонда предполагает улучшение застройки и планировочной

структуры города, выравнивание условий жизни в старых и новых районах, оздоровление окружающей среды.

Проблема оценки экономической эффективности реконструкции жилищного фонда предопределяет выбор в качестве основного критерия эффективности минимума суммарных народнохозяйственных затрат для удовлетворения потребности в жилище. Концентрированным выражением этого критерия являются приведенные затраты.

Очень важно для выбора базы для сравнения и соответственного состава показателей приведенных затрат по сопоставляемым вариантам уточнение стадии, на которой осуществляется оценка эффективности реконструкции жилых зданий.

Оценка экономической эффективности реконструкции жилых зданий осуществляется как на стадии перспективного планирования, так и на стадии оценки проектных решений. Методика оценки эффективности реконструкции жилых зданий, применяемая на различных этапах, имеет несколько альтернативных вариантов. В частности, на стадии проектирования реконструкции вопрос о сносе и замене здания на более эффективное рассматриваться не должен, так как его судьба уже решена при планировании воспроизводства и целесообразность его сохранения уже доказана.

Для определения альтернативных вариантов, подлежащих рассмотрению при оценке эффективности реконструкции зданий, решающее значение имеет идентичность результатов, получаемых от реализации каждого из них. Важно иметь в виду, что порядок и очередность сопоставления вариантов зависят от цели, преследуемой при реконструкции жилищного фонда.

В соответствии с целевой направленностью реконструктивных мероприятий жилые здания могут быть классифицированы по видам обновления.

К первой группе отнесена реконструкция жилища, позволяющая одновременно с улучшением его потребительских свойств увеличить объем жилой площади (надстройка). Аналогом этой группы реконструкции выступают варианты нового строительства соответственно на обустроенной и на периферийной территориях. При сопоставлении вариантов реконструкции и нового строительства решается задача: либо существующее жилище реконструируется и городское хозяйство получает качественно обновленное жилище большего объема, либо реконструкции не будет, а прирост дополнительной жилой площади будет получен в результате нового строительства.

Прирост жилой площади является одним из важнейших результатов реконструкции в случае, когда по градостроительным соображениям в сложившейся части застройки требуется увеличение ее плотности. Другая, не менее важная цель реконструкции зданий заключается в качественном обновлении фонда, не удовлетворяющего уровню современных требований.

Это обуславливает необходимость рассмотрения и оценки варианта сноса зданий и строительства на их месте нового здания, позволяющего решить задачу получения современного жилища. Эту задачу может обеспечить также вариант нового строительства на периферийных территориях, приведенные затраты на реализацию которого имеют свои особенности расчета.

В соответствии с основными принципами, изложенными в специальной методической литературе по определению экономической эффективности капитальных вложений, а также в связи с особенностями реконструктивных мероприятий, спецификой построения показателей, оценку вариантов реконструкции зданий целесообразно проводить в соответствии с формулой:

где: П_{р –} приведенные затраты по варианту реконструкции;

К_р – единовременные затраты на реконструкцию;

К_рб – капитальные вложения в ремонтостроительное производство;

Е_н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

К_ki – затраты на капитальный ремонт, соответствующий I-му ремонту остаточного срока службы зданий;

N – количество капитальных ремонтов за остаточный срок службы реконструируемого здания;

f_i – коэффициент приведения I-х затрат на капитальный ремонт к моменту реконструкции;

С_р – текущие затраты, реконструируемых зданий;

Т_н – нормативный срок окупаемости капитальных вложений;

m - коэффициент, учитывающий различия в сроках службы сравниваемых вариантов;

П_но – приведенные затраты на новое строительство жилого здания на обустроенной территории.

Приведение вариантов новых и реконструируемых жилых зданий в сопоставимый вид по сроку службы осуществляется при помощи коэффициента:

m = [ 1/ (1+ Е_нn^nt₁] (t₂ - nt₁) \ t₁, (5)

где t₁ – остаточный срок службы реконструируемого здания;

t₂ – нормативный срок службы нового жилого здания;

n – число замен реконструируемого здания за нормативный срок службы нового.

Экономическое содержание выражения П_но m заключается в учете затрат на полное воспроизводство реконструируемого здания и замену его новым жилищем по истечении остаточного срока его службы.

С помощью коэффициента f_i затраты, соответствующие I-му капитальному ремонту, приводятся к моменту реконструкции (воспроизводства).

Коэффициент дисконтирования:

f_i = 1/ (1+Е_нn)^t, (6)

где t – период времени приведения, гг.;

Е_нn – норматив для приведения разновременных затрат.

Единовременные затраты на реконструкцию зданий, соответствующие определенному сроку эксплуатации, могут быть определены по формуле:

К_р = (Ф + М – R_ппр) b + К_от + К_n, (7)

где Ф – затраты на устранение физического износа;

М – затраты на устранение морального износа;

R_ппр – затраты на очередной планово-предупредительный капитальный ремонт;

b - коэффициент, учитывающий различия в объемно-планировочных и конструктивных характеристиках сравниваемых вариантов;

К_от – затраты, связанные с отселением жильцов из реконструируемых зданий;

К_n – затраты на компенсацию потерь жилой площади вследствие изменения объемно-планировочных характеристик квартир при реконструкции зданий.

При реконструкции зданий, предусматривающей надстройку, в структуру единовременных затрат необходимо включить затраты на надстройку и усиление несущих конструкций и инженерных сетей.

Текущие затраты, связанные с эксплуатацией реконструируемых зданий, не включают затраты на полное восстановление, которые учитываются коэффициентом, отражающим различия в сроках службы вариантов. Кроме этого, сюда входят затраты на капитальный ремонт, имеющие особую форму учета.

Приведенные затраты по варианту нового строительства, предусматривающего снос зданий, целесообразно определять по следующей формуле:

Где П_но – приведенные затраты на новое строительство жилых зданий на обустроенной территории;

К_но – единовременные затраты, на новое строительство жилых зданий;

К_нб – капитальные вложения в строительстве;

К_нi – затраты на капитальный ремонт, соответствующие I-му ремонту;

M – количество капитальных ремонтов за нормативный срок службы нового здания;

С_н – текущие затраты нового жилого дома.

Затраты на новое строительство жилых зданий на обустроенной территории, соответствующие определенному сроку эксплуатации зданий, определяют по следующей формуле:

К_но = К_нс + К_ост + К_от + К (9)

где Кнс — сметная стоимость строительства жилого дома (включая инженерные сети); Коп- — остаточная стоимость сносимых зданий; К_от — затраты, связанные с отселением жильцов из фонда, подлежащего сносу; Кр — затраты, связанные с разборкой строений и вывозом мусора.

Приведенные затраты на новое строительство жилых зданий, располагаемых на периферийных городских территориях, определяются по формуле, аналогичной формуле (8), за исключением процесса формирования показателя единовременных затрат на новое строительство. Единовременные затраты на строительство жилого здания на периферийной территории определяют по формуле:

К_нп ⁼ К_нс + К_ип + К (10)

где К_ип — затраты на инженерную подготовку территории; К_бл — то же, на благоустройство территории; Кф — то же, на основные фонды городского коммунального хозяйства.

Экономическую эффективность реконструкции целесообразно рассчитывать на 1 м² общей площади — единицу, наилучшим образом отражающую конечное потребительское назначение жилища.

При планировании воспроизводства жилых домов технико-экономическую оценку вариантов следует осуществлять на различных этапах эксплуатации зданий, так как воспроизводство жилищного фонда, составной частью которого является реконструкция, представляет собой динамический процесс, развивающийся во времени, и любое решение о реконструкции или замене зданий приводит к смещению графика воспроизводства жилищного фонда.

Эффект вариантов воспроизводства жилищного фонда определяется разностью приведенных затрат, необходимых для получения качественно обновленного жилищного фонда. В случае прироста жилой площади вследствие реконструктивных мероприятий в существующем фонде (надстройка) экономичность реконструкции целесообразно определять с учетом эффекта от прироста жилой площади на обустроенной территории.

В современных условиях особую значимость приобретает вопрос о бережном использовании селитебной территории, в рамках которой затраты, связанные с размещением жилищного строительства, значительно ниже, чем в периферийных поясах крупных городов. Эффект от размещения дополнительной площади в селитебной зоне целесообразно определять разностью удельных показателей затрат на новое строительство на периферийных территориях и в пределах городской застройки.

При определении экономического эффекта реконструкции жилых зданий следует учитывать эффект от сокращения продолжительности строительства или реконструкции. Известно, что трудозатраты при производстве ремонтно-строительных работ выше, чем при новом строительстве (при сопоставлении аналогичных видов работ), что оказывает непосредственное влияние на продолжительность их производства.

Высокая трудоемкость ремонтно-строительных работ связана со спецификой ремонтного производства, в частности, более низким, чем в новом строительстве, уровнем механизации ремонтных работ, необходимостью выполнения работ по разборке конструкций, стесненными условиями производства работ, осуществляемых нередко вне технологической целесообразности и т. д. Однако объем работ по реконструкции существующих зданий, как правило, меньше, чем в новом строительстве вследствие использования ограждающих конструкций и некоторых конструктивных элементов, что нередко нивелирует различия в продолжительности работ нового строительства и реконструкции.

В связи с вышеизложенным, экономический эффект реконструкции может быть определен из следующего выражения:

Э_р = П_н – П_р – Э_о + Э_п (11)

где Эр — эффект реконструкции, соответствующий i-му сроку эксплуатации зданий; П_н — приведенные затраты по варианту нового строительства жилого здания (на обустроенной или периферийной территориях); П_р — то же, на реконструкцию здания; Э₀ — эффект от получения жилой площади на обустроенной территории; Э_п — то же, от сокращения продолжительности строительства (реконструкции).

9.2.1. Вопросы для самопроверки:

1. Какие элементы дома (жилого и общественного) называют конструктивными?

2. Как называются две формы воспроизводства жилищного фонда?

3. На каких основных принципах базируется процесс разработки перспективных планов капитального ремонта жилищного фонда?

4. В чем заключается сущность программно-целевого принципа планирования и долгосрочности планирования?

5. Каково основное содержание непрерывности и комплексности планирования?

6. В чем заключается оптимизация планирования капитального ремонта жилищного фонда?

7. Что является основными источниками формирования информационной базы перспективного планирования капитального ремонта?

8. От каких факторов зависит состояние отдельных конструктивных элементов и здания в целом?

9. В чем заключается суть сплошного обследования жилищного фонда?

10. На какие группы, определяющие их техническое состояние, подразделяются гражданские здания?

11. Какие сведения включает в себя техническая характеристика?

12. Какие основные показатели эффективности инвестиционных проектов существуют?

13. Какие мероприятия предполагает реконструкция существующего фонда, кроме градостроительных и социальных?

14. На какие виды могут быть классифицированы здания в зависимости от мероприятий по реконструкции и капитальному ремонту?

15. Какие основные показатели используются в методике определения экономической эффективности капитальных вложений в связи с особенностями реконструктивных мероприятий?