2015-01-07
1420
 |
Ипотека (от греч. hypotheke – залог, заклад) – это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.
В случае не возврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.
Субъектами ипотечного кредитования являются: заемщик, банк-кредитор, ипотечное Агентство, инвесторы, риэлторские, оценочные и страховые компании.
Особенности ипотечного кредитования:
· ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);
· долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);
· заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
· заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
· законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
· развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
· ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.
Правовые основы ипотечного кредитования в России:
1) Гражданский кодекс РФ.
2) Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года (в ред. от 30.06.03 г.)
3) Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года.
4) ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
5) ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.
6) ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 17 ноября 2003 года.
 |
Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.
Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ (рис. 13). В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует в основном путем продажи закладных листов и собственного капитала.
Закладные листы – это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.
Погашение ипотечного кредита осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.
Рис. 18. Схема ипотечной ссуды
Динамика остатка задолженности по ссуде
| месяц | взнос | % | погашение долга | непогашенный остаток ссуды |
| . . . | 143.471 143.471 . . . 143.471 | 100.000 99.565 . . . | 43.471 43.906 . . . 142.050 | 10.000.000 9.956.529 . . . 142.050 |
Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.
Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.
В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт. Наибольшее распространение получили «американская» и «немецкая» модели, а также отечественные региональные модели жилищного финансирования.
