Немецкая модель

Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему судо-сберегательных касс (ССК) по аналогии действующей в Германии (рис. 15). Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже средне-
рыночной. Накопив, как правило, половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает недостающую сумму в кредит, также под ставку ниже среднерыночной. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся часть ее стоимости в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часть возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Рис. 20. Немецкая модель ипотечного кредитования

Основные проблемы ипотечного кредитования:

· общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

· слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);

· существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

· неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента, как закладная; в настоящее время действует ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»*;

· ограниченность сферы применения ипотеки: только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика.