Кредитный рынок

ПОНЯТИЕ И ФУНКЦИИ КРЕДИТНОГО РЫНКА

Как известно, роль кредита в рыночной экономике очень важна. Увеличение масштабов накопления денежного капитала обуславливает развитие кредитного рынка. Движение ссудного капитала заключается в следующем: капитал, накапливаемый в виде денежных средств, превращается непосредственно в ссудный. Кредитный рынок как экономическая категория выражает социально-экономические отношения, связанные с движением стоимости, формирующей в конечном итоге ее сущность.

Кредитный рынок - это механизм, с помощью которого устанавливаются взаимоотношения между хозяйствующими субъектами и населением, нуждающимся в финансовых средствах, а также между хозяйствующими субъектами и населением, которые их могут представить (одолжить) на определенных условиях. Через кредитный рынок осуществляется накопление, распределение и перераспределение заемного капитала между сферами экономики в процессе воспроизводства, когда высвобождается денежный капитал. Он направляется туда в виде ссудного капитала через рынок, а затем вновь возвращается к кредитору (банкам и другим кредитно-финансовым институтам). Сущность кредитного рынка не зависит от того, какой денежный капитал используется на нем: собственный или чужой, аккумулированный, то есть не имеет значения, ведет ли банкир свое дело лишь при помощи собственного капитала или только при помощи капитала, депонированного у него.

Через кредитный рынок осуществляется рост производства и товарооборота, движение капиталов внутри страны, трансформация денежных сбережений в капиталовложения, реализации научно-технической революции, обновление основного капитала.

Важная роль его как составляющего финансового рынка заключается в объединении мелких, разрозненных денежных средств, что позволяет рынку активно воздействовать на концентрацию и централизацию производства и капитала. Денежный капитал накапливается, в основном, в виде денежного ссудного капитала, в связи с чем это накопление важно не само по себе как обособленный процесс, а прежде всего с точки зрения его воздействия на весь ход воспроизводства. Накопление денежного капитала с макроэкономической точки зрения тесно взаимодействует с реальным накоплением. Известно, что денежный капитал в основном формируется за счет сбережений населения, а их размеры играют значительную роль в образовании доли капиталовложений в валовом национальном продукте страны.

Сущность и роль кредитного рынка определяет его функции. В теории кредита нет одинаковых взглядов, касающихся содержания и количества его функций. Однако исходя из того, что постоянным проявлением сущности кредита во всех формах является перераспределительная функция, функция создания кредитных орудий обращения и, придерживаясь теоретических выводов некоторых ученых, нами выделены четыре функции, характерные для казахстанского кредитного рынка:

- обслуживание товарного обращения через кредит;

- привлечение денежных сбережений (накоплений) хозяйствующих субъектов, населения, государства, а также иностранных клиентов;

- аккумуляция денежных фондов непосредственно в ссудный капитал и использование его в виде капиталовложений для обслуживания производственного процесса;

- обеспечение обслуживания государства и населения как источников капитала для покрытия государственных и потребительских расходов, а также содействие образованию мощных финансово-промышленных групп.

Известно, что кредитный рынок органически связан с движением стоимости в ее денежной форме, с образованием и использованием различных фондов в виде кредитных ресурсов и ценныхбумаг. Его уровнем измеряется и определяется движение, объем, направление денежных фондов, идущих на развитие общественного воспроизводства, воздействие его на социально-экономические отношения в целом.

Основными участниками кредитного рынка выступают кредитор и заемщик. Кредитор - сторона кредитной сделки, предоставляющая ссуду. На ранних стадиях товарного производства кредиторами выступали ростовщики. С его развитием в качестве денежных кредиторов стали выступать банковские учреждения. А при передаче в ссуду товаров кредитором выступают товаропроизводители. Для того чтобы выдать ссуду, кредитору необходимо располагать определенными средствами.

Источниками могут быть собственные накопления, ресурсы, в свою очередь позаимствованные на возвратных началах у других субъектов воспроизводственного процесса. В условиях современного рыночного хозяйства банк-кредитор может предоставить ссуду не только за счет своих собственных ресурсов, но и за счет привлеченных средств, хранящихся на его собственных счетах, а также мобилизованных посредством размещения ценных бумаг.

Заемщик - это сторона кредитных отношений, получающая кредит и обязанная возвратить полученную ссуду в установленный срок. В период ростовщичества кредитом пользовались мелкие крестьяне, мастера-ремесленники, а также крупные земельные собственники или вообще богатые люди. В последующем с появлением банков происходит концентрация заемщиков, для которых он выступает коллективным кредитором.

Заемщик в отличие от кредитора в ссудной сделке имеет особенности, заключающиеся в следующем:

- он не является собственником ссужаемых средств, а выступает их временным владельцем, работает с чужими ресурсами, ему не принадлежащими;

- заемщик использует ссужаемые средства как в сфере обращения, так и в сфере производства. Кредитор предоставляет ссуду в фазе обмена, не входя непосредственно в производство;

- заемщик возвращает ссужаемые ресурсы, завершившие кругооборот в его хозяйстве. Для обеспечения возврата заемщиктак должен построить воспроизведенный процесс, чтобы обеспечить высвобождение средств, достаточных для расчетов с кредиторами;

- заемщик не только возвращает стоимость, полученную во временное пользование, но и уплачивает при этом ссудный процент. Здесь надо заметить, что заемщик зависит от кредитора, который диктует свою волю заемщику.

Закономерности движения кредита позволяют более полно понять отношения, возникающие между кредитором и заемщиком на кредитном рынке.

Схематически это можно представить так:

 

Рис. 11. Схема движения кредита

Вступая в кредитные отношения, кредитор и заемщик демонстрируют единство своих целей и интересов. В рамках кредитных отношений они могут меняться местами, кредитор становится заемщиком, заемщик- кредитором.

ВИДЫ И ФОРМЫ ИНСТРУМЕНТОВ КРЕДИТНОГО РЫНКА

Инструментом кредитного рынка выступает кредит, который, возникая на стадии обмена, принимает форму ссудной сделки, обеспечивающей непрерывность движения стоимости. Последняя является ядром движения кредита.

Чтобы его возможность стала реальностью, необходимы определенные условия. Во-первых, и кредитор, и заемщик должны выступать как юридически самостоятельные субъекты, материально гарантирующие выполнение обязательств, вытекающих из экономических связей. Во-вторых, кредит становится необходимым в том случае, если происходит совпадение интересов кредитора и заемщика. Чтобы кредитная сделка состоялось, ее участникам надо проявить обоюдную заинтересованность, с одной стороны - в предоставлении денежных средств в ссуду, с другой - в их получении. Экономические связи, основанные на взаимных интересах между субъектами кредитных отношений, характеризуются устойчивостью, постоянством, определяются рамками кредита как целостной системы.

В процессе купли-продажи реализация товаров не всегда приводит к немедленному получению продавцом их денежного эквивалента. Покупатель может оплатить товар по истечении определенного срока и становится должником, продавец - кредитором. Кредитор и заемщик фигурируют во всех случаях, когда на одном полюсе происходит отсрочка получения эквивалента, а на другом - его уплаты.

В условиях рыночного хозяйствования основной формой является банковский кредит. Субъектами кредитных отношений в данном случае выступают предприятия и организации, население, государство и сами банки. Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам. Прежде всего по основным группам заемщиков: кредит хозяйству, населению, государственным органам власти.

По назначению (направлению) различают кредит:

- потребительский;

- промышленный;

- торговый;

- сельскохозяйственный;

- инвестиционный;

- бюджетный.

В зависимости от сферы функционирования банковские кредиты, предоставляемые хозяйствующим субъектам всех отраслей экономики, могут быть двух видов:

- ссуды, участвующие в расширенном воспроизводстве основных фондов;

- кредиты, участвующие в организации оборотных фондов, то есть направляемые в сферу производства и сферу обращения.

1. По срокам пользования кредиты бывают до востребования и срочные.

Срочные, в свою очередь, подразделяются на:

- краткосрочные (до 1 года);

- среднесрочные (от 1 до 3 лет);

- долгосрочные (свыше 3 лет).

До востребования погашаются заемщиками по требованию кредитора в течение периода возврата или.определенного по кредитному договору срока или же по собственному желанию в любое время.

2. По размерам кредиты делятся на крупные, средние и мелкие. Каждый банк, исходя из объема своих кредитных вложений, самостоятельно определяет их. Например, в мировой практике в нормативном порядке коммерческие банки определяют понятие «крупного продавца» как кредита, превышающего 3-5% собственных средств.

3. По обеспечению различают кредиты необеспеченные (бланковые) и обеспеченные. Последние обеспечиваются:

- залогом;

- банковской гарантией;

- страхованием.

Обеспечение кредита является одним из способов снижения риска его невозврата. Что касается необеспеченных кредитов, то они предоставляются первоклассным по кредитоспособности клиентам, с которыми у банка сложились давние партнерские связи. Он выдается заемщикам при дополнительной потребности в денежных средствах, носящей преимущественно кратковременный характер (от одного до трех месяцев). Другое дело с обеспеченными кредитами. Обеспечительные обязательства закрепляют за кредитором право обратить взыскание в случае его непогашения заемщиком.

4. По способу выдачи банковские ссуды можно разграничить на компенсационные и платежные. В первом случае кредит направляется на расчетный счет заемщика для возмещения последнему его собственных средств, вложенных в товарно-материальные ценности, либо в затраты. Во втором - банковская ссуда направляется непосредственно на оплату расчетно-денежных документов, предъявленных заемщику к оплате по кредитуемым мероприятиям.

5. По методам погашения различают банковские ссуды, погашаемые в рассрочку (частями, долями), и ссуды, погашаемые единовременно (на одну определенную дату).

Банковское кредитование хозяйствующих субъектов и других организационно-правовых структур на производственные и социальные нужды осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования. Последние представляют собой основу, главный элемент всей системы, поскольку отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных экономических законов, в том числе и в области кредитных отношений.

Банковский кредит имеет следующие формы:

1. Срочный кредит - который предоставляется полностью в начале срока. Поэтому процент по нему начисляется из расчета всей суммы, а основная сумма погашается периодическими взносами или единовременным платежом в конце срока.

Краткосрочные кредиты, как правило, предоставляются по фиксированной процентной ставке, а долгосрочные - под плавающий процент в любой валюте. Первый обслуживает движение оборотного капитала хозяйствующих субъектов, содействует своевременному проведению расчетов, повышает платежеспособность укрепляет финансовое положение. В отличие от краткосрочных, долгосрочные и среднесрочные направлены на обеспечение потребностей в инвестициях, то есть на обслуживание движения основного капитала, строительство и реконструкцию, освоение новых производств и проведение мероприятий, связанных с расширенным воспроизводством основных фондов.

2. Кредит по овердрафту - это бессрочный кредит, при котором заемщик может получить его по первому требованию под процент, превышающий базовую ставку и рассчитываемый ежедневно в соответствии с условиями договора. Кредит по овердрафту может быть аннулирован банком без предварительного уведомления заемщика.

3. Кредиты с открытием кредитной линии - обязательство банка предоставить оговоренную в договоре сумму по требованию заемщика. Кредитная линия открывается на определенный срок и не может быть аннулирована в течение этого срока. В случае необходимости кредитная линия может быть использована компаниями как дополнительный источник финансирования.

4. Возобновляемый кредит. И кредитные линии, и овердрафты могут иметь вид револьверного кредита, при котором заемщик может постоянно использовать и погашать суммы в пределах оговоренной суммы. При этим кредит предоставляется и погашается в пределах установленного лимита задолженности автоматически. Например, если банк открыл для заемщика кредитную линию с револьверным кредитом на три года на сумму 300 тыс. тенге, то заемщик может получить все 300 тыс. тенге на три месяца. Револьверный кредит заемщик использует более короткий срок. Когда по истечени трех месяцев сумма погашается, то заемщик может автоматически возобновить кредит на сумму до 300 тыс. тенге.

5. Синдицированный кредит. Соглашение о традиционном срочном банковском кредите заключается между банком и хозяйствующим субъектом, то есть в нем участвуют две стороны. Между хозяйствующим субъектом и банками (A, B, N) заключены отдельные кредитные соглашения. Однако если субъекту необходима более крупная сумма или банк не желает брать на себя повышенные кредитные риски, или хозяйствующий субъект не может полагаться только на один банк при финансировании, то требуются синдицированные кредиты - кредиты, предоставляемые ему группой банков (рис. 12).

Синдицированный кредит организуется через банк-гарант, который создает группу банков, и каждый из них дает определенную часть суммы кредита.

 

Рис. 12. Схема выдачи синдицированного кредита

6. Ипотечный кредит - средне- или долгосрочный кредит, предоставляемый банком под залог приобретаемого жилья или земли. Ипотечное кредитование является одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг. В настоящее время в Казахстане наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

СТРУКТУРА КРЕДИТНОГО РЫНКА В КАЗАХСТАНЕ

Основными кредиторами на рынке выступают коммерческие банки. Привлекая временно свободные денежные средства физических и юридических лиц, они создают ресурсную базу для совершения активных операций, среди которых основную долю занимает кредитование. В свою очередь, коммерческие банки подотчетны Национальному банку Республики Казахстан, который может предоставлять ломбардные кредиты, кредиты рефинансирования, РЕПО, предполагающие в своей основе краткосрочный займ. Нацбанк устанавливает ставку рефинансирования, ниже уровня которой коммерческие банки не могут устанавливать собственные ставки процента по кредитам.

На кредитном рынке в качестве регулирующего органа также выступает и Агентство РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций. Данный орган определяет основные нормативы поведения, например, тех же банков-кастодианов, банков-брокеров и т.д.

Как известно, коммерческие банки могут быть универсальными и специализированными. На сегодня в отечественной практике наблюдается преимущественное преобладание универсальных банков. Тем не менее, в последнее время стали выделяться и специализированные. Так, например, АО «Жилст-ройбанк», направление которого - ипотечное кредитование населения.

Кредиты могут предоставляться не только коммерческими банками, но и ломбардами, кредитными товариществами и др. Они предоставляют ссуды на значительно короткие сроки и в небольших суммах под залог ювелирных изделий, автотранспорта и товаров народного потребления.

Универсальные банкиТаким образом, институциональную структуру кредитного рынка Казахстана можно представить следующим образом (рис. 13).

Рис. 13. Институциональная структура кредитного рынка Казахстана

Если до недавнего времени в Казахстане наблюдалась прак­тика выдачи лишь краткосрочных кредитов в основном крупным устойчивым заемщикам, преимущественно юридическим лицам, то на сегодня в стране имеется тенденция к возникновению раз­нообразия предоставляемых кредитов. Кроме того, к выдаче под­ключились и специализированные учреждения, а заемщиками становится широкий круг юридических и физических лиц.

Исходя из инструментов кредитного портфеля финансовых учреждений, структуру кредитного рынка можно представить так (рис. 14).

 

Рис. 14. Сегменты кредитного рынка, характерного для РК

Наиболее развитым в Казахстане на сегодня можно назвать рынок потребительских кредитов, получаемых населением для приобретения товаров народного потребления, так как приобретение некоторой бытовой техники, машин и других товаров с возможностью расплачиваться по частям, постепенно является на сегодня наиболее удобным вариантом. Кроме того, сейчас банки значительно снизили ставки процентов и упростили саму процедуру получения таких кредитов, что и привело к усилению темпов развития данного рынка.

Что касается кредитов на строительство, то в связи с расширением самого строительства в стране, повысилась и потребность в соответствующих средствах для его осуществления. Снижение ссудных процентов в банках, упрощение процедуры выдачи кредитов - все это привело соответственно к расширению рынка кредитов.

Рынок межбанковских кредитов - особая часть кредитного рынка. Если на других рынках кредита заемщиками являются все, кроме самих банков, то здесь и кредиторами и заемщиками выступают, наоборот, только банки.

Рынок ипотечных кредитов сейчас набирает большие темпы. Связано это с потребностью населения в обеспечении жильем. Но большая часть населения не имеет достаточных накоплений для приобретения соответствующего жилья, поэтому для физических лиц наиболее приемлемо получение жилищного кредита под обеспечение ипотекой (приобретаемого жилья).

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В КАЗАХСТАНЕ

Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, делает новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Однако низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство - это еще не все проблемы, которые нужно решать с помощью механизма ипотеки.

Ипотечные жилищные кредиты - займы, выданные банками второго уровня (организациями, осуществляющими отдельные виды банковских операций) физическим лицам - гражданам РК под залог недвижимого имущества (ипотека недвижимого имущества), частично или полностью приобретаемого на средства кредита. Ипотечный жилищный кредит выдается заемщику для покупки отдельной квартиры в многоквартирном доме или индивидуального жилья.

Они выдаются банками, имеющими лицензию Национального банка РК на ведение банковских операций.

На развитие ипотечного кредитования в любой стране оказывают влияние следующие факторы:

1. Политические - общая стабильность политической системы в стране.

2. Правовые определяются общим состоянием правовой среды государства. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости, обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога, наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога. Успешное развитие ипотеки возможно лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

3. Экономические - развитие и состояние финансового рынка, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения.

4. Исторические условия и факторы - традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение населения к кредиту, особенности исторического развития страны.

Многообразие всех факторов является основой для образования различных вариантов организации ипотечного кредитования. Казахстан формирует эту систему исходя из собственных исторических особенностей.

Начало развитию ипотечного кредитования в Казахстане было положено Указом Президента РК, имеющим силу Закона от 23 декабря 1995 г. №2723 «Об ипотеке недвижимого имущества». Он определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Осо­бую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано было сыграть государство. Именно оно определяет концепцию разви­тия системы и формирует правовую базу для надежного и эф­фективного ее функционирования, создает механизм социаль­ной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стиму­лирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Согласно Концепции долгосрочного финансирования жи­лищного строительства и развития системы ипотечного креди­тования в Республике Казахстан, одобренной постановлением Правительства РК от 21 августа 2000 г. №1290, система ипотеч­ного кредитования основывается на создании ипотечной компа­нии в форме закрытого акционерного общества, обеспечиваю­щей развитие жилищного рынка. В данной системе банки могут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обес­печенных пулами ипотек. В итоге решением правления Нацио­нального банка от 20 декабря 2000 г. было создано закрытое ак­ционерное общество «Казахстанская ипотечная компания».

Она является самостоятельным финансовым институтом, приобретает у банков-кредиторов права требования по ипотеч­ным жилищным кредитам и эмитирует ипотечные ценные бума­ги, обеспеченные этими правами.

Основными функциями Компании являются:

- рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, путем приобретения прав требо­ваний по долгосрочным ипотечным жилищным кредитам;

- выпуск ипотечных ценных бумаг с фиксированными или плавающими ставками вознаграждения;

- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

- заключение с Национальным банком РК соглашения о предоставлении информации о финансовом состоянии банков-кредиторов;

- разработка методологических рекомендаций по ипотеч­ному кредитованию для банков;

- предоставление консалтинговых услуг по вопросам ипо­течного жилищного кредитования и оказание содействия кредиторам во внедрении менее рискованной и рацио­нальной практики проведения операций ипотечного кредитования.

Компания осуществляет анализ предоставленных банком-кредитором данных по ипотечному жилищному кредиту, про­верку качества ипотечных жилищных кредитов, заключает со­глашения с государственными и иными органами о предостав­лении информации о заемщиках, а также проводит обучение в целях повышения квалификации специалистов в области ипо­течного кредитования.

Механизм функционирования системы гарантирования ипотечных кредитов заключается в следующем (рис. 15).

 

7 2 5 4

Рис. 15. Механизм функционирования рынка ипотечного кредитования*

1 - Компания выпускает ипотечные облигации;

2 - приобретение этих облигаций инвесторами;

3 - предоставление ресурсов коммерческому банку по его запросу;

4 - коммерческий банк предоставляет кредит заемщику;

5 - заемщик ежегодно равными частями погашает кредит;

6 - коммерческий банк возвращает сумму кредита Компании;

7 - выплата процентов и погашение ипотечных облигаций.

Банки второго уровня выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья, предварительно оценив

вероятности его погашения и определив максимально возможную сумму кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Данная процедура называется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный ими же срок.

В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает его сумму исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. Сразу же после заключения договора заемщик становится собственником недвижимости, приобретенной за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору, который осуществляет обслуживание кредита после его выдачи.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:

- сумма предоставляемого кредита;

- срок, на который предоставляется кредит;

- размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

- очередность погашения кредита и процентов по нему;

- основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Обеспечение кредита может быть оформлено договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; либо договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В договоре об ипотеке стороны оговаривают следующие условия:

- предмет ипотеки;

- цена передаваемого в ипотеку помещения;

- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания для обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи. После этого осуществляется страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор, производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Компанией и банками.

Облигации Компании будут обеспечены правами-требованиями только по тем кредитам, которые соответствуют таким основным условиям:

- кредит должен быть стандартным, в соответствии с классификацией НБРК;

- кредит выдается на сумму, не превышающую 70% от стоимости приобретаемого жилья;

- заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в размере не менее 30% от стоимости жилья, в случае внесения суммы равной 15% стоимости жилья оставшиеся 15% суммы должны быть застрахованы ГПО;

- приобретенное жилье является залогом по кредиту;

- долгосрочный ипотечный кредит выдается в тенге с индексацией кредита на уровень инфляции;

- ставка вознаграждения должна быть рыночной, которая позволила бы обеспечить своевременную их оплату, и при этом была привлекательной для банков, инвесторов - накопительных пенсионных фондов, страховых компаний и др.;

- сумма основного долга и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей;

- обязательно страхование залога, а также жизни и трудоспособности заемщика.

При выдаче ипотечного кредита рассчитывается коэффициент, определяющий его максимальный размер, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения (коэффициент К/3). Данный коэффициент рассчитывается как соотношение суммы предоставляемого ипотечного кредита и залога стоимости, определяемой как минимальная из двух величин: цены продажи недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества. В соответствии с настоящими требованиями, максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70% оценочной стоимости или продажной цены, в зависимости оттого, какая величина меньше.

Этот коэффициент оказывает влияние на оценку уровня риска, который берут на себя банк-кредитор и Компания. Чем выше К/3, тем выше и риск. Конкретное значение коэффициента К/3 для конкретного заемщика может быть меньше 70% в зависимости от его способности выплатить кредит. Компания может изменять показатель К/3 на основании типа ипотечного жилищного кредита, ставок вознаграждения и других факторов. Любые изменения должны быть отражены в соглашении между банком и Компанией.

Компания предоставляет банкам возможность продать ипотечные кредиты. Выступая в качестве организатора вторичного ипотечного рынка, Компания приобретает на платной основе права требования путем покупки ипотечных свидетельств. При этом функции по обслуживанию кредита остаются за банком.

Банки должны использовать стандартные формы документов при выдаче ипотечных жилищных кредитов, права-требования по которым будут уступлены Компании:

1. Лист предварительной квалификации заемщика.

2. Заявление-анкета на ипотечный кредит.

3. Запрос по месту работы.

4. Запрос в банк.

5. Отчет о результатах андеррайтинга.

6. Отчет о проверке состояния предмета залога.

7. Кредитный договор.

8. Ипотечный договор.

9. Договор купли-продажи жилья;

10. Договор покупки и обратного выкупа ипотечных свидетельств, если он имеется.

Помимо этого банк может самостоятельно использовать дополнительные формы документов для оформления ипотечного жилищного кредита.

Компания выпускает ипотечные облигации, обеспеченные пулом выкупленных прав-требований. Для каждой эмиссии формируется отдельный пул с соответствующими параметрами. Кроме того, между банком и Компанией заключается договор доверительного управления приобретенными правами-требованиями, что позволяет кредитору контролировать заемщика и заложенное жилье, получать комиссионные за обслуживание кредита.

Если выявляются ипотечные кредиты, не соответствующие стандартам, банк обязан устранить недостатки либо выкупить некачественные кредиты. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк осуществляет выплату по кредиту Компании в размере регулярного ежемесячного платежа.

Если же ипотечный кредит признается некачественным, то банк выкупает этот кредит у Компании и самостоятельно договаривается с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга. Риск взыскания кредита остается за банком и не переносится на Компанию и конечного инвестора. В случае же досрочного погашения необходимая стоимость достигается путем включения прав требований по новым кредитам, либо размещением на специальном счете покрытия таких ликвидных активов, как деньги или ценные бумаги, приемлемые для рефинансирования Нацбанка РК.

После этого институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании и др.) приобретают на вторичном рынке ипотечные облигации, обеспеченные правами требованиями, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денежных средств для жилищного кредитования.

На первых этапах своей деятельности Компания, в основном, приобретала кредиты со сроком погашения от 3 до 10 лет с фиксированной процентной ставкой. Размер вознаграждения по кредитам при этом составлял от 13,9% годовых по кредиту сроком на 3 года до 18,8% по кредиту сроком на 10 лет.

Минимальная величина кредита составляла 3000 долл. США, максимальная не должна была превышать 4,5 млн тенге (сумма эквивалентная 30 тыс. долл. США), в исключительных случаях по решению Компании максимальная сумма ипотечного жилищного кредита могла достигать 100 тыс. долл. Таким образом стоимость квартиры могла быть от 4300 до 43000 долл. Кредиты выдаются только в национальной валюте — тенге.

Сегодня на ипотечном рынке Казахстана наблюдается снижение процента по кредиту и увеличение срока его выдачи. Кроме того, создан специализированный банк по жилищному кредитованию - АО «Жилищный строительный банк». В настоящее время партнерами Казахстанской Ипотечной Компании являются ОАО «БТА-Ипотека», ОАО «Алматинский Торгово-Финансовый Банк», ОАО «БанкЦентрКредит», ОАО «Казкоммерцбанк», ОАО «Нурбанк», небанковская организация «Астана-Финанс», а также агентства недвижимости «Аладин», «Хоромы-Estate», «Недвижимость-Алматы», «ЦКН-Ипотека». При этом каждый из них банков помимо выдачи ипотечных кредитов на условиях Казахстанской Ипотечной Компании имеет и собственные пакеты ипотечных кредитов. Некоторые другие банки также осуществляют выдачу ипотечных кредитов, не являясь при этом партнерами Компании. В Республике Казахстан наибольший опыт в реализации различных ипотечных программ имеет АО «Жилстройбанк».