Уровень риска на рынке недвижимости

Сводные индексы рынка недвижимости (индексы денежного оборота).

Ценовая группа.

Индексы рынка недвижимости.

При изучении рынка недвижимости рассчитывается ряд показателей, позволяющих измерить состояние рынка (размер спроса и предложения), которые определяют ценность используемых объектов и т.д.

IGS=I_стоим./ I_инфл.

I_стоим.= ∑Sp₁/ ∑Sp₀

I_инфл.≈ ИПЦ = ∑Qp₁/ ∑Qp₀

Данный индекс позволяет оценить ситуацию на рынке, исключая инфляционные процессы, которые искажают стоимость объектов.

IGS = I_p($) / I_курс.($), где

I_p($) – индекс цены объекта

I_курс.($) – индекс цены в долларах

I_p($) = ∑[Sp₁/курс$₁] / ∑[Sp1/курс$₀]

I_курс.($) = курс$₁/ курс $₀

Примечание: Индекс IGS, рассчитанный с применением ИПЦ, может более точно учесть региональное состояние дел в экономике, поскольку ИПЦ может быть рассчитан, исходя из уровня цен, действующих в регионе.

ИПЦ, рассчитанный по курсу доллара, более точно отражает глобальный спрос на недвижимость (в том числе и инвестирование не из региона.)

Система индексов рынка недвижимости.

Стоимостные индексы:

а) VN – индекс номинальных цен (арендных ставок). Представляет отношение цены продажи или аренды одного квадратного метра в рублях или долларах в текущем периоде, к цене предшествующего периода.

VN = p₁/ p₂

б) VR – индекс реальных цен продажи (аренды). При расчете используются цены с учетом корректировки на инфляцию.

VR = VN / ИПЦ

Индексы рыночной активности.

Данная группа индексов отражает интерес инвесторов к рынку недвижимости.

а) T – индекс объема сделок (индекс транзакций). Отражает соотношение количества сделок по купле и аренде объектов недвижимости в текущий и базисный периоды.

T = ∑S^пред.₁p₀ / ∑S^пред.₀p₀* ∑S^аренд.₁p₀ / ∑S^аренд.₀p₀

Этот индекс может использоваться при учете состояния рынка недвижимости с точки зрения цикличности его развития. Отдельно рассчитывается для доходной недвижимости.

а) IN – равный произведению полигонального индекса цен рынка недвижимости (арендных ставок) на индекс рыночной активности. Данный индекс показывает доходность (перспективность) инвестиций в рынок недвижимости.

IN=T_*Ip

б) IR – индекс равный произведению индекса реальных цен на индекс рыночной активности. Индекс, как и предшествующий (IN) отражает доходность инвестирования недвижимость, исключая использование недвижимости, как средства сохранения стоимости денег.

Основные заказчики информации.

Банки, инвестиционные компании, различные корпорации. принятия решения об инвестировании средств в строительство той или иной группы объектов недвижимости.

Девелоперы. Непосредственно организаторы строительства объектов, которые желают привлечь инвестиции под свой проект и оценить риски вложения собственных средств. Данная группа заказывает исследование на более поздних стадиях инвестирования проекта для оптимизации параметров объекта. Их интересует прогноз, прогноз арендных ставок, которые будут на момент окончания строительства.

Крупные риэлтерские компании, а также управляющие компании. Данная группа компаний выступает консультантами клиентов при приобретении недвижимости, тем самым, привлекая арендаторов и покупателей. Их интересует прогноз ситуации на рынке, индексы цен, индексы активности рынка.

Не профессиональные участники рынка недвижимости. Покупатели и продавцы. Как правило, потребляют информацию низкой достоверности

Риск - факт неопределенности получения или неполучении доходов.

Рынок недвижимости характеризуется более высоким уровнем риска по факту вложенных в рынок недвижимости инвестиций.

Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал. Чем выше уровень риска, тем выше уровень дохода

В основе таких расчетов лежит система учета прогнозируемых систематичных рисков.

1) низкая ликвидности недвижимости;

2)длительность инвестиционного периода;

3) неопределенность в законодательстве

Непредсказуемые риски:

1) неопределенность в налогообложении

2) уровень конкуренции на рынке недвижимости

3) фаза экономического развития.

4)экономическая ситуация в регионе

Риски подразделяют на управляемые и неуправляемые.

К управляемым рискам относят (то,что зависит от нас)

1) условия арендного договора

2) структура инвестированного капитала и его стоимость

3) доля рынка недвижимости определенного типа

4) местоположения недвижимости

5) структура арендаторов

К неуправляемым относят:

1) низкая ликвидность недвижимости;

2) законодательство

3) налогообложение

4) конкуренция на рынке капитала

5) конкуренция на рынке недвижимости

6) демографический фактор

7) занятость и платежеспособность населения.

Любые управляемые риски могут быть на 100% управляемыми,что зависит от компании и экономической ситуации.

Решение об инвестировании и объеме инвестируемой недвижимости должно приниматься исключительно на основе расчета предполагаемых рисков(по причине очень низкой ликвидности подобных активов)

Анализ риска происходит в 3 этапа: (Рассчитывается мода на основе распределения, частот, ставок, доходности.

Мода-наиболее типичное значение доходности)

1) определение частоты распределения ставок доходности на основе расчета моды, медианы или средней ставки.

2) определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска

3) определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода

Уровень риска по отдельному активу измеряется изменением доходного актива, рассчитывается как стандартное отклонение.

Мода - наиболее часто встречающееся значение в выборке.

Медиана - значение, делящее выборку пополам:

n₁ – соответствие частоты значений предмодальго интервала

n₂ - соответствие частоты значений постмодального интервала

а₁ и а₂ соответствующие им значения.

При анализе риска инвестиций чаще используется средняя взвешенная

P_Ri - вероятность возникновения дохода размера R_i.

Уровень риска для коммерческой недвижимости по инвестициям имеет следующие особенности:

- требует значительных капиталовложений;

- жесткая зависимость потока доходов от выбранного типа недвижимости, ситуации в регионе и перспектив развития региона;

- низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска	Инструменты инвестирования
В недвижимость	В ценные бумаги
Низкий	Право аренды	Облигации
Ниже среднего	Закладные обязательства(залог,заем)	Высоколиквидные акции
Средний	Обязательства смешанные	Акции предприятий использовавших собственный капитал
Выше среднего	Использование собственного капитала	Акции предприятий с высокой долей заемного капитала
Высокий	Заемный капитал	Фьючерсы,скидки
Очень высокий уровень	Проектное инвестирование	Скупка ценных бумаг,бумаг предприятий в начале процесса банкротства.