Глава 20. Право общей собственности

§ 1. Понятие, виды и основания возникновения
общей собственности

Имущество может находиться на праве собственности у одного или нескольких лиц. В зависимости от числа субъектов (лиц), которым принадлежит определенное имущество на праве собственности, это право можно подразделить на односубъектное и многосубъектное. ГК устанавливает, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 209). Таким образом, под общей собственностью в юридическом смысле понимается имущество, принадлежащее на праве общей собственности двум или более лицам. Эти лица ГК именует участниками общей собственности, а в науке права и в учебной литературе о них говорят также как о сособственниках.

Многосубъектность обусловливает специфику субъективного права общей собственности. Эта специфика привела к выделению в ГК особого института права общей собственности (гл. 11 ГК).

Нормы ГК об односубъектном праве собственности, выступающие по существу как общие нормы, регламентируют и право общей собственности. Естественно, в той мере, в какой они не расходятся со специальными нормами об общей собственности.

Общую собственность ГК подразделяет на два вида: долевую и совместную (п. 2 ст. 209). При долевой собственности имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности, а при совместной собственности – без определения таких долей. Если иное не установлено законодательными актами, общая собственность на имущество является долевой.

Круг возможных участников долевой и совместной собственности существенно различается. Участниками долевой собственности могут быть любые, предусмотренные законодательством субъекты гражданского права в любом их сочетании. Например, участниками долевой собственности могут быть граждане, граждане и юридические лица, юридические лица. Участниками совместной собственности могут быть только физические лица, причем обычно связанные друг с другом семейными отношениями.

Совместная собственность может устанавливаться лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законодательными актами.

Соглашением участников общей совместной собственности, а при не достижении соглашения между ними – по решению суда, на общее имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена общая долевая собственность. Преобразование общей долевой собственности в совместную по соглашению ее участников или по решению суда законом не предусмотрено.

Независимо от вида общей собственности она выступает как собственность всех ее участников и, таким образом, является многосубъектной. Собственники имеют на праве общей собственности неразделенный между ними объект собственности в виде индивидуально определенной вещи, набора (совокупности) таких вещей или единого имущественного комплекса (например, предприятия как объекта права). Таким образом, каждый из участников общей собственности отдельно от других не является собственником как всего имущества, находящегося в общей собственности, так и отдельных предметов общей собственности, их частей или долей.

От общей собственности на вещь следует отличать право собственности на отдельные части вещи, каждая из которых имеет своего собственника. Например, в многоквартирном доме каждая из квартир и нежилые помещения могут иметь своих собственников, а общая собственность не возникает. Однако, общей собственностью всех собственников квартир являются части дома, объединяющие квартиры в единое целое – жилой дом (например, крыша, лестничные клетки, подвал и т. п.) Такую собственность на недвижимое имущество, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной собственности граждан или юридических лиц, а остальные части недвижимости находятся у них на праве долевой собственности, называют кондоминиумом (п. 6 ст. 209 ГК).

Понятие общей собственности – это основной вид более широкого понятия общего имущества. Последним понятием охватывается не только общая собственность, но и другие общие вещные и обязательственные имущественные права. Поэтому право общей собственности как вид права на общее имущество необходимо отличать от других общих вещных и обязательственных прав. Наиболее распространенным видом общих вещных прав и наиболее урегулированном законодательно является право общего землепользования. Это право в случаях, когда оно по закону может находиться в гражданском обороте, по своему характеру близко к праву собственности. Право общего землепользования, как и право общей собственности, может быть долевым или совместным (п. 4 ст. 19 Указа о земле).

Значительно менее урегулированы законодательно другие общие вещные права, например, право общего хозяйственного ведения или право общего оперативного управления, хотя существования таких общих прав законодательство не исключает. Например, на праве общего хозяйственного ведения двум или нескольким государственным предприятиям может принадлежать дом, построенный за счет средств этих предприятий. При наличии пробелов в законодательстве об общих вещных правах возможно по аналогии применение норм гражданского законодательства об общей собственности.

ГК различает случаи возникновения права общей собственности на неделимое (физически или юридически) и делимое имущество (п. 4 ст. 209 ГК). При приобретении в собственность двумя или более лицами неделимого имущества у них возникает право общей собственности на это имущество независимо от оснований его приобретения (например, по договору купли-продажи, по наследству). Иное дело — возникновение права общей собственности на делимое имущество. Такое право возникает лишь в случаях, предусмотренных законодательными актами или договорами. Например, делимое имущество, приобретенное супругами во время совместной жизни, становится в силу закона их общей собственностью (п. 1 ст. 223). Впрочем, указанная норма закона диспозитивна и соглашением супругов может быть установлено иное. Если же несколько лиц приобретут делимое имущество, которое в силу закона не становится их общей собственностью, то общая собственность на такое имущество возникает только на основе договора между ними.

В праве общей собственности как многосубъектном выделяются две группы отношений: отношения участников общей собственности с третьими лицами и отношения между собой. Права сособственников в отношениях с третьими лицами могут носить как абсолютный, так и относительный характер. Права сособственников в отношениях с другими сособственниками относительны.

В научной юридической литературе господствует мнение, что право собственности – это всегда абсолютное право, т. е. право с неопределенным кругом обязанных лиц. Применительно к праву общей собственности это верно лишь в отношениях сособственников с третьими лицами. Например, имущество, находящееся на праве общей собственности, может быть истребовано сособственниками из чужого незаконного владения любого третьего лица. Но, как сказано выше, выделяются также права участников общей собственности по отношению друг к другу, т. е. относительные, а не абсолютные права. Это специфический круг относительных прав собственников. Наличие таких прав уже отмечалось в литературе1. Примером таких прав служат права каждого из сособственников по владению и пользованию имуществом, находящимся в общей собственности, право преимущественной покупки при продаже доли в праве общей долевой собственности. Эти права, несмотря на их относительный характер, не являются обязательственными. Они регламентируются не нормами обязательственного права, а нормами о праве общей собственности.

Права сособственников как в отношениях с третьими лицами, так и в отношениях между собой, имеют свои особенности, о которых подробнее будет сказано далее.

§ 2. Право общей долевой собственности

В праве общей долевой собственности каждый из ее участников имеет определенную долю. Это именно доля в праве общей собственности, а не доля в общем имуществе или его стоимости. Эта доля по отношению к долям всех остальных участников общей долевой собственности измеряется дробью, например 1/4, 1/2, 3/5 и т. п. по отношению ко всему общему праву долевой собственности. Таким образом, общее имущество не делится между участниками долевой собственности на части, не выделяются доли в стоимости общего имущества.

Доли участников в праве общей собственности могут быть равными и неравными. ГК исходит из презумпции равенства долей. Они равны, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 210 ГК).

Число случаев, когда доли участников в праве собственности определяются законодательными актами или в установленном этими актами порядке третьими лицами, а не самими участниками долевой собственности, невелико. Например, доля каждого сособственника в праве на общее имущество в кондоминиуме определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома (п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях). При наследовании по завещанию завещатель вправе определить наследников в завещанном неделимом имуществе.

В большинстве случаев размеры долей в праве долевой собственности устанавливаются соглашением ее участников. При этом участниками долевой собственности может быть установлен порядок определения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 210 ГК). Таким образом, за отдельными исключениями, размер долей в праве долевой собственности находится в прямой зависимости от величины вкладов, которые сделаны собственниками в образование и приращение общего имущества. Соответственно определяются и права участников долевой собственности при ее улучшении.

ГК различает улучшения неотделимые и отделимые от долевой собственности. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, например, сделавший пристройку к дому, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Но это право у него возникает, если он осуществил неотделимые улучшения с соблюдением установленного порядка исполь­зования общего имущества, в частности, с согласия других участников долевой собственности (п. 1 ст. 211 ГК).

Иная юридическая судьба у отделимых улучшений общего имущества. Они поступают в собственность того участника долевой собственности, который их произвел, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности (п. 2 ст. 211).

Доля в праве собственности – это юридическая конструкция для определения меры возможностей каждого из участников долевой собственности в реализации правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определения доли в доходах от этого имущества и расходов по его содержанию, а также порядка раздела общего имущества и выдела из него доли. Ведь, в конечном счете, участников долевой собственности интересуют не абстрактные доли в праве собственности, а те реальные имущественные блага, которые стоят за этими долями.

Право общей долевой собственности включает в себя все правомочия, которые ГК предусматривает для права собственности, т. е. права владения, пользования и распоряжения. Но реализация этих правомочий в праве долевой собственности имеет свои особенности. Рассмотрим особенности правомочий в той последовательности, в которой они сформулированы в ГК, а он начинает с распоряжения имуществом. При этом ГК различает распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, и распоряжение долей в праве долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственнос­ти, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 212).

Распоряжение общей долевой собственностью основано на принципе единогласия ее участников. Продать, подарить или иным образом распорядиться имуществом, находящимся в долевой собственности, ее участники могут лишь на основе взаимного согласия, независимо от размеров долей в праве собственности каждого из них.

Согласие участников долевой собственности на распоряжение ею, в отличие от аналогичного согласия участников совместной собственности, не презумируется, а должно быть надлежаще выражено. Например, письменные сделки по распоряжению долевой собственностью должны быть подписаны всеми ее участниками или их представителями. Отсутствие согласия хотя бы одного участника долевой собственности на сделку с нею невосполнимо иными способами, в т. ч. и решением суда. Распорядиться частью имущества, находящегося в долевой собственности, без согласия всех собственников ее участник может лишь после раздела или выдела имущества из состава долевой собственности, т. е. прекращения общей собственности на имущество (ст. 218 ГК).

Иной порядок установлен для распоряжения долей в праве собственности. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю или распорядиться ею иным образом (п. 2 ст. 212).

При совершении сделок в отношении своей доли в праве долевой собственности с ее участником согласия других участников не требуется. Но при продаже (обмене) своей доли третьим лицам, а не собственнику, ГК, охраняя интересы других собственников, предусматривает для них преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на равных условиях (п. 1 ст. 216).

По законодательству, действовавшему в Казахстане до принятия ГК, преимущество собственников при продаже одним из них доли в праве долевой собственности касалось только покупной цены, но не условий купли-продажи. Если сособственник предлагал цену, равную той, которую было согласно уплатить третье лицо, преимущество в покупке получал сособственник. По действующему ГК преимущество участников долевой собственности касается не только покупной цены, но и других условий договора купли-продажи. Например, если продавец доли в праве собственности предоставляет третьему лицу рассрочку платежа, то такую же рассрочку может требовать и сособственник, естественно, если он согласен заплатить цену, за которую доля продавалась третьему лицу.

При продаже доли одному из сособственников, а не постороннему (третьему) лицу другие сособственники не имеют преимущественного права покупки, а продавец может продавать долю по своему усмотрению любому из сособственников, изъявивших желание приобрести долю.

Преимущественное право покупки распространяется на все случаи продажи доли в праве собственности, кроме случая продажи с публичных торгов. Продажа доли с публичных торгов может проводиться либо по желанию продавца, либо в силу предписания законодательного акта. Если продавец доли желает продать ее с публичных торгов, то он может это сделать лишь с согласия остальных участников долевой собственности. Продажа доли только с публичных торгов производится в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 1 ст. 216 ГК).

Преимущественное право покупки доли в праве собственности закон признает неотчуждаемым правом участников долевой собственности. Поэтому сделки об уступке этого права или отказе от него признаются недействительными.

Для обеспечения преимущественного права покупки важен четкий правовой механизм его реализации. Такой механизм предусмотрен ГК. Продавец должен, притом обязательно в письменной форме, предупредить каждого из сособственников о продаже доли в праве долевой собственности и условиях продажи, включая условие о цене. Установлены сроки, в течение которых участники долевой собственности имеют преимущественное право на приобретение доли, о продаже которой третьему лицу их известил продавец. Эти сроки различны при продаже доли в праве долевой собственности на недвижимое и движимое имущество. Если участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение 10-ти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но только на условиях, указанных в извещении (п. 2 ст. 216 ГК). Если же покупателю будут предоставлены условия лучшие, чем это указано в извещении, то продажа возможна лишь при посылке нового извещения с указанием новых условий и с соблюдением новых сроков на преимущественную покупку.

Следует отметить, что различие в сроках, в течение которых сособственники имеют преимущество на приобретение доли, имеет практическое значение, если вся общая собственность является недвижимым или движимым имуществом. Ведь сособственники имеют доли не в общей собственности, а в праве на долевую собственность. Поэтому фиксация в натуре имущества в доле в праве на долевую собственность не происходит. Если же в состав общей долевой собственности входит как недвижимое, так и движимое имущество, необходимо соблюдение срока, установленного для отказа собственника от приобретения доли в праве на недвижимость.

Участник права долевой собственности при нарушении его преимущественного права покупки может в течение трех месяцев предъявить в суде иск к продавцу и покупателю доли о переводе на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 216 ГК).

ГК устанавливает, что преимущественное право сособственников на приобретение доли в праве долевой собственности возникает не только при продаже этой доли третьему лицу, но и при заключении договора мены на такую долю с третьим лицом (п. 5 ст. 216 ГК). Это правило на практике может иметь ограниченное применение, поскольку осуществление в договоре мены преимущественного права на приобретение доли возможно, если собственник может передать отчуждателю доли вещь, тождественную вещи, которая предусмотрена договором мены с третьим лицом. Это, как правило, возможно, если доля обменивается на вещь, определенную родовыми признаками, но не индивидуально-определенную вещь, особенно недвижимость. В последнем случае участнику общей собственности невозможно или очень трудно предоставить отчуждателю доли вещь, тождественную той, которая меняется на долю в долевой собственности третьим лицом.

Говоря о продаже доли в праве долевой собственности, следует отметить, что эта доля переходит к приобретателю с момента заключения договора (ст. 217 ГК). Норма закона о переходе права собственности на долю к ее приобретателю диспозитивна. Соглашением сторон может предусмотрен иной момент перехода права собственности. Впрочем, момент перехода права собственности на долю в праве, если в долевой собственности находится недвижимое или иное имущество, договор об отчуждении которого подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, подчиняется общим правилам о моменте возникновения права собственности у приобретателя по договору, предусмотренным п. 2 ст. 238 ГК. Это означает, что право собственности у приобретателя в указанном случае возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения. При необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации право собственности на долю в праве долевой собственности возникает с момента государственной регистрации.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности. Порядок реализации правомочий владения и пользования при долевой собственности существенно отличается от реализации правомочия распоряжения. Во владении и пользовании участников долевой собственности находится всегда определенное имущество, а не доля в праве. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение им, осуществляется по согласию всех сособственников. Но при недостижении соглашения между ними суд вправе установить порядок владения и пользования таким имуществом по иску одного или нескольких участников долевой собственности к другому (другим) участникам (п. 1 ст. 213 ГК).

Выше уже было сказано, что принадлежащая участнику долевой собственности доля – это доля в праве, а не в имуществе. Поэтому такая доля не воплощается в какой-то определенной части общего имущества. Но участник долевой собственности может быть заинтересован не только в распоряжении своей долей или в получении доходов от общего имущества, но и в пользовании частью имущества. Поэтому ГК устанавливает, что каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого – вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящейся на его долю вы-платы соответствующей денежной суммы или иной компенсации (п. 2 ст. 213 ГК).

Получение во владение и пользование части общего имущества оформляется договором с другими сособственниками. Этот договор должен быть надлежаще оформлен, в частности, в отношении недвижимого имущества зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. При недостижении соглашения между участниками долевой собственности о порядке владения и пользования имуществом, этот порядок может быть определен решением суда.

Надлежаще оформленный договор о праве владения и пользования на часть имущества, находящегося в долевой собственности, или соответствующее решение суда сохраняют силу и при переходе права на доли в праве общей собственности к другим лицам.

По своей юридической природе право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, – это вещное право, поскольку всякое право, в которое включено право владения, представляет собой, если иное не установлено законодательным актом, право вещное, или, по крайней мере, включает в себя элементы вещного права.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел из него доли. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли представляют собой специфические формы полного или частичного прекращения права долевой собственности. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 1 и 2 ст. 218 ГК). При разделе право общей долевой собственности прекращается на все имущество, находящееся в долевой собственности. При выделе доли право долевой собственности прекращается на выделенную или выделенные части, если выдел частей происходит в натуре.

Если выдел в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 218).

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, может происходить только по соглашению сособственников. При недостижении участниками долевой собственности соглашения об условиях раздела общего имущества участник или участники долевой собственности вправе требовать выдела доли (долей). Выдел может происходить как на основе соглашения между всеми сособственниками, так и в судебном порядке при недостижении соглашения между ними.

Выдел доли может происходить не только по требованиям участников долевой собственности, но и по требованиям кредиторов для обращения взыскания на общее имущество.

При разделе и выделе имущества, находящегося в долевой собственности, каждый из разделившихся или выделившихся сособственников взамен доли в праве собственности приобретает право собственности на конкретное имущество из состава общего имущества или на компенсацию стоимости этой доли. Размер долей в имуществе в стоимостном выражении при разделе и выделе долей в общей собственности пропорционален величине долей в праве собственности, если иное не предусмотрено соглашением сособственников.

По общему правилу участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре (п. 3 ст. 218 ГК). Но могут быть случаи, когда выдел имущества в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В качестве примера законодательного запрета на выдел доли общей собственности в натуре можно назвать п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях, по которому доля каждого сособственника в общем имуществе в кондоминиуме неотделима от его раздельной (индивидуальной) собственности. Выдел доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу обычно невозможен в неделимых вещах.

В тех случаях, когда выдел доли в натуре возможен без причинения несоразмерного ущерба общему имуществу, замена этого выдела денежной или иной компенсацией допустима, как правило, с согласия собственника, требующего выдела доли. Без его согласия, по решению суда выплата компенсации возможна при одновременном наличии трех условий: незначительности доли собственника, требующего выдела; невозможности реального выдела в натуре; отсутствии существенного интереса выделяющегося в получении доли в натуре (п. 4 ст. 218 ГК).

При невозможности выделить в натуре долю в имуществе, соразмерную доле в праве долевой собственности участника, требующего выдела, эта несоразмерность устраняется путем выплаты ему либо соответствующей денежной суммы, либо иной компенсации в дополнение к выделенной в натуре доле.

Если выдел доли в описанном выше порядке окажется явно нецелесообразным, например, из-за неделимости в натуре общей собственности и нежелания или отсутствия реальных возможностей выплаты собственниками стоимости этой доли сособственнику, требующему выделения доли, то суд вправе принять решение о продаже всего общего имущества с публичных торгов. При этом вырученные на торгах суммы распределяется между участниками общей собственности соразмерно их долям (п. 6 ст. 218 ГК).

Кондоминиум. Весьма своеобразен правовой режим общей долевой собственности в кондоминиуме, где всегда сочетается право раздельной (индивидуальной) собственности на отдельные части вещи с правом общей долевой собственности на части той же вещи, не находящиеся в раздельной собственности. При этом право долевой собственности в кондоминиуме производно от права раздельной собственности, дополняет его, неотделимо от этого права и следует за ним.

Институт кондоминиума – новый для гражданского законодательства Казахстана. В ГК дано лишь понятие кондоминиума, а нормы о нем сконцентрированы в Законе о жилищных отношениях и Указе о земле. Подробно нормы о кондоминиуме проанализированы в главе 26. Заметим, что нормы об общей собственности в кондоминиуме настолько своеобразны, что общие нормы ГК о долевой собственности, например, нормы о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, о владении и пользовании этим имуществом, о преимущественном праве покупки, разделе и выделе имущества к долевой собственности в кондоминиуме неприменимы.

§ 3. Общая совместная собственность

В отличие от общей долевой собственности, доли в праве общей совместной собственности не выделяются. Выдел доли возможен лишь как стадия прекращения или изменения совместной собственности при ее разделе или выделе.

Общая совместная собственность существует в трех видах: собственности супругов, собственности крестьянского (фермерского) хозяйства, собственности на приватизированное жилище (п. 1 ст. 219 ГК). Законодательными актами могут быть предусмотрены и другие виды совместной собственности. Но в настоящее время иные виды совместной собственности, кроме указанных выше, не предусмотрены.

Общая совместная собственность устанавливается и существует лишь тогда, когда это предусмотрено законодательными актами и когда иное не предусмотрено соглашением участников совместной собственности, которые в любое время могут преобразовать ее в долевую собственность.

Так как круг участников совместной собственности определен законом и связан с их семейными отношениями, право совместной собственности не может перейти к другим лицам в порядке правопреемства. Сособственники могут отчуждать не право совместной собственности, а имущество, находящееся в совместной собственности.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (п. 1 ст. 220 ГК). Это означает, что каждый из сособственников и все они вместе имеют право владеть и пользоваться совместной собственностью на равных основаниях как единым целым, например, сообща владеть и пользоваться приватизированной квартирой. Свое право пользования и владения общим имуществом каждый из участников совместной собственности вправе реализовать в любое время и на всем протяжении существования совместной собственности. Соглашением участников совместной собственности может быть установлен иной порядок владения и пользования совме-стной собственностью. Например, приватизированная квартира может быть передана в пользование одного или нескольких участников сов-местной собственности. Но участники совместной собственности, в отличие от участников долевой собственности, не вправе требовать, в т. ч. по суду, закрепления за ними во владение и пользование какой-либо части общего имущества или выплаты им соответствующей компенсации, как это предусмотрено законом для участников долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собствен­ности, осуществляется по согласию всех ее участников (п. 2 ст. 220 ГК). Но это согласие обычно предполагается и не должно подтверждаться в каждом отдельном случае со стороны других участников совместной собственности. Лишь в случаях, когда сделка по распоряжению общим имуществом требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие на нее других участников долевой собственности должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Так как распоряжение совместной собственностью осуществляется по согласию всех участников совместной собственности, любой из них, узнав о намерении другого участника совершить сделку, связанную с общей собственностью, вправе высказать возражение против ее заключения. В этом случае сделка не может быть совершена, а совершенная может быть признана по суду недействительной. Участник совместной собственности вправе оспорить сделку, совершенную другим участником. Но по мотиву отсутствия у участника, совершавшего сделку, необходимых полномочий она может признана недействительной только тогда, когда будет доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об этом.

Отсутствие заранее определенных долей в имуществе участников совместной собственности сказывается и на порядке раздела и выдела доли из этого имущества. Такой раздел или выдел может быть осуществлен лишь при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При этом их доли признаются равными, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением участников совместной собственности. Процесс определения долей обычно совмещается во времени с разделом имущества или выделом из него доли. Однако сама стадия определения долей имеет вспомогательное значение. Если раздел или выдел имущества по какой-либо причине не состоится, утрачивает свое значение и определение долей в совместной собственности, а сама совместная собственность не превращается в долевую, если собственники не пожелают этого.

Раздел совместного имущества или выдела из него доли происходит по правилам, установленным законом для раздела и выдела долевой собственности, рассмотренным выше. Конечно, если иное не установлено законодательными актами для отдельных видов совместной собственности и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Некоторые особенности имеет выдел доли в общем имуществе, производимый по требованию кредитора участника совместной собственности, независимо от того, является ли эта общая собственность совместной или долевой. Кредитор вправе требовать выделения доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания лишь при недостаточности для удовлетворения его требования другого имущества у должника, к которому обращено требование. При этом обращение взыскания на долю участников общей собственности происходит посредством продажи ее на основании решения суда с публичных торгов, если остальные участники общей собственности откажутся от приобретения по требованию кредитора этой доли или согласятся приобрести ее по цене, не покрывающей размера долга.

Общая собственность супругов. Имущество может принадлежать супругам на праве раздельной, общей совместной или общей долевой собственности. По общему правилу закона имущество, нажитое супругами во время брака, принадлежит им на праве совместной собственности. Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное каждым из них во время брака в дар или в порядке наследования, является их раздельной собственностью (п. п. 1 и 2 ст. 223 ГК).

Норма о совместной собственности супругов на имущество, нажитое во время брака, диспозитивна. Договорами между супругами, включая брачные контракты, может быть предусмотрено, что такое имущество является их долевой собственностью либо принадлежит на праве собственности одному из них, либо в соответствующих частях является раздельной собственностью супругов. Так как совместная собственность устанавливается только в соответствии с законом, а не договором, недопустимы соглашения супругов о признании совместной собственностью имущества, нажитого не во время совместной жизни или полученного одним из супругов в раздельную собственность. Такие сделки недействительны. Однако вполне допустимы соглашения супругов о прекращении их договоров об установлении иного правового режима имущества, нажитого во время брака, а не режима совместной собственности.

Общая собственность супругов регламентируется нормами ГК об общей собственности, а также семейным законодательством. При этом к совместной собственности супругов применимы общие нормы о совместной собственности, если специальные нормы о совместной собственности супругов не устанавливают иные правила.

Нормы о совместной собственности супругов применяются лишь тогда, когда брак был заключен в установленном законом порядке, поскольку, в силу п. п. 1 ст. 1 Закона о браке и семье от 17 декабря 1998 г., браком признается союз между мужчиной и женщиной, заключенный в соответствии с законом. Поэтому имущество, нажитое во время фактического брака (сожительства), не становится совместной собственностью, но может быть долевой общей собственностью этих лиц при наличии оснований для возникновения такой собственности.

Из общего правила об общности имущества супругов, нажитого во время брака, законом предусмотрены некоторые изъятия. Эти изъятия заключаются как в признании имущества, нажитого во время брака, не совместной, а раздельной собственностью, так и в признании раздельного имущества супругов их совместной собственностью. Прежде всего раздельным признается имущество, которое хотя и приобретено за счет общих средств, но предназначено для индивидуального пользования одним из супругов (например, одежда, обувь), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (п. 2 ст. 223 ГК). Указанное правило не подлежит расширительному толкованию. Оно касается лишь вещей, в силу своих качеств являющихся вещами индивидуального пользования по своему характеру, но не вещей, которыми фактически пользуется только один из супругов. Например, если в семье имеется автомобиль или мотоцикл, которым пользуется лишь один из супругов, то от этого указанные вещи не становятся раздельным имуществом того из супругов, который ими пользуется. Такие вещи, если они приобретены во время брака, являются общей, а не раздельной собственностью супругов, даже если они зарегистрированы на имя одного из них. Согласно п. 2 ст. 34 Закона о браке и семье, имущество, нажитое каждым из супругов во время брака, но в период их раздельного проживания, связанного с фактическим прекращением брака, суд вправе признать имуществом каждого из них.

Раздельным семейное законодательство признает и имущество, приобретенное одним из супругов во время брака, но на средства, которые принадлежали одному из них до брака или вырученные от продажи раздельного имущества. Естественно, что и деньги, вырученные одним из супругов от продажи в период брака раздельного имущества, остаются его раздельным имуществом.

Наоборот, если в имущество, находящееся в раздельной собственности одного из супругов, в период брака были произведены вложения за счет общего имущества, значительно увеличивающие его стоимость, раздельное имущество может быть признано их совместной собственностью.

Права супругов по владению, пользованию и распоряжению совместным имуществом равны. Они не зависят от фактического вклада каждого из супругов в создание общего имущества. Супруги пользуются равными правами на имущество и в том случае, если один из них был занят ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми и не имел самостоятельных доходов. Соответственно при разделе имущества, являющегося совместной собственностью супругов, их доли признаются равными. В отдельных случаях при разделе имущества суд может отступить от начал равенства, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов (п. 2 ст. 37 Закона о браке и семье).

Совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. ГК, определяя правовой режим общей собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, не проводит дифференциации между крестьянским и фермерским хозяйством. Он устанавливает, что имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, поскольку договором между ними не установлено иное (п. 1 ст. 224 ГК).

Последующее специальное законодательство пошло по пути выделения в едином понятии крестьянского (фермерского) хозяйства трех его основных форм. Закон об индивидуальном предпринимательстве признает основными формами крестьянского (фермерского) хозяйства, во-первых, крестьянское хозяйство, в котором предприниматель­ская деятельность осуществляется в форме семейного предпринимательства, основанного на базе совместной собственности; во-вторых, фермерское хозяйство, основанное на осуществлении личного предпринимательства; в третьих, фермерское хозяйство, организованное в форме простого товарищества на основе договора о сов-местной деятельности (ст. 8 Закона об индивидуальном предпринимательстве). Тождественное выделение форм крестьянского (фермерского) хозяйства проведено и в Законе “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” от 31 марта 1998 г. (п. 3 ст. 1 Закона). Таким образом, в крестьянском (фермерском) хозяйстве выделены один вид крестьянского и два вида фермерского хозяйства.

Бесспорно, что нормы ГК относительно крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. ст. 224–226 ГК) полностью применимы к крестьянскому хозяйству.

В совместной собственности членов крестьянского хозяйства находятся насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения на земельном участке, хозяйственные сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов (п. 2 ст. 224 ГК). Земельные участки, на которых ведется крестьянское хозяйство, хотя и являются важнейшей составной частью имущества членов хозяйства, в состав их собственности не входят. Эти участки могут принадлежать членам крестьянского хозяйства на праве совместного или долевого землепользования (ст. 19 Указа о земле).

Совместная собственность членов крестьянского хозяйства всегда создается для целевого назначения – ведения хозяйства как вида предпринимательской деятельности. Но, попав в состав совместной собственности крестьянского двора, имущество не перестает быть такой собственностью, если используются не по целевому назначению. То имущество, которое не предназначено для ведения товарного сельского хозяйства или переработки сельскохозяйственного сырья, не относится к совместной собственности членов крестьянского хозяйства, даже если оно приобретено на средства лиц, являющихся членами такого хозяйства. Например, эти лица могут на праве индивидуальной или общей собственности иметь мебель, радио-, видеотехнику, жилые строения. Но эти вещи принадлежат им не на праве совместной собственности членов крестьянского хозяйства, а как субъектам иных видов права собственности. Так, супруги – члены крестьянского хозяйства могут иметь жилое строение и иное имущество в качестве совместной собственности супругов, но не совместной собственности членов крестьянского хозяйства – хотя бы последнее состояло из супругов. Поэтому характер общей собственности всегда следует учитывать при определении ее правового режима. Следует учитывать и то, что норма о совместной собственности членов крестьянского хозяйства диспозитивна и соглашением последних может быть установлен иной правовой режим этой собственности.

Субъектами права совместной собственности в крестьянском хозяйстве всегда являются физические лица как члены этого хозяйства. Крестьянское (фермерское) хозяйство по законодательству РК не может быть юридическим лицом.

Круг членов крестьянского хозяйства определен п. 2 ст. 1 Закона “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” Это супруги, дети, включая усыновленных (удочеренных), родители и другие близкие родственники, совместно ведущие общее хозяйство.

Владение, пользование и распоряжение совместной собственностью членов крестьянского хозяйства в основном подчиняется общим правилам о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности. Однако оно имеет некоторые особенности, связанные с выделением законом фигуры главы крестьянского хозяйства. Главой крестьянского хозяйства может быть гражданин РК, достигший 18-ти лет. Глава крестьянского хозяйства представляет его интересы в отношениях с другими лицами и государственными органами, осуществляет от имени членов хозяйства гражданско-правовые сделки (п. 4 ст. 1 Закона “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”).

Если члены крестьянского хозяйства установили для общего имущества режим долевой, а не совместной собственности, то владение, пользование и распоряжение общим имуществом происходит по правилам, установленным ГК для владения, пользования и распоряжения долевой собственностью.

Весьма важным для крестьянского хозяйства является правовая судьба плодов, продукции и иных доходов, полученных в результате деятельности крестьянского хозяйства, поскольку оно и создается как предприниматель­ская структура для получения доходов. Эти доходы признаются общим имуществом членов крестьянского хозяйства и используются по соглашению между ними (п. 3 ст. 229 ГК).

Сложнее решаются вопрос о собственности на имущество в фермерском хозяйстве. Во-первых, в двух выделенных законом формах этого хозяйства правовой режим имущества различен и, как правило, не совпадает с правовым режимом имущества в крестьянском хозяйстве. В фермерском хозяйстве, основанном на осуществлении личного пред­принимательства, устанавливается обычно правовой режим односубъект­ной собственности. В фермерском хозяйстве, организованном в форме простого товарищества, устанавливается правовой режим многосубъектной собственности в виде общей долевой.

Во-вторых, определение правового режима собственности в фермерском хозяйстве осложняется противоречивостью некоторых норм Закона “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, который, с одной стороны, вслед за Законом “Об индивидуальном предпринимательстве” выделяет в качестве форм крестьянского (фермерского) хозяйства три упомянутые формы. С другой стороны, он определяет крестьянское (фермерское) хозяйство как семейно-трудовое объединение лиц, осуществляющих индивидуальное предпринимательство с использованием земель сельскохозяйственного назначения, не проводя в этом определении дифференциации между крестьянским и фермерским хозяйствами, и ограничивая круг членов хозяйства лишь супругами и близкими родственниками (п. 1 и 2 ст. 1 Закона).

Между тем, фермерское хозяйство, основанное на осуществлении личного предпринимательства, – это вообще не семейно-трудовая объединение. Поэтому оно не имеет и не может иметь общей собственности членов фермерского хозяйства, как семейно-трудового объединения. Личное предпринимательство по Закону “Об индивидуальном предприниматель­стве”, в отличие от совместного, осуществляется одним гражданином самостоятельно на базе имущества, принадлежащего ему на праве собственности, а также в силу иного права, допускающего пользование и (или) распоряжение имуществом (п. 2 ст. 3 Закона).

Нельзя рассматривать в качестве семейно-трудового объединения и фермерское хозяйство, организованное в форме товарищества на основе договора о совместной деятельности. Простое товарищество регламенти­ровано гл. 12 ГК, которая не ограничивает участников этого товарищества кругом членов одной семьи. Ими могут быть и граждане, не связанные узами родства. Простое товарищество функционирует на базе общей долевой собственности его членов, которая не может быть преобразована ими в совместную, так как последняя возникает только в случаях, прямо предусмотренных законодательными актами. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью фермерского хозяйства подчиняется общим правилам ГК о долевой собственности.

С учетом сказанного нуждаются в корректировке нормы ст. 224 ГК о собственности крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку они фактически рассчитаны на такую форму этого хозяйства, как крестьянское, но не фермерское. Нуждаются в корректировке, как показано выше, и нормы Закона “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”.

ГК особо регламентирует раздел имущества в крестьянском (фермерском) хозяйстве при его прекращении. Порядок раздела в основном соответствует общим правилам ГК о разделе и выделе имущества из состава общей собственности. Однако средства производства при выходе одного из членов крестьянского хозяйства выделу не подлежат, а вышедший имеет право на получение соразмерной денежной компенсации.

ГК определяет и правовой режим имущества при реорганизации крестьянского (фермерского) хозяйства в хозяйственное товарищество или кооператив (ст. 226). Хозяйственное товарищество в любой предусмотренной законом форме и кооператив могут быть созданы на базе имущества (фермерского) хозяйства в общем, предусмотренном для организации хозяйственных товариществ и производственных кооперативов, порядке. Такое хозяйственное товарищество или кооператив как юридическое лицо становится собственником имущества, переданного ему в виде вкладов и других взносов членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

Совместная собственность на приватизированное жилище. Совместной собственности на приватизированное жилище ГК посвящает одну статью (ст. 227). Эта статья регламентирует один из видов общей собственности на жилище – совместную собственность. Более подробно право на жилище, в т. ч. право совместной собственности на приватизированное жилище, регламентировано Законом о жилищных отношениях.

Купленное или приобретенное безвозмездно нанимателем в соответствии с законодательством о приватизации жилище в домах государственного фонда переходит в совместную собственность нанимателя и проживающих с ним членов семьи, в т. ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними.

Статья 227 ГК регулирует право совместной собственности не на любое, а только на приватизированное жилище, т. е. перешедшее в собственность нанимателя и членов его семьи в порядке приватизации. Поэтому на жилище, перешедшее в собственность граждан по иным основаниям, в т. ч. и на ранее приватизированное (например, купленное ими, полученное по договору дарения), устанавливаются другие виды собственности, в т. ч. совместной, но не совместная собственность на приватизированное жилище.

Более подробно право собственности на жилище, в т. ч. на приватизи­рованное, рассмотрено в главе 24 настоящего учебника.