Принципы, обусловленные процессом эксплуатации

Данная группа включает принципы остаточной продуктивности, вклада и сбалансированности.

Эта группа принципов обусловлена процессом эксплуата­ции недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктив­ности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необ­ходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четы­рех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроен­ного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмен­та. Приэтом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколь­ко увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их исполь­зования, с учетом имеющихся количественных и качественных характе­ристик.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его эле­ментов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отно­шению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рас­сматри-ваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляю­щих элементов. Например, издержки на устройство подземной автосто­янки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл.

В данном случае проявляется действие закона предельной производи­тельности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффекти­вен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет соб­ственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента ка­кого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вкла­да, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимо­сти или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводят при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный уча­сток со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности.

Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены зат­раты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эф­фективного функционирования объекта оборудование и технические сред­ства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлече­нию этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего ос­тавшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимостьи приносит доход только тогда, когда имеется ос­таток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет полу­чать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетво­рения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживлен­ном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большо­му числу автомобилистов.

Минимизация затрат – потенциальный собственник складского поме­щения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодо­рожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с пло­хой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей – арендатор жилья со­гласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чис­том районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормаль­ного функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования не­обходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание ко­торых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует опти­мальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (по­селения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечиваю­щее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участ­ку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле не­адекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. на­рушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недви­жимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использова­ния, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способ­ствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при су­ществующем варианте его использования с учетом сложившихся рыноч­ных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдель­ного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае суще­ствующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их ис­пользования.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется эко­номическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть при­ложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанав­ливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприя­тиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обес­печить сочетание земельного участка с расположенными на нем строени­ями при реализации различных проектов застройки.

Например, в Центральном округе Москвы стоимость права долгосроч­ной (до 49 лет) аренды земли достигает 700-800 долл. за один квадратный метр. В результате этого строительство зданий со стоимостью одного квад­ратного метра общей площади менее 2000 долл. становится экономиче­ски невыгодным.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип раз­деления элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не мо­жет быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца кпокупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершен­ны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на не­движимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимо­сти, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приоб­ретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие вари­анты:

- пространственное разделение: разделение прав на воздушное про­странство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недра­ми, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, эта­жи и так далее;

- разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное ис­пользование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмисси­онное обеспечение для выпуска акций;

- разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.