Принципы, связанные с рыночной средой

Эта группа включает принципы, обусловленные действием рыночной среды: спроса и предложения, конкуренции, соответствия и из­менения внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме­няется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимо­сти в условиях социально-экономического развития общества и ограничен­ностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земель­ных участков, а также экономическими издержками на строительство (ре­конструкцию) улучшений.

Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимос­тью классифицируется по однородным группам. При этом объекты, вхо­дящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижи­мости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участ­ков к имущественным комплексам.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое мо­жет быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необхо­димо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксиро­ванная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля являет­ся свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транс­порта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лес­ного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного са­морегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты не­движимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости ус­танавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на кон­курентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она вы­равнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимо­сти. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в ко­нечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недви­жимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны от­дельных участников, наличие препятствий для вхождения в рынок, низ­кий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и пред­ложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибы­ли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Сред­няя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конку­рентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточно­му принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке не­движимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или умень­шает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную вели­чину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожи­даниям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него и, следовательно, высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внеш­него окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. На­пример, в результате функционирования в данном районе объектов, обес­печивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимос­ти повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости харак­теризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объек­ты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вто­рых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобрете­ния материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с желез­нодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоко­лонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное зна­чение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определе­нии величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, ко­торый не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внеш­него окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при на­писании отчета об оценке посредством указания даты, на которую опре­делена стоимость объекта недвижимости.