Принципы оценки недвижимости

В основу оценки недвижимости заложен ряд принципов, пред­ставляющих собой трактовку общеэкономических законов с пози­ции участников рынка недвижимости и призванных обобщить фак­торы, влияющие на стоимость. Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Приведенные ниже принципы счи­таются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости.

1-я группа – принципы, основанные на представлениях потенциально­го собственника;

2-я группа – принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недви­жимости;

3-я группа – принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа – принцип лучшего и наиболее эффективного использо­вания.

	1. С позиции потенциального собственника		2. Обусловленные процессом эксплуатации		3. Обусловленные рыночной средой

Полезность

Полезность Вклад Спрос и предложение

Замещение Остаточная продуктивность Конкуренция

Ожидание Сбалансированность Соответствие

Разделение Изменение внешней среды

	4. Лучшее и наиболее эффективное использование

Рис. 2. Принципы оценки недвижимости

1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциально­го собственника

Данная группа включает принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности означает, что чем боль­ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни­ка, тем выше его полезность и стоимость.

Вэкономической оценке полезность определяется величиной и срока­ми получения доходов или других выгод от использования объектов не­движимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режи­ме – заповедники, лечебно-оздоровительные зоны – или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты, полезности.

Сточки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогич­ной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность дости­гается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (напри­мер, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, име­ются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимо­сти объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строитель­ство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогич­ного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строи­тельстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преоб­ладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведен­ного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величи­ну арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно ана­лизировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса и предложения и конкуренции.