Процесс оценки

Процесс оценки — последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, который обычно включает восемь эта­пов (рис. 3).

Рис. 3. Структура процесса оценки

На этапе постановки задачи:

- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

- устанавливается цель оценки;

- устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инве­стиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

- устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, оп­ределить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки – это возможность использования заключения оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используе­мых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руковод­ствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке зада­чи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответ­ствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется ин­вентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, – рыночная стои­мость имущества.

На этапе составления плана работ определяются:

- график работ по оценке;

- источники и способы сбора информации;

- затраты на сбор и обработку информации;

- оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­бранному виду оценочной стоимости;

- вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических издании и другой литературы, посвя­щенной рынкам недвижимости, в специализированных базах дан­ных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профес­сиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие спе­циалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социо­логические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

- расходы на доступ к платным базам данных и иных источни­ков информации;

- оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависи­мости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услу­гами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

- командировочные расходы;

- оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

- расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (кар­ты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

На этапе сбора и обработки данных оценщик собирает сведения, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его бли­жайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оценивае­мого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах ана­логичных объектов, о расценках на строительные работы, другие эко­номические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демогра­фических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и досто­верности собранной информации; данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может по­требоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

При оценке земельного участка, если тот входит в состав оцени­ваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и со­оружений.

На этапе согласования проводятся:

- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности всех математических расчетов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончатель­ное заключение об оценочной стоимости объекта.

Отчет об оценке – итоговый документ, представляемый оцен­щиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено догово­ренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую инфор­мацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потреб­ностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.