2015-03-20
4707
Сделками с жильем признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений.(ст. 153 ГК РФ).
Сделки могут быть как односторонними, так и двух или многосторонними (договоры). К односторонним сделкам относятся: отказ от права собственности на имущество (ст. 185 ГК РФ); составление доверенности (ст. 185 ГК РФ); завешание (ст. 1118 ГК РФ). Кроме того, односторонней сделкой является отказ стороны от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ). В большинстве ситуаций право собственности на жилье возникает на основании договоров (ст. 154 ГК РФ).
Сделки с жилъем можно подразделить на два вида:
1) сделки, совершаемые нанимателями жилых помещений (например, обмен, сдача в поднаем жилых помещений);
2) сделки, совершаемые собственником отчуждаемого жилого помещения (купля-продажа, мена, дарение, завещание и т. д.)-
В первом случае сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме жилого помещения) и не влечет перехода права собственности на жилое помещение. Во втором — совершение сделок с жилыми помещениями влечет за собой переход права собственности на жилое помещение.
Существуют четыре условия действительности сделки с жи-льем:
1) содержание сделки должно быть выполнимо, не должно противоречить законам и подзаконным нормативным актам;
2) стороны сделки должны быть правоспособны и дееспособны;
3) воля и волеизъявление сделки должны совпадать;
4) форма сделки должна соответствовать закону. Кроме того, законодатель выделяет пять существенных условий заключения таких сделок:
1) договор должен содержать наименование предмета сделки;
2) в договоре, которым оформляется сделка, должно быть указано количество товара;
3) в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствуюшем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
4) в договоре должна быть отражена цена товара;
5) существенным условием договора по отчуждению жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;
Стороны свободны в своем решении заключать или не заключать договор и на каких условиях. Никто не может их обязать или принудить к этому, кроме как в случаях, специально оговоренных в Кодексе, ином законе, или в случае, если сторона сама приняла на себя обязательство. Что касается последнего, то гарантией заключения основного договора может служить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ).
По такому договору стороны (собственник квартиры и агентство недвижимости) могут обязываться заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Анализируемый договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Договоры по отчуждению жилого помещения заключаются в письменной форме и требуют государственной регистрации. Переход права собственности к приобретателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Необходимо особо отметить, что государственной регистрации подлежат и договор, и переход права собственности на недвижимость.
