Приватизация жилых помещений в Российской Федерации

Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда явился Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 год[20]'. В Закон вносились изменения и дополнения: 23 декабря 1992 года[21], 11 августа 1994 года[22], 28 марта 1998года[23], 1 мая 1999 года[24], 15 мая 2001 года[25], 20 мая 2002 года[26], 26 ноября 2002 года[27], 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 года[28]; имеются постановления Конституционного Суда РФ от 3 нояб-ря 1998 г. № 25-П и 10 января 2002 г. № 316-О[29].

Каждый раз, принимая решение о внесении изменений и дополнений в Закон, законодатель решал наиболее актуальные вопросы в области приватизации жилищного фонда, Последний раз гакие изменение были внесены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с ним с 1 марта 2005 года признаны утратившими силу пункты 3, 9, 10 и пункт 11 (в части замены слов в статье 9) Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года № 4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»; пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 11 августа 1994 года № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федераиии»; пункты 4, 10, 17-22 статьи 1 Федерального закона от 20 мая 2002 года № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». С 1 января 2007 года признаны утрагившими силу все остальные статьи Закона о приватизации жилищного фонда.

Итак, в анализируемый Закон внесены огромные изменения, но он продолжает действовать до 1 января 2007 года, поэтому многие граждане, до настоящего времени не приватизировавшие свои квартиры, «ринулись» это делать, в связи с чем учреждения юстиции стали работать с многократной нагрузкой. Во многих городах возникла паника среди тех, кто в принципе собирался перевести квартиру в собственность, но не торопился с этим тяжелым делом. В Москве, например, услуги риелторских контор по приватизации вмиг взлетели со 100—200 долларов до 800-1000.

Итак, что же нужно знать о приватизации жилого помещения?

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилишного фонда приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

К принципам приватизации жилья относят, во-первых, добровольность приобретения гражданами занимаемых жилых помещений, во-вторых, возможность бесплатного приобретения жилого помещения только один раз, втретьих, безвозмездность приватизации жилых помещений.

В результате приватизации жилое помещение передается граж-данам, проживающим в данном помещении в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т. ч. несовершеннолетних. По смыслу статьи 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности, т. е. действует презумпция режима долевой собственности. Таким образом, установление режима совместной собственности при приватизации возможно в соответствии с гражданским законодательством, только в отношении супругов и крестьянского фермерского хозяйства.

При выборе вида собственности гражданам необходимо помнить, что участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение квартирой осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается данная сделка. Иными словами, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, что другие участники согласны на сделку, так как наличие их согласия предполагается в силу закона[30] (Семейным кодексом РФ установлено исключение в отношении совместно нажитого имущества супругов).

Кроме того, механизм защиты прав участников совместной собственности, а таюке выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество, т. е. только после установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание в отношении своей доли, не может продать или подарить эту долю. Установление размера доли каждого — это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую — предмет спора, который может быть разрешен только в суде. Правда, здесь есть одно исключение — законом от 26 ноября 2002 года № 153-ФЗ установлено, что в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помешение, прива-тизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в т. ч. доля умершего[31].

Учитывая изложенное, долевая собственность на приватизированпое жилое помещение представляется более удобной для граждан и их наследников.

Таким образом, если квартира переходит в собственность двух или более лиц, граждане должны определить, на каком праве они будут владеть квартирой: на праве долевой собственности или на праве совместной собственности, и отразить это в договоре приватизации.

Субъекты приватизации. Субъектами приватизации являются, с одной стороны, органы государственной власти или органы местного самоуправления поселений, предприятия, учреждения и, с другой, граждане, занимаюшие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе и несовершеннолетние, получающие указанное жилье в собственность в порядке, установленном законодательством.

К гражданам — субъектам приватизации Закон относит нанимателей и совместно проживающих членов семьи. В соответствии со ст. 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживаюшие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

При определении лиц, относящихся к супругам, детям и родителям, необходимо руководствоваться нормами семейного законодательства. К супругам относятся: 1) лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; 2) лица, совершившие религиозный брак на территории бывшей Российской империи до Октябрьской революции 1917 года или в период гражданской войны[32]; 3) лица, фактические брачные отношения которых признаны судом[33].

Другие родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства.

К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся — 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины, достигшие 60 лет, а также иивалиды 1, 2, 3-й групп, в том числе

инвалиды с детства. Состоящими на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся на полном содержании нанимателя или получают от него такую регулярную помощь, которая является для них одним из основных источников существования.

Иные лица — это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным, и так далее.

Лица, не оформившие в свое время регистрацию в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять регистрацию (прописку) на «всякий случай» по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически проживает у другого супруга. Если он не решит вопроса о регистрации по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней регистрации. Так может случиться с невесткой или зятем, не получившими согласия всех проживающих на свое вселение.

Закон о приватизации не упоминает о бывших членах семьи нанимателя, но судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указывает на то, что право на приватизацию должно также принадлежать лицам, являющимся бывшими членами семьи нанимателя и не утратившим права на жилую площадь[34].

В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением». Закон о приватизации говорит о несовершеннолетних, которые проживают на приватизируемой площади, а также о несовершеннолетних, которые не проживают на жилой площади, но сохраняют на нее право.

В настоящее время в соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно решают вопрос о даче согласия на приватизацию. О согласии малолетних в возрасте от 6 до 14 лет и недееспособных в возрасте до 6 лет ч. 1 ст. 2 Закона не упоминает.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя, в том числе и несовершеннолетние, равны в правах, вытекающих из договора найма жилого помещения. Следовательно, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей го-сударственным и муниципальным жильем на приватизацию за-нимаемого помешения равны. От имени несовершеннолетнего (малолетнего) попечитель (опекун) может осуществлять все предоставленные ему правомочия, получая в необходимых случаях на это согласие органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому и до внесения в ст. 2 Закона о приватизации положения о необходимости согласия на приватизацию несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет их согласие тре-бовалось, но действовали от их имени их законные представители. Почему же законодатель так выделяет несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, умалчивая о малолетних и недееспособных до 6 лет? А как быть с недееспособными старше 14 лет? Естественно, что в соответствии с п. 2 ст. 29 ГК РФ от имени фажданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, но этого положения, на наш взгляд, недостаточно, так как Закон о приватизации имеет свою специфику и поэтому должен отразить правовое положение всех членов семьи, в том числе малолетних и недееспособных.

Давая согласие на приватизацию, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, создают для себя гражданские права и исполняют их, то есть осуществляют свою дееспособность. Но поскольку в соответствии со ст. 21 ГК РФ полная дееспособность граждан наступает с 18 лет, то есть предполагается, что с этого возраста заканчивается «взросление» фаждан и «появляется у них психологическая возможность совершения действий, необходимых для приобретения фажданских прав и возложения на себя гражданских обязанностей»[35], а в п. 2 ст. 26 ГК РФ, перечисляющей действия, которые граждане в возрасте от 14 до 18 лет могут осуществлять самостоятельно без согласия родителей, усыновителей и попечителя, не упоминается о таком самостоятельном действии, как дача согласия на приватизацию, то правильнее было бы, на наш взгляд, говорить о том, что в интересах несовершеннолетних от их имени могут давать согласие на приватизацию жилья или отказываться от участия в приватизации с согласия органов опеки и попечительства их законные представители или же, для приведения федерального законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить п. 2 ст. 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы и указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья.

Практические работники сталкиваются и со следующим вопросом: «А сколько раз несовершеннолетний до достижения им 18 лет должен включаться в приватизационные документы?» На практике встречались случаи, когда несовершеннолетних детей включали в приватизационные документы несколько раз. Так, например, в Тамбовской области, если ребенок включен в ордер на квартиру, выданный на имя отца, но сам проживает с матерью в другом помещении, то при приватизации обеих квартир по указанию местной администрации несовершеннолетний становится сособственником обеих квартир[36]. Закон никак не разрешает данную проблему. Как известно, «что не запрещено, то разрешено», но представляется, что поскольку одним из принципов приватизации жилья является одноразовость и для несовершеннолетних сделано частью 2 статьи 11 Закона исключение: «Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия», в Законе говорится о жилом помещении, а не о жилых помещениях, то есть, на наш взгляд, необходимо буквально толковать данную статью, и, таким образом, несовершеннолетние могут стать участниками приватизации два раза в жизни: до достижения 18 лет и после.

Исследуемое положение также иногда ошибочно толкуется в том смысле, что после достижения 18 лет лица имеют право на приватизацию, если только до достижения этого возраста они (несовершеннолетние) не принимали участия в приватизации либо были нарушены их права. По Закону о приватизации эти категории граждан имеют право участвовать в приватизации жилья дважды: до достижения 18 лет и после.

Согласно материалам судебной практики несовершеннолетний ребенок в случае раздельного проживания его родителей приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет[37].

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет сами выражают свою волю при осуществлении приватизации. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе самих этих органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители не-совершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детямсиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры пере-дачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения орга-нов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятелъно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Объекты приватизации. В соответствии со ст. 2 Закона приватизации подлежат жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), которые граждане занимают на условиях социального найма.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуальноопределенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, приватизировать можно жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату.

Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставлен-ные фажданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находяшийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона о приватизации).

Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарногигиеническим, противопожарным нормам и т. д. (например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарнозащитных норм).

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его принадлежности выносится администрацией района, города, района в городе[38].

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ).

Под общежитие предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих иелей дома либо части домов.

Кроме того, Примерное положение об общежитиях[39] выделяет следуюшие призиаки общежития:

— жилые помешения эксплуатируются как общежития с разрешения санэпидемстанции;

— они укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

— обслуживаются специальным штатом работников (вахтеры, уборщииы и тому подобное).

Определенную сложность для судов представляет разрешение споров о приватизации жилых помещений, занимаемых военнослужащими и членами их семей. Согласно Федеральному закону «О статусе военнослужащих» от 25 августа 1998 года № 76-ФЗ (ред. от 22 августа 2004 г., с изм. от 10 ноября 2004 г.)[40] к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (иного федерального органа исполнительной власти, в котором Федеральным законом предусмотрена военная служба). Перечень закрытых военных городков утвержден распоряжением Правительства РФ от 1 июня 2000 № 752-Р.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие, обеспечиваемые служебными жилыми помещениями, заключают с Министерством обороны РФ жилищный договор. В указанном договоре определяется поря-

док предоставления служебного жилого помещения, его содержания и освобождения. В случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и совместно проживающими с ними членами семьи, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются другим военнослужащим и членам их семей.

Военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, го-сударственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).

Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Служебные жилые помещения могут также предоставляться отдельным категориям военнослужащих. Для признания соответствующего жилого помещения служебным необходимо решение местной администрации.

Оформляется это решение выдачей ордера специального образца. Служебная жилая площадь предоставляется только на время существования трудовых отношений. В случае прекращения этих трудовых отношений наниматель и все лица, проживаюшие с ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (за исключением отдельных категорий фаждан, которые в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения).

Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к данной категории.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Положение ст. 4 Закона, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальиой защиты населения, — в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, — не может применяться судами, другими органами и должностными лицами[41].

Процесс передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Порядок приватизации утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ. В том случае, если установленный порядок приватизации жилья противоречит Закону Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» или принят с превышением полномочий органов, издавших соответствующий акт, следует руководствоваться положениями данного Закона.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. При этом нотариального удостоверения договора передачи не гребуется, и государственная пошлина не взимается.

Решение вопроса о приватизации жилья должно принимать: по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватиза-иии жилищного фонда в Россмйской Федерации»).

Право собственности на приобретенное жилое помещение зозникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и;делок с ним. Таким образом, государственной регистрации подлежит не сам договор приватизации жилого помещения, а переход права собственности на жилое помещение.

Для организации процесса приватизации жилья в городах создаются специальные жилищные агентства (бюро), действующие на хозрасчетной основе.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Деприватизация жилых помешений. Каждый раз, принимая решение о внесении изменений и дополнений в Закон, законодатель решал наиболее актуальные вопросы в области приватизации жилищного фонда. В настоящее время к такому вопросу относится деприватизация жилья.

Деприватизация жилых помешений как явление «зародилось» относительно давно. Одними из первых «скупые» сведения о ней появились в печати в первой половине 90-х годов, в частности по поводу расторжения договора о приватизации жилья в г. Орле. В дальнейшем информация о деприватизации жилья перестала быть «секретной». Так, в 1996 году были «оглашены» данные о том, что за прошедший (1995) год в Москве было приватизировано 100 тысяч квартир, а деприватизировано — 50 тысяч; в Ярославле за два года (1994-1995) деприватизирована тысяча квартир. Деприватизация жилых помещений «набирала ход», получая при этом достаточно широкое распространение.

Следовательно, термин «деприватизация» населением понимается как расторжение договора приватизации квартиры (комнаты). Однако необходимо признать, что по своей сути деприва-тизация представляет собой отказ гражданина от права собственности на жилое помещение.

До 20 мая 2002 года расторжение договора передачи жилья в собственность граждан предусматривалось не законом о приватизации, а подзаконными нормативными актами, например Примерным положением о бесплатной приватизации жилишного фонда в РФ или Положением о приватизации жилищного фонда в городе Саратове (п. 11) и так далее, причем в регионах к вопросу о расторжении договора приватизации подходили по-разному, и получалось, что граждане разных регионов находились в неравном положении, а ограничения гражданских прав, как известно, возможны только на уровне федерального закона.

Кроме того, указанные вопросы вызывали многочисленные споры в юридической литературе. Практика пошла по пути признания того, что при деприватизации жилого помещения имеет

место расторжение договора о передаче этого помещения в собственность граждан и возвращение им правового положения нанимателей[42].

Договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а, следовательно, как считают некоторые авторы, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой Договор, либо признана в установленном порядке недействительной[43]. С утверж-дением о расторжении согласиться, однако, нельзя: на наш взгляд, применение ст. ст. 450—453 Гражданского кодекса РФ о порядке расторжение договора по соглашению сторон в отношении договоров приватизаиии нелравомерно, поскольку они регулируют порядок расторжения длящихся договоров, по которым обязательства сторон еще не исполнены. По ст. 408 ГК РФ договор, так же как и основанное на нем обязательство, прекращается вследствие его надлежащего исполнения. Договор приватизации жилого помещения согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» исполняется после передачи помещения в собственность граждан и регистрации его в соответствующих органах, после чего гражданин становится собственником и отношения сторон по договору прекращаются. Следовательно, и право на приватизацию жилого помещения будет считаться использованным, а так как оно предоставляется только один раз, то и повторной приватизации быть не может.

Таким образом, мы поддерживаем мнение о том, что деприватизация и расторжение договора приватизации в соответствии со ст. ст. 450—453 ГК РФ — это различные правоотношения[44].

В.Г. Шабалин различает понятия «деприватизация» и «расприватизация».

Под первым он подразумевает «расторжение договора в административном порядке по соглашению сторон»[45], под вторым — «признание договора приватизации недействительным на основании ст.ст. 168—172 и 175—179 ГК РФ»[46]. Этот вариант, конечно, интересен, но представляется, что деприватизация и расприватизация — это словасинонимы. На наш взгляд, термин «деприватизация» является более грамотным.

Предложение О.В. Поспелова о выделении на основании ст.ст. 166—181, 421 ГК РФ двух форм деприватизации жилья (судебной и договорной)[47] представляется ошибочным.

Деприватизация жилого помещения отличается от признания договора приватизации недействительным. Напомним, что договор приватизации жилого помещения является сделкой, которую можно признать недействительной. Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, следовательно, в этом случае и право гражданина на приватизацию использовано не было. Договор приватизации может быть признан недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со ст.ст. 166—181 Гражданского кодекса РФ.

20 мая 2002 года, как было сказано выше, был принят Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которым закон уве-личился на несколько статей, в частности появилась статья 9, раскрывающая сущность деприватизации жилых помещений.

Указанной статьей устанавливается, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Для того чтобы деприватизировать жилое помещение, необходимо соблюдение ряда условий:

— деприватизируемое жилое помещение должно являться для граждан единственным местом постоянного проживания;

— деприватизируемое жилое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.

Поскольку приватизация жилья носит заявительный характер, то законодатель очень логично сохранил его и для деприватизации, так как соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять жилые помещения в собственность и заключить с гражданами договоры социального найма в отношении указан-ного жилья.

Таким образом, на федеральном уровне урегулированы отношения по деприватизации жилого помещения. Деприватизация должна осуществляться в порядке, установленном законодатель-ством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Специального федерального законодательства по этому вопросу нет, а вот всем субъектам РФ придется привести свои положения о приватизации в соответствие с Федеральным законом о приватизации жилых помещений, и очень жаль, что законом от 20 мая 2002 года не установлен для этого определенный срок.

Представляется, что, пока учреждения юстиции субъектов не столкнутся с деприватизацией, разрабатываться механизм передачи жилья в государственную или муниципальную собственность не будет. А нам остается предположить, что будет заключаться соглашение (договор) о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность (но не о расторжении договора приватизации!), не подлежащее государственной регистрации (по аналогии с договором приватизации жилого помещения), переход права собственности на объектдолжен быть зарегистрирован и именно с этого момента будет прекращено право собственности гражданина на жилое помещение.

И, наконец, исследуемая статья Закона о приватизации не упоминает о восстановлении права гражданина на приватизацию жилья. Представляется, что поскольку гражданин воспользовался своим правом на приватизацию, затем добровольно отказался от частной собственности на жилое помещение (деприватизировал его), то о восстановлении права на приватизацию речь не идет.

Мы уже говорили о том, что действие закона РФ «О бесплатной приватизации жилишного фонда в Российской Федерации»

закончится 1 января 2007 года. Таким образом, те, кто получит государственное или муниципальное жилье в январе - феврале 2005 года, еще успеют его приватизировать, а квартиры, полученные по договору социального найма начиная с 1 марта 2005 года, приватизировать будет уже нельзя.

Кстати, такой же двухлетний срок отводится и на принятие решения о деприватизации: в соответствии со ст. 20 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Россий-ской Федерации» малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являюшиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе пере-дать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или му-ниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодатель-ством Российской Федерации. Таким образом, до 1 марта 2005 года деприватизировать жилое помещение мог любой гражданин, а начиная с 1 марта 2005 года это смогут сделать только малоимущие граждане.

Граждане, проживаюшие совместно с собственником в принад-лежащем ему жилом помещении. Жилищный кодекс РФ поновому определяет членов семьи собственника жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его сул-руг, а таюке дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (как это доказать?).

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекаюшим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 1 ст. 292 ГК это положение воспроизвел в императивной форме).

Введены новые правила, регулиругощие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения по обшему правилу прекращается и право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором).

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если иму-щественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым Тюмещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настояшей статьи, соответствующее право пользования жи-льгм помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекрашается одновременно с пре-кращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

К иным гражданам также можно отнести лиц, проживающих в жилом помещении на основании какоголибо договора, например в силу завещательного отказа, на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Такие граждане пользуются данным жилым помещением наравне с собственником жилого помещения, при этом дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением (по основаниям, предусмотренным ЖК, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда) данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением использует это жилое помещение не по назначению, систе-матически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупре-дить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продол-жает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных при-чин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселе-нию на основании решения суда (ст. 35 ЖК РФ).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земелыюго участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ). Если земельный участок, на котором находится жилое помещение, изымается для государствен-ных или муниципальных нужд, жилое помещение, расположенное на земельном участке, может быть изъято у собственника путем выкупа.

Выкуп части жилого помещения допускается только с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осушествляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, и, соответственно, решение об изъятии жилого помещения принимается органом государствемной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствуюшего земельного участка для государствепных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осушествляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не позднее чем за год до предстояшего изъятия жилого помешения собственник жилого помещения должен быть уведом-лен в письменной форме о принятом решении об изъятии при-надлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решенис об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помешения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Затем заключается соглашение с собственником жилого помещения, в котором определяются выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым по-80

мещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, дос-рочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган ме-стного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии жилого помещения.

Если многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, предъявляет к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. Если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном чч. 1—3, 5—9 ст. 32 ЖК РФ.