Задание 6

В задании предлагается решить задачи по теме: "Затратный метод оценки недвижимости".

Особенностью определения стоимости недвижимости с использованием затратного метода является то, что сначала определяется стои­мость создания нового здания, а затем она уменьшается на вели­чину износа в денежном выражении. Действительно, зачем платить больше; если можно приобрести землю и построить равноценный объект недвижимости в приемлемые сроки.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа здания. При этом зачастую величина накоп­ленного износа определяется по способом разбивки по зависимости:

И_нак = 1 – (1 – И_физ) × (1 – И_функ) × (1 – И_вн), (13)

где И_нак – накопленный износ объекта недвижимости;

И_физ – физический износ объекта недвижимости;

И_функ – функциональный износ объекта недвижимости;

И_вн – внешний износ объекта недвижимости.

Величина накопленного износа определяется по зависимости:

, (14)

где НИ – накопленный износ объекта недвижимости;

ВС – восстановительная стоимость объекта;

ЭВ – эффективный возраст объекта;

СЭЖ – срок экономической жизни объекта.

Задачи

Решите предлагаемые задачи.

Номер задачи выбирается в соответствии с последней цифрой шифра зачётной книжки. Если цифра нечётная, решаются задачи 6.1, 6.3, чётная – 6.2, 6.4. Задачу 6.5 решают все варианты.

Задача 6.1. Определите стоимость здания гостиницы физический износ, которого составляет 35%, функциональный износ – 10%, внешний – 5%. При строительстве нового аналогичного зда­ния гостиницы величина прямых затрат составляет 3500 тыс. руб., косвенные издержки составили 15% от величины прямых затрат. Стои­мость земельного участка под строительство – 500 тыс. руб. Ожи­даемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов составляет 13%.

Задача 6.2. Оцените стоимость здания склада, если стоимость земельного участка составляет 23 тыс. руб., стоимость нового строительства здания 85 тыс. руб., общая экономическая жизнь объекта 50 лет, эффективный возраст улучшений 10 лет.

Задача 6.3. Необходимо оценить стоимость нового строительства здания офисного центра, если цена аналогичного здания с эффек­тивным возрастом 50 лет и общей экономической жизнью 100 лет составляет 200 тыс. руб. Стоимость земельного участка 15 тыс. руб.

Задача 6.4. Стоимость нового строительства аналогичного здания определена в размере 850 тыс. руб., стоимость земельного участка – 30 тыс. руб. В рассматриваемом здании требуется ремонт кровли, полное восстановление отделки внутренних помещений, частичный ремонт системы водоснабжения. Стоимость ремонтно-строительных работ по восстановлению кровли – 60 тыс. руб., отделочных работ – 115 тыс. руб., водоснабжения – 28 тыс. руб. Функциональный износ здания составил 5%, внешний износ – 2,5%. Определите стоимость объекта.

Задача 6.5. Определите методом затрат стоимость объекта недвижимости, приносящего доход. Нормативная цена земли – 35 руб. за 1 м².

Площадь земельного участка 4000 м². Стоимость строительства главного сооружения по смете – 100 млн. руб. Косвенные издержки составляют 20% стоимости строительства главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал – 20%. Износ сооружения – 2%. Стоимость вспомогательных сооружений по смете составляет 20 млн. руб. Износ вспомогательных сооружений от стоимости строительства 2%.