Задание 5. В задании предлагается решить задачи по теме: "доходный метод оценки недвижимости "

В задании предлагается решить задачи по теме: "Доходный метод оценки недвижимости ".

Различают два доходных метода оценки недвижимости: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.

Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).

Метод прямой капитализации дохода применяется, если прогнозируется постоянная (или незначительно изменяющаяся) величина дохода. Основная расчётная формула:

, (9)

где СТ_об – текущая стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход от объекта за год;

К_кап – коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход можно рассчитать по зависимости:

ЧОД = ЭВД – Расх, (10)

где ЧОД – чистый операционный доход;

Расх – операционные расходы.

ЭВД – эффективны валовой доход, рассчитываемый по зависимости

ЭВД = ПВД – УВН + ИД, (11)

где ПВД – потенциальный валовой доход;

УВН – убыткиот вакансий и неплатежей;

ИД – иные доходы.

При нерегулярном характере поступления дохода и/или ограниченности периода его поступления применяется метод дисконтированных денежных потоков. При этом основной расчётной зависимостью является

, (12)

где ДП – доход за период времени t (t = 1, 2, …., n); обычно используется чистый операционный доход (ЧОД);

СТрев – текущая стоимость реверсии;

i – ставка дисконтирования;

n – число интервалов расчётного периода.

Задачи

Решите предлагаемые задачи.

Номер задачи выбирается в соответствии с предпоследней цифрой шифра зачётной книжки. Если цифра нечётная, решаются задачи 5.1, 5.3, чётная – 5.2, 5.4.

Исходные данные для решения задач задаются в табл. 4…7 и выбираются по последней цифре номера зачётной книжки.

Задача 5.1. Необходимо оценить величину ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД) для небольшого магазина на основании следующей информации: ежемесячный ПВД $ А; потери при сборе $ Б в месяц; те­кущие операционные расходы В % от ЭВД. Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 4.

Таблица 4

Исходные данные для решения задачи 5.1

Задача 5.2. В здании общей площадью a тыс. м² подлежащих аренде, из которых b м² свободны, а остальные сданы в аренду за $ c за один м² в год операционные расходы составляют d % по­тенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оцените величину ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД). Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 5.

Таблица 5

Исходные данные для решения задачи 5.2

Окончание табл. 5

Задача 5.3. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов недвижимости.

Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если его потенциальная годовая рентная выручка составляет А млн. руб. Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 6.

Таблица 6

Исходные данные для решения задачи 5.3

Задача 5.4. Необходимо оценить 2-этажный офис. Потенциальная валовая выручка от его аренды составляет А тыс. руб. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Исходные данные для решения задачи представлены в табл. 7.

Таблица 7

Исходные данные для решения задачи 5.4