Методические рекомендации по приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Республике Башкортостан

I. ВВЕДЕНИЕ

В целях повышения эффективности сельскохозяйственного про­изводства, создания предпринимательской деятельности на селе, а также для дальнейшего совершенствования земельных отношений, Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»* установлена обязательная реорганизация колхозов и совхозов, означавшая изменение их правового статуса, и приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Во исполнение данного Указа было принято постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов»^*, в соответствии с которым, в субъектах Российской Федерации были сформированы совместные (районные и внутрихозяйственные) комиссии по приватизации земли, находящейся в пользовании колхозов и совхозов, и реорганизации этих хозяйств.

В состав этих комиссий включались представители местных органов власти, администрации хозяйств, трудовых коллективов, районных управлений сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе и землеустройству.

Указанные нормативные акты предоставляли членам колхозов и работникам совхозов право на беспрепятственный выход из них для создания крестьянских (фермерских) хозяйств с передачей им на бесплатной основе земельных долей (паев) в собственность.

На данные комиссии возлагалась задача по установлению среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность граждан с учетом качества земель. Размер земельной доли (пая) устанавливался в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельная доля (пай) по сельскохозяйственным предприятиям в натуральном выражении не должна была превышать утвержденной в районе нормы бесплатной передачи земли в собственность. Кроме этого, по решению коллектива хозяйства земельная доля (пай) могла быть предоставлена работникам объектов социальной сферы, расположенных на территориях хозяйства.

Таким образом, все члены колхозов и работники совхозов, в том числе и ушедшие на пенсию, получили право на бесплатную земельную долю (пай) в общей долевой собственности и распоряжение ею по своему усмотрению в соответствии с действующим на тот период законодательством и данным Указом.

В Республике Башкортостан к моменту принятия нормативно-правовых актов на федеральном уровне уже были приняты соответствующие законы: «О земельной реформе в Республике Башкорто­стан» (№ ВС-5/23)* и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве в Республике Башкортостан» (№ ВС-5/25)^*. В течение 1992 - 1993 годов была проведена работа по определе­нию среднего размера земельной доли (пая) по каждому хозяйству. Исходя из этого, в разрезе каждого сельскохозяйственного предприятия был определен средний размер земельной доли (пая), приходящейся на одного работника.

На общих собраниях сельскохозяйственных организаций (пред­приятий) были составлены и утверждены списки лиц, имеющих право на получение земельной доли (пая), определены её размеры, но решение о приватизации не принималось, и тем более правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы в соответствии с законодательством РФ на эти земельные участки не оформлялись.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом Республики Башкортостан от 5 января 2004 года № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» (часть 2 статьи 21) на территории Республики Башкортостан установлен срок начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также под зданиями, строениями и сооружениями, с 1 января 2006 года.

Таким образом, в соответствии с законодательством гражданам, имеющим право на получение земельной доли (пая), с указанного срока земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в собственность бесплатно однократно на праве общей собственности и только в одной сельскохозяйственной организации (предприятии).

Для этого необходимо провести подготовительную работу, в частности, уточнить среднерайонные нормы бесплатной передачи земли в собственность, размеры земельных долей (паев) внутри хозяйств и списки граждан, имеющих право на получение земельной доли (пая), поскольку за истекший период в результате пере­распределения земель, их изъятия для государственных нужд и перевода из одной категории в другую, залужения деградированной пашни значительно изменились состав и площади сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в ранее составленных списках граждан, имеющих право на получение земельной доли (пая), также произошли изменения.

Для организации и проведения работы по приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения необходимо создать районные и внутрихозяйственные комиссии. В состав районной комиссии подлежат включению представители администрации района, управления сельского хозяйства, комитета по земельным ресурсам и землеустройству, комитета по управлению собственностью, филиала ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РБ, отдела (сектора) Главного управления Федеральной регистрационной службы по РБ, сельскохозяйственных организаций (предприятий), главы муниципальных образований. Состав данной комиссии определяет и утверждает глава администрации района.

В состав внутрихозяйственной комиссии кроме представителей сельскохозяйственных организаций (предприятий) включаются представители администрации района, муниципальных образований, комитета по земельным ресурсам и землеустройству, комитета по управлению собственностью. Составы внутрихозяйственных комиссий утверждают общие собрания (конференции уполномоченных представителей) трудовых коллективов сельскохозяйственных организаций (предприятий). Внутрихозяйственным комиссиям необходимо изучить ранее составленные проекты перераспределения земель и материалы по определению размеров земельных долей (паев) по колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным организациям (предприятиям).

II. ПОРЯДОК СОСТАВЛЕНИЯ СПИСКОВ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА БЕСПЛАТНОЕ ОДНОКРАТНОЕ ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ (УТОЧНЕНИЯ СПИСКОВ)

2.1. Для составления списков граждан, имеющих право на бесплатное однократное получение земельной доли (пая), следует использовать списки, которые были утверждены общими собраниями сельскохозяйственных организаций (предприятий) в 1992-1993 годах. При этом необходимо учитывать:

- граждан, имевших по состоянию на 1 января 1992 года право на получение земельной доли (пая) при реорганизации колхозов, совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий в соответствии с решениями трудовых коллективов;

- работников сельскохозяйственной организации (предприятия), уволенных из этой организации (предприятия) после 1 января 1992 года по сокращению штата работников или в связи с ее (его) ликвидацией. В их число не включаются временные сезонные рабочие, а также лица, работавшие по гражданско-правовым договорам, и совместители, основное место работы которых находится в другом хозяйстве;

- работников сельскохозяйственной организации (предприятия), постоянно работающих в ней (нем) и постоянно проживающих в сельском поселении (муниципальном образовании) на территории которого расположена данная сельскохозяйственная организация (предприятие);

- пенсионеров, вышедших на пенсию в сельскохозяйственной организации (предприятии) и постоянно проживающих на территории сельского поселения (муниципального образования), в котором сельскохозяйственная организация (предприятие) образована;

- работников предприятий и организаций здравоохранения, культуры, образовательных учреждений, расположенных на территории сельского поселения (муниципального образования), в котором сельскохозяйственная организация (предприятие) образована;

- временно отсутствующих работников сельскохозяйственных организаций (предприятий) – военнослужащих срочной службы, стипендиатов хозяйства, работников, направленных на повышение квалификации, лиц, имеющих право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случае их возвращения), женщин, находящихся в отпуске по беременности и родам и отпуске по уходу за ребенком;

- граждан, получивших земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли (пая) для создания и последующего ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или для расширения личного подсобного хозяйства. Указанные лица имеют право на первичное получение земельной доли (пая) только в одной сельскохозяйственной организации (предприятии).

2.2. В процессе составления списков уточняется, как обладатели прав на земельную долю (пай) хотят распорядиться ею, кто из них оставит свою земельную долю (пай) в вправе общей долевой собственности, а кто пожелает произвести выдел земельной доли (пая) для последующего оформления в индивидуальную собственность. Все это учитывается при последующем составлении проекта перераспределения земель.

2.3. Списки граждан, имеющих право на бесплатное однократное получение земельной доли (пая), утверждаются решением общего собрания (конференции уполномоченных представителей) сельскохозяйственной организации (предприятия) и предоставляются для утверждения в администрации муниципального образования и района. Общее собрание сельскохозяйственной организации (предприятия) считается правомочным, если на нем присутствует не менее 50 процентов всех его членов. Решения принимаются большинством голосов присутствующих на собрании членов сельскохозяйственной организации (предприятия) и заверяются личной подписью каждого присутствующего на собрании члена сельскохозяйственной организации (предприятия).

2.4. В случае если сельскохозяйственная организация (предприятие) ликвидирована, а земли переданы в пользование другим хозяйствам, то общее собрание граждан проводится органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположены земли ликвидированной организации (предприятия), с присутствием представителей хозяйства (хозяйств), пользующегося (пользующихся) этими землями.

2.5. Члены коллектива сельскохозяйственной организации (пред­приятия) вправе принять решение на своем общем собрании об оставлении земли в пользовании сельскохозяйственной организации (предприятия) без передачи в собственность граждан.

III. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДЕЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ, ПОДЛЕЖАЩИХ ПЕРЕДАЧЕ В СОБСТВЕННОСТЬ, СРЕДНЕРАЙОННОГО РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ (ПАЯ) И РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ (ПАЯ) ОТДЕЛЬНО В КАЖДОМ ХОЗЯЙСТВЕ

3.1. При определении площади сельскохозяйственных угодий, подлежащих приватизации, учитываются площади сельскохозяйственных угодий по состоянию на 01.01.2006 г., при этом из их состава исключаются земли:

- переданные в ведение органов местного самоуправления (му­ниципальных образований);

- не включаемые в размер земельной доли в праве общей соб­ственности на земельный участок по решению общего собрания сельскохозяйственной организации (предприятия);

- используемые для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур, переданные данному хозяйству в аренду;

- переданные или подлежащие включению в Фонд перераспределения земель Республики Башкортостан;

- находящиеся в пользовании государственных унитарных пред­приятий Республики Башкортостан.

3.2. Площадь (состав) сельскохозяйственных угодий, подлежащих приватизации, утверждает районная комиссия.

3.3. Учитывая, что в последнее время произошли значительные изменения по перераспределению земель между землепользователями (банкротство сельскохозяйственных предприятий, передача части земель бывших сельскохозяйственных организаций (предприятий) полностью или частично в аренду другим хозяйствам, организация сельскохозяйственных предприятий с иными организационно-правовыми формами правления, где учредителями являются физические и юридические лица и т. д.) возможны следующие варианты:

- хозяйства, которые сохранились в прежних границах земле­пользования;

- хозяйства, которые ликвидированы как самостоятельные хо­зяйствующие субъекты (юридические лица), а земля находится в пользовании других хозяйств. В этом случае в границах арендуемых земель следует учитывать земельные доли (паи) граждан бывших хозяйств, которые имели и имеют право на получениедоли (пая);

- хозяйства, у которых часть земель передана образованным сельскохозяйственным предприятиям либо эффективно работающим крестьянским хозяйствам.

В этом случае рекомендуется учитывать право на земельные доли (паи) в сельскохозяйственных организациях (предприятиях), которые арендуют эти земли, земли, переданные в аренду, в границах прежних сельскохозяйственных организациях (предприятиях).

В коллективе акционерного общества открытого типов, общества с ограниченной ответственностью решение о приватизации земель принимается учредителем (бывшими работниками) сельскохозяйственных организаций предприятий).

3.4. Среднерайонный размер земельной доли (пая) определяется районной комиссией. Для расчета берется площадь сельскохозяйственных угодий в пределах района, подлежащая приватизации, и количество претендентов на земельные доли (паи).

Для определения среднерайонного размера земель, площадь сельскохозяйственных угодий, подлежащих приватизации, делится на суммарную численность граждан, имеющих право на получение земельной доли (пая).

3.5. Размер земельной доли (пая) не должен превышать районную норму бесплатной передачи земли в собственность, в случае превышения оставшиеся площади зачисляются в фонд распределения земель.

3.6. После уточнения списков обладателей права на долю (пай) и площадей, подлежащих приватизации, на картографическом материале разрабатываютпредложения по формированию земельных участков:

- общей долевой собственности, передаваемой в пользование сельскохозяйственной организации (предприятию);

- подлежащих первоочередному выделению (для крестьянских (фермерских) и расширения личных подсобных хозяйств);

- передачи в аренду или в уставный (складочный) капитал другим собственникам. Формирование земельных участков (массивов) проводится с учетом требований Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ).

3.8. Оплата работ по составлению проектов перераспределения сельскохозяйственных угодий, подлежащих приватизации в целом по району, осуществляется за счет местных бюджетов, так как налог на землю является местным налогом.

IV. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ ДОЛИ (ПАИ) И ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ ДОЛЯМИ (ПАЯМИ) И ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

4.1. Права на земельные участки возникают по основаниям, ус­тановленным гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Выдачу документов, удостоверяющих право общей (долевой) собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, осуществляют отделы (секторы) Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.

4.2. Для регистрации права на земельную долю (пай) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения необходимо представить кадастровый план (карту) земельного участка (массива), оформляемого в общую (долевую) собственность.

Готовится план землепользования масштаба 1:25000 или 1:10000, на котором указываются участки, подлежащие приватизации.

Также на планах (разным цветом) отображаются:

- первоочередные участки, подлежащие выделению из права общей собственности для организации самостоятельных хозяйств;

- участки, которые будут переданы в аренду сельскохозяйственной организации (предприятию) собственниками земельных долей (паев).

4.3. Оплата работ по установлению границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками, определению их координат, изготовлению карты (плана) земельных участков в праве обшей (долевой) собственности, постановке на кадастровый учет и оформлению правоудостоверяющих документов осуществляется участниками общей долевой собственности.

4.4. В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ) участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли (пая) или своих земельных долей (паев) для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 22 Закона Республики Башкортостан от 5 января 2004 года № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» в части установления минимального размера образуемых новых земельных участков, формируемых из земель сельскохозяйственного назначения. Так, в Республике Башкортостан установлен минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и необходимых для осуществления эффективного и высокотехнического сельскохозяйственного производства с учетом целей из предполагаемого (разрешенного) использования для получения сельскохозяйственной продукции на открытых грунтах – 50 га Вместе с тем нормы минимальных размеров земельных участков, установленные статьей 22 Закона Республики Башкортостан от 5 января 2004 года № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» не применяются к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения:

- ограниченным со всех сторон землями других категорий и площадь которых меньше минимальных размеров;

- на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности (земельная доля) на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков.

При условии, что размер земельной доли (пая) будет равен менее 50 га, одному участнику долевой собственности закон не разрешает образовать отдельный земельный участок. Эта процедура может осуществляться лишь тогда, когда два и более участников долевой собственности объединят свои доли и размер объединенного зе­мельного участка составит 50 га или более.

4.5. Для упрощения процедуры выдела земельных участков в счет долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения необходимо заранее определить из участников долевой собственности желающих выйти из состава хозяйства с целью определения земельного массива для первоочередного выдела.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (пая), определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей (паев) в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ). Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (пая) осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае не утверждения общим собранием участников долевой собственности границ части земельного участка, находящегося в долевой собственности, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей (паев), следует руководствоваться требованиями пунктов 3 и 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ).

Собственник земельной доли (участник долевой собственности), приобретший на нее право собственности, вправе продать земельную долю (пай) без выделения земельного участка в счет земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации (предприятию) или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

4.6. Перед проведением и в ходе проведения подготовительных работ целесообразно доводить всю необходимую информацию до сельского населения (опубликование в средствах массовой информации, проведение сходов граждан и т. п.).

4.7. Оформление земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности как федеральным законом, так и республиканским не предусматривает выделение земельной доли (пая) в натуре. Выдел земельной доли (пая) в натуре производится для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду.

При этом в целях соблюдения требований землеустройства (не допущения чересполосицы, вклинивания и других недостатков, т. е создания «лоскутного одеяла»), создания компактного землепользования, возможности в дальнейшем кооперирования и совместной обработки земель, целесообразно определить первоочередные массивы, где будут выделяться земельные участки гражданам, выходящим из состава участников долевой собственности и пожелавшим организовать отдельные сельскохозяйственные производства. Вся эта работа должна проводиться в ходе разработки проектов землеустройств (перераспределение земель).

4.8. Решение (постановление) о предоставлении земельных участков в собственность, принимают (выносят) исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в пределах своей компетенции на основании решений общих собраний членов сельскохозяйственной организации (предприятия) или схода граждан, утвержденных решением районной комиссии.

4.9. Участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должны зарегистрировать свои права на долю в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (отделы (секторы) Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан). Там им выдадут свидетельство о том, что его право на долю земельного участка внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для регистрации права долевой собственности и получения свидетельств участники общей долевой собственности могут обратиться лично или определить одного из участников по доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

4.10. На граждан, являющихся собственниками земельных долей (паев), в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также на сельскохозяйственные организации (предприятия), использующие такие земли, распространяются права и обязанности, предусмотренные главой VI Земельного кодекса Российской Федерации. Не допускается использование приватизируемых сельскохозяй­ственных угодий в целях, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства.