Экономика применения различных способов управления многоквартирными домами

В соответствии со ст.161 ЖК России собственники квартир могут выбрать один из следующих вариантов управления МКД:

-непосредственное управление собственниками помещений в МКД

-управление ТСЖ, либо жилищного кооператива, либо иным специальным потребительским

-управление управляющей организацией (УК)

Виды деятельности	ТСЖ	УК	Непосредственное управление
Кто распоряжается деньгами жильцов	Избранное жильцами правление	Частная фирма	По выбору собственников ЮЛ или ФЛ, уполномоченные общим собранием и подотчетное ему
Кто заключает договора по обслуживанию дома	Правление от имени жильцов	УК	Договора с поставщиками ком услуг заключают сами жильцы, либо ЮЛ или ФЛ, уполномоченные общим собранием и подотчетное ему, оно же заключает договора с компаниями эксплуатирующими места общего пользования
Кто контролирует качество услуг	Правление ТСЖ	УК	ЮЛ или ФЛ, уполномоченные общим собранием и подотчетное ему, либо комиссия, созданная решением общего собрания
Кто производит расчеты	ТСЖ	УК	ЮЛ или ФЛ, уполномоченные общим собранием и организованная по решению общего собрания
Получение платежей за ЖК услуги	На общий счет	УК	Поставщики услуг
Контроль за фактическим потреблением услуг	Правление ТСЖ или назначенная им комиссия из числа жильцов этого дома	На усмотрение УК	ФЛ или ЮЛ, созданное общим собранием собственником помещений в доме или иное лицо, уполномоченное общим собранием и подотчетное ему
ответственность	Совместная (если задолженность есть у части квартир, то от услуг отключают весь дом)	Совместная (если задолженность есть у части квартир, то от услуг отключают весь дом)	Индивидуально, отключают отдельных неплательщиков

ТСЖ

«плюсы»

-жильцы сами через правление распоряжаются своими деньгами

-правление можно переизбрать

-можно получить доходы от использования придомовой территории

-можно отказаться от услуг, обслуживающей дом организации и нанять другую

«минусы»

-расчет за коммунальные услуги устанавливаются со всего дома, т. е. Если часть жильцов задолжала, то недостачу будут списывать с общего счета

-ТСЖ должно купить и поставить общедомовые счетчики на эл энергию, воду и газ, либо оплачивать по нормативу

-ТСЖ является ЮЛ и имеет свой счет, платит налоги поэтому его можно обанкротить. В этом случае возможна опасность потери права собственности на придомовую территорию и вспомогательные помещения

УК

«плюсы»

-собственники не занимаются всеми расчетами

«минусы»

-расходы на управление составляют до 1/3 от общих платежей дома

-обслуживая не один дом, в случае задолженности за услуги- отключают все закрепленные за УК дома

-в случае разорения УК взыскать с неё деньги проблематично

-согласование договоров с УК, если одна из сторон не предупредила другую за 3 месяца до окончания срока действия договора о желании разорвать его, то догоьвор считается продленным на тот же срок

непосредственное управление собственниками квартир

«плюсы»

-каждый собственник платит за полученные коммунальные услуги сам, но может быть заключен общий договор между собственником и любой фирмы

-нет коллективной ответственности, легче контролировать тарифы и качество услуг

-можно в любое время заключить договор с любой УК

«минусы»

-не создают ЮЛ, значит нет расчетного счета для капитальных ремонтов

-если дом небольшой, то на эти цели можно собирать деньги по ведомостям или создав некоммерческое партнёрство

81. Недвижимость и ее виды. Особенности недвижимости как объекта оценки.

Понятие недвижимости. Основные типы недвижимости. Виды недвижимости по характеру использования. Виды недвижимости по степени специализации. Особенности недвижимости, учитываемые при ее оценке.

Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.Согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, здания-сооружения, все прочие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные. Базовый объект недвижимости – это земля. Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков.

По характеру использования - Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. - Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. - Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. - Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. - Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По степени специализации - специализированная (в силу своего специального характера редко, или вообще не сдается в аренду третьим лицам или продается): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; - неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях. По целям владения: - для ведения бизнеса;- для проживания владельца;- в качестве инвестиций; - для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов. По степени готовности к эксплуатации - введенные в эксплуатацию;- требующие реконструкции или капитального ремонта;- незавершенное строительство.

Н-ть имеет ряд особенностей: -неподвижность, -неповторимость местоположения(его региональные особенности), -уникальность(кач-во отделки, вид из окна), -фундаментальность(невозможно похитить, сломать,потерять), -долговечность, -необходимость управления, -регламентация сделок с Н. гос. органами(необходимо соблюдать установленные гос-вом процедуры при действиях с Н.), -высокий Ур-нь затрат при сделках, -полезность(способность удовлетворять потребности чел-ка в жилой и производственной площади, комфорте). Все это отражается на методах оценки Н.

Предметом оценки Н. яв-ся ее рыночная стоимость-денежный эквивалент любой потенциальной сделки с Н.

При оценке стоимости Н. учитываются также ее индивидуальные особенности, влияющие на рыночную стоимость:тип строения (год застройки, техническое состояние здания, материал из которого построены стены, пол и перекрытия); местоположение здания (район города, удаленность от метро, транспортной сети, уровень развития социальной инфраструктуры); инфраструктура здания (наличие парковки, стоянки, гаража, наличие лифта, охраны подъезда и мусоропровода); состояние подъезда и прилегающей территории; планировка квартиры и ее метраж; площадь всех комнат и общих помещений; наличие лоджии или балкона.состояние трубопроводов и системы отопления; наличие и качество ремонта;

82. Оценка объектов недвижимости. Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости и его элементы. Цели оценки недвижимости. Этапы оценки недвижимости: постановка задания на оценку недвижимости, сбор информации и предварительный анализ данных, анализ наиболее эффективного использования недвижимости, выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости, согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости, подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком. Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определенияОбычно оценке подлежат следующие объекты недвижимости: - земельные участки;- объекты жилой недвижимости (квартиры, индивидуальные дома);
- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади).

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия. Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ. Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска. Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы: 1. Постановку задания на оценку (-Цель оценки. -Вид определяемой стоимости. -Установление оцениваемых имущественных прав. -Дата проведения оценки..);

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:• цены купли-продажи;• суммы залога при кредитовании;• базы налогообложения;• условий арендного договора;• стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;• базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;• базы договора страхования. Различным целям оценки имущества соответствует несколько видов стоимости: Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. Инвестиционная – стоимость для конкретного лица или группы лиц в зависимости от инвестиционных целей использования оцениваемой недвижимости. Ликвидационная -отражает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки м.б.отчужден. Кадастровая -рыночная стоимость, установленная в соответствии с законодательством, регулирующем проведение кадастровой оценки. Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости. Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности 2. Сбор информации и предварительный анализ данных (График работ по оценке. Источники информации. Выбор методов оценки. Затраты на проведение оценки. Денежное вознаграждение за проведение оценки. Составление договора на оценку.) 3.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (Осмотр объекта и прилегающей территории. Юридическое описание объекта недвижимости.Физические характеристики и местоположение. Экономическая информация.Проверка достоверности собранной информации.Анализ и обработка информации.)4. Выбор уместных методов оценки и их применение (Анализ земельного участка как условно свободного. Анализ земельного участка с улучшениями.)

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости (Оценка стоимости на основе доходного подхода. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода. Оценка стоимости на основе затратного подхода.)

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком. (Проверка полученных данных о величине стоимости. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации. Выведение итоговой величины стоимости.)

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.