2015-04-17
934
проблемы управления качеством услуг ЖКХ на основе инноваций: несовершенство нормативно-правовой базы, высокий уровень бюрократии, отсутствие экономической заинтересованности предприятий ЖКХ и потребителей ЖКУ к проведению энергоэффективных мероприятий, внедрению инноваций в процесс производства жилищно-коммунальных услуг, их низкое качество и высокая стоимость, растущий дефицит ресурсов, высококвалифицированных кадров, инертность населения в вопросах управления жилым фондом, неплатежи, несформированность слоя собственников. Главными инструментами, способными решить поставленные задачи, являются: оптимизация налогообложения инновационных предприятий сферы ЖКХ; создание государственных фондов, стимулирующих изобретение инноваций в ЖКХ; государственное содействие международному обмену инновационными технологиями, подготовке кадров, повышению финансовой стабильности отрасли ЖКХ с целью привлечения в неё инвестиций; активное использование альтернативных источников энергии при производстве тепла и электричества.
В целях разработки, внедрения, поддержания в рабочем состоянии и постоянного улучшения системы менеджмента качества в организации формируется соответствующая организационная структура. Как правило, она включает руководителя организации, представителя руководства по качеству, координационный совет при руководителе организации, соответствующую службу, а так же ответственных представителей структурных подразделений организации.Следующим элементом СМК организации является ее документация. Система менеджмента качества организации, характеризуется составом элементов, среди которых:-организационная структура;-процессы;-ресурсы;-документация. В основе модели бизнес-процесса предприятий ЖКХ лежит рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда, органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль содержания и использования жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, независимо от форм собственности. Предусматриваются отношения собственника жилищного фонда с управляющей организацией и субъектами хозяйствования и потребления в жилищно-коммунальной сфере на договорной основе, с конкурсным отбором организаций-подрядчиков любой формы собственности
|
|
|
ТСЖ и управляющие компании владеют и управляют собственным жилищным фондом, а также жилищным фоном, который передан по договорам другими собственниками
Оптимальная схема управления жилищным фондом обеспечивается тогда, когда предприятия ЖКХ, в пределах заданных им финансовых ресурсов, обеспечат наилучшее содержание здания и предоставление жилищно-коммунальных услуг.
|
|
|
СИСТЕМА КРИТЕРИЕВ ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА РАБОТЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
В качестве критериев оценки можно выделить несколько групп показателей,
— обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости;
— работа с клиентами;
— работа с поставщиками и подрядчиками;
— опыт работы, квалификация персонала;
— качество управления;
— стабильность финансового положения.
1) эффективность проведенных мероприятий;
2) показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочих платежей;
3) своевременное осуществление платежей по договорам с подрядчиками и поставщиками ресурсов;
4) наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда;
5) осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых жилищно-коммунальных услуг;
6) снижение количества обоснованных жалоб населения на качество жилищно-коммунального обслуживания, условий проживания, состояния объектов жилищного фонда;
7) своевременность и регулярность предоставления уполномоченному органу отчетной информации о состоянии и содержании переданного в управление жилищного фонда.
69. Основные понятия и общие положения менеджмента качества. Предметом менеджмента качества явл-ся управление качеством деятельности организации ЖКХ. Цели: -удовлетворение и предвосхищение запросов потребителей услуг ЖКХ; -повышение эффективности работы на основе лидерства руководителей и активного применения методов постоянного улучшения качества деятельности. Управление качеством и проблема повышения качества является важнейшим фактором повышения уровня жизни, экономической, социальной и экологической безопасности. Качество – это комплексное понятие, характеризующее эффективность всех сторон деятельности организации, т.е. разработка стратегий, организация производства, маркетинг. Понятие качества продукции (услуг) регламентировано в РФ гос. стандартом ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения.» Качество продукции (услуги)- это совокупность свойств товара (услуги), обуславливающих его пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с его назначением. Управление качеством продукции (услуги) – это подготовка и внесение в план по качеству нормативную, техническую документацию значений показателей качества вновь осваиваемой или модернизируемой продукции или изменение показателей качества выпускаемой продукции, а также выполнение необходимых работ по достижению и поддержанию этих значений показателей. Важнейшим элементом системы качества является жизненный цикл продукции, или “петля качества”. “Петля качества” («спираль качества») — концептуальная модель взаимозависимых видов деятельности, влияющих на качество на различных стадиях: от определения потребностей до оценки их удовлетворения. Объектами управления качества продукции являются все элементы, образующие петлю качества. Под петлей качества в соответствии с международными стандартами ИСО понимают замкнутый в виде кольца жизненный цикл продукции, включающий следующие основные этапы: маркетинг; проектирование и разработку технических требований, разработку продукции; материально-техническое снабжение; подготовку производства и разработку технологии и производственных процессов; производство; контроль, испытания и обследования; упаковку и хранение; реализацию и распределение продукцию; монтаж; эксплуатацию; техническую помощь и обслуживание; утилизация.
|
|
|
С помощью петли качества осуществляется взаимосвязь изготовителя продукции с потребителем и со всеми объектами, обеспечивающими решение задач управления качеством продукции. Управление качеством продукции осуществляется циклически и проходит через определенные этапы, именуемые циклом Деминга. Последовательность этапов цикла Деменга включает: планирование, осуществление, контроль; управление воздействием. Главное в управлении качеством не контроль, а бездефектная работа. Классификация показателей качества: по способу выражения качества: - интегральный (характеризуют всесторонне и являются совокупностью сразу нескольких показателей); - Относительный показатель (отношение единичного показателя к показателю базовому, выражается в относительных единицах или процентах(%)); -натуральный (метр, кг); - стоимостной (валюта, руб.). по стадии определения: -прогнозируемые; -проектные; -нормативные; -фактические. По характеризуемым свойствам: -показатели назначения (характеризуют полезный эффект от использования продукции по назначению); -пок-ли надежности (безотказность, ремонтопригодность, сохраняемость, долговечность товара); -п-ли технологичности (характеризуют свойства продукции, обусловливающие оптимальное распределение затрат, материалов, труда и времени при технологической подготовке производства, изготовлении и эксплуатации продукции); - Эргономические показатели (характеризуют удобство и комфорт потребления (эксплуатации) изделия на этапах функционального процесса в системе «человек – изделие – среда использования»); - Эстетические показатели (характеризуют информационную выразительность, рациональность формы, целостность композиции); - Экологические показатели (характеризуют уровень вредных воздействий на окружающую среду, возникающих при эксплуатации или потреблении продукта); -Показатели безопасности (характеризуют особенности продукции, обеспечивающие безопасность человека при эксплуатации или потреблении продукции, монтаже, обслуживании, ремонте, хранении, транспортировании и т.д.); - Показатели транспортабельности (характеризуют приспособленность продукции к транспортированию без ее использования или потребления).
|
|
|
Управление качеством базируется на следующих принципах:1.ориентация на потребителя, т.е. организация зависит от своих потребителей и должна понимать их текущие и будущие потребности, выполнять их требования и стремится превзойти их ожидания. 2.лидерство руководителя – руководители обеспечивают единство целей и направления деятельности организаций, должны создавать среду, в которой работники могут быть полностью вовлечены в решение задач организации. 3.вовлечение работников - работники всех уровней вовлечены в работу и с выгодой используются их способности. 4.процессный подход – желаемый результат достигается тогда, когда деятельностью и соответствующими ресурсами управляют как процессом. 5.системный подход –выявление, понимание и управление системой взаимосвязанных процессов, направленных на достижение поставленных целей, повышают результативность и эффективность организаций. 6.постоянное улучшение – главная цель организации постоянное улучшение ее деятельности. 7.принятие решения, основанное на фактах – анализ данных и информации. 8.взаимовыгодные отношения с поставщиками – организации и поставщики взаимозависимы. В теории и практике менеджмента принято выделять такие общие функции: планирование, организация, мотивация, контроль. Данные функции являются основными и в процессе управления качеством, и в организации. Ф-я планирования предполагает определение целей в области качества, которые д.б. достигнуты. Реализация данной ф-ии связана с разработкой миссии организации, ее политики и стратегии в области качества, уточнение методов их достижения. Ф-я организации включает всю управленческую деятельность, связанную с переносом запланированных действий в области качества в структуру заданий и полномочий. Для четкого выполнения данной функции в организации разрабатывается матрица ответственностей и обязанностей в области управления качеством. Ф-я мотивации связана с побуждениями, заставляющими человека действовать определенным образом. Ф-я конторля включает действия, которые менеджеры предпринимают для того, чтобы фактические конечные результаты в области качества совпадали с запланированными.
70. Методология управления персоналом в ЖКХ. НАУЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ наиболее тесно связано с работами Ф.У. Тейлора. Тейлор разработал основные принципы управления, которые действуют до сих пор: отчётливые цели, здравый смысл, компетентная консультация, дисциплина, справедливость к персоналу, точный и постоянный учёт, диспетчеризация, нормы и расписания, нормализация условий труда, нормирование операций, стандартные инструкции, вознаграждение за производительность. Изучая человеческий фактор, школа научного управления предложила систематическое использование стимулирования с целью заинтересовать работников в увеличении производительности и объемов производства. Ключевым моментом здесь было то, что люди, которые производили больше и вознаграждались больше. Основоположником школы человеческих отношений принято считать Э. Мэйо. Он полагал, что прежние управленческие методы всецело направлены на достижение материальной эффективности, а не на установление сотрудничества, в то время как простое проявление внимания к людям оказывает очень большое влияние на производительность труда. К исходным положениям теории человеческих отношений относятся: · люди в основном мотивируются социальными потребностями и ощущают свою индивидуальность благодаря отношениям с другими людьми; · люди более отзывчивы к социальному влиянию группы равных им людей, чем побуждением посредством контроля, исходящего от руководства; · работник откликается на побуждение руководителя, если руководитель рассматривается работником как средство удовлетворения своих потребностей. АДМИНИСТРАТИВНАЯ, или классическая школа управления рассматривает вопросы совершенствования организации в целом, в отличие от школы научного управления, которая изучала отдельные производственные операции. Во многом это различие определялось личностью разработчиков школ. Анри Файоль, Целью административной (классической) школы было создание универсальных принципов управления.. наиболее широкое распространение получили разработки принципов управления административной (классической) школы управления, сформулированные Анри Файолем: разделение труда, полномочия и ответственность, дисциплина, единовластие, единство действий, подчинённость интересов, вознаграждение персонала, централизация, скалярная цепь, порядок, справедливость, стабильность персонала, инициатива, корпоративный дух. Главный вклад административной школы в теорию управления состоит в том, что она рассмотрела управление как универсальный процесс, состоящий из нескольких взаимосвязанных функций, таких как планирование и организация. ШКОЛА ПОВЕДЕНЧЕСКИХ НАУК (Ф. Герцберг, Р. Лайкерт, Д. Мак Грегор) Этот подход стремится в большей степени оказать помощь работнику в осознании своих собственных возможностей. Основной целью школы поведенческих наук было повышение эффективности организации за счет повышения эффективности человеческих ресурсов, полного использования потенциала каждого работника. Управление персоналом – это система организационных, социально-экономических, психологических, нравственных и правовых отношений, обеспечивающих эффективную реализацию возможностей человека как в интересах самого работника, так и в организации целом. Цели УП: 1.глобальная цель: обеспечение предприятия кадрами, их эффективное использование, профессиональное и социальное развитие; 2.разработка стратегии УП с учетом применения новых технологий; 3.прогнозирование и перспективное планирование кадров; 4.построение мотивационного механизма управления и системы социального обеспечения. Теория и практика УП прошли в своем развитии 4 историч. Стадии развития: 1.1900-1920 гг.- период научной организации труда. Персонал рассматривается как издержки производства, которые необходимо снижать. На крупных предприятиях появляются первые отделы кадров. Функции УП: найм, учет, увольнение, выдача з/платы. 2.1920-1950 гг. – период человеческих отношений. Выделяются концепции человеческих отношений и теории психологич. Человека. Функции УП: социально-психологическая и медицинская помощь, помощь в повышении квалификации. 3. 1950-1970 гг. – период «индивидуальная ответственность». Выделяется концепция организационного развития и теория профессионального человека. Функции УП: развитие персонала, переподготовка, ротация (перемещение), оценка персонала. 4. 1970 – период человеческих ресурсов и командного менеджмента. Выделяют концепцию человеческих ресурсов и теорию человеческого капитала. Все теории и концепции развития теории и практики УП формировались и совершенствовались в рамках 3 основных подходов: экономический, органический, гуманистический. Экономический В рамках этого подхода ведущее место занимают техническая подготовка работников предприятия, направленная на овладение трудовыми приемами. Основные принципы концепции: обеспечение единства руководства, соблюдение строгой управленческой вертикали, дисциплина, подчинение интересов. В органическом подходе развивались 2 концепции: концепция УП и концепция управления человеческими ресурсами. Человеческие ресурсы воспринимались не как машина, а как живой организм. Основные принципы: подчинение целей организации взаимодействию с окр. Средой, м/уподсистемами нужно создать равновесие и устранять дисфункции, в научный оборот введены понятия цели, потребности, мотивы. Гуманистический подход фокусируется на собственно человеческой стороне организации. Подходы к управлению персоналом: Стратегический подход: Этот подход связан с долгосрочной стратегией организации и стратегическим управлением. В основе данного подхода лежит модель процесса стратегического управления (оценка организации в соответствии со SWOT-анализом, определениестратегических целей и стратегии организации, выполнение стратегии организации, контроль при обязательности обратной связи и повторяемости цикла). Системный подход. Данный подход рассматривает организацию в качестве системы в рамках внешнего окружения, а управление персоналом должно комбинировать социальные и технологические процессы с целью трансформации всего входящего и исходящего по отношению к среде. Комплексный подход. Необходимо учитывать экономические, организационные, психологические аспекты управления в их взаимосвязи и взаимозависимости. Интеграционный подход. Происходит исследование и усиление взаимосвязей между уровнями управления по вертикали и субъектами управления по горизонтали. Маркетинговый подход. Ориентация на посетителя, потребителя, клиента. Административный подход. Регламентация функций, прав, обязанностей в нормативных документах/актах: приказы, распоряжения, указания, стандарты, инструкции, положения. Поведенческий подход. Оказание помощи персоналу в осознании своих возможностей, способностей на основе научных методов управления. Общие принципы УП: 1.принцип разделения труда; 2.пр-п соблюдения дисциплины; 3.пр-п профессионализма и компетентности 4.пр-п согласия личных и общественных интересов; 5.пр-п справедливости и равенства; 6.пр-п устойчивости состава персонала; 7. Пр-п единения персонала(объединение усилий всего персонала для решения задач); 8. Пр-п адаптации к новым условиям деятельности; 9.пр-п эффективности (предполагает соизмерение затрат и конкретного результата деятельности персонала организации). Методы УП: 1.экономические-призваны стимулировать деятельность персонала, повышать материальную заинтересованность в эффективности работы. 2.социально-психологические – способы воздействия на сознание и поведение людей в целях социализации членов организации, формирования у персонала социальной солидарности и ответственности, создания деловой обстановки в трудовом коллективе. 3.правовые 4.морально-этические-способы нравственного регулирования действий человека во всех сферах жизнедеятельности. 5.административные-установление административных норм принятия решений и распоряжений, контроля за их осуществлением, работа с кадрами управленческого аппарата.
71.Персонал предприятий и организаций ЖКХПерсонал –это личный состав организации, включающий всех наемных работников, а также работающих собственников и совладельцев. На динамику персонала оказывают влияние множество факторов, важнейшие из которых два: 1. Характер, масштаб, сложность, трудоемкость производственных и управленческих процессов. 2. Степень механизации, автоматизации и компьютеризации производственных и управленческих процессов. Структура персонала – это %-ое соотношение отдельных групп работников, объединенных по какому-либо признаку. Различают 2 вида структур: 1.статистическая предполагает деление группы по признакам: -по виду выполняемой работы (работники занятые основной деятельностью и работники занятые не основной деятельностью); -категории (рабочие, ИТР и служащие, МОП); 2.аналитическая: -общая аналитическая структура (пол, возраст, профессии и специальности); -частная аналитическая(анализ каких-либо вопросов).
Профессиональный уровень работников – это основа успешной деятельности любого предприятия. При этом определяющим становится не число работников, а качество их работы. Существенно повышаются требования и к управленческому персоналу. Приоритетной становится роль высококвалифицированного менеджера – организатора, умеющего оперативно оценить ситуацию, просчитать варианты рационального решения производственных задач с использованием вычислительной техники, способного управлять финансами, кадрами, знающего маркетинг. Кроме того, он должен уметь выстраивать деловые отношения, быть выдержанным и корректным. Сегодня предприятия ЖКХ нуждаются в притоке новой рабочей силы, особенно квалифицированной молодежи. Все больше заметен разрыв между поколениями, ощущается потребность в молодых квалифицированных и рабочих, и специалистах. Необходимо возродить наставничество и организовать систему поощрения кадровых работников за выполнение этой благородной миссии. Управление кадров учитывает, что молодые специалисты требуют особого снимания. Им необходимо создать условия для скорейшего и полноценного включения в производственных процесс, используя для этого моральное и материальное стимулирование труда, возможность перевода работников, представляющих определенный интерес для предприятия, в удобную для них смену или на участок. Большое воспитательное значение имеют сплоченность коллектива, умение работать в команде, соблюдение трудовой дисциплины и сложившихся на предприятии традиций. В России содержание профессионального образования в сфере сервиса не имеет направленности на всестороннее его развитие. Содержание обучения специалистов имеет технический характер. Не учитывается специфика труда работника сферы сервиса, т.е. осуществление прямого контакта с клиентом. В России ежегодно выпускается 2,3 тыс. специалистов с высшим образованием, однако это количество не удовлетворяет спрос предприятий сервиса. Главным учебным заведением является ГАСБУ. Для того, чтобы подготовка специалистов сферы сервиса вышла на мировой уровень, нужна концепция кадрового обеспечения сферы сервиса специальными в регионах, основанная на общей стратегии развития этого сектора экономики, в прогнозе его масштабов и в структуре форм и методов организации деятельности.
В 1994 году разработаны основные направления по подготовке кадров:
1) сервис и техническая эксплуатация транспортных и технологических машин и оборудования;
2) сервис бытовой радио-электронной аппаратуры;
3) проектирование и сервис бытовых машин и приборов;
4) проектирование и технология изделий феры быта и услуг;
5) социально-культурный сервис и туризм;
6) домоведение.
72. Виды озеленения и цветочно-декоративного оформления ландшафтов ЖКХ. Роль зеленых насаждений в дворовых пространствах велика: экологическая, санитарно-гигиеническая, пыле- и шумозащитная, эстетическая. Декоративные особенности древесно-кустарниковых пород: форма кроны (существуют 2 формы кроны: вертикальная (прямое – пирамидальное и обратное - плакучие) и горизонтальная (шаровидная –яблоня, туя; яйцевидная – каштан; зонтичная – сосна итальянская)), цвет коры (по цвету кроны растения хорошо различать в осеннее-зимний период и зимой: белый – береза повислая, бумажная..) и форма побегов (колючки, шипы, спиралевиднозагнутые ветви: ива извилистая), декоративные особенности листвы (незаменимое качество деревьев и кустарников, один из важнейших критериев состояния композиций. Различают:1. Типичную окраску листьев, т.е летняя 2. Осенняя окраска листьев 3.Разновидности, т.е. не однотонная окраска по всему листу), цветов (по величине цветков различают: 1.с очень крупными цветами – диаметр больше 10 см: магнолия 2.с крупными цветами – 5-10 см: роза 3.с небольшими цветами – 2-5 см: вишни, яблони 4.с мелкими цветами – до 2 см: лох серебристый, айва японская. По величине соцветий: -крупные (20-30 см), -средние (10-20 см), -мелкие (до 10 см). По окраске: белые, сиреневые, желтые и др. По запаху: - самые душистые: сирень, черемуха; -душистые: розы, вишни; -с очень приятным запахом: липа, малина; -с неприятным запахом: бузина черная, боярышник), плодов (декоративное качество плодов особенно важны в осенне-зимний период: -белые ягоды-снежноягодник; -желтый-облепиха, слива; -миний-можжевельник, терн; -красный-рябина, калина, шиповник).. Существуют требования к подбору ассортимента древесно-кустарниковых пород: оптимальная высота и быстрота роста (деревья или кустарники), декоративность в течение нескольких сезонов года, отсутствие ядовитых веществ в разных частях растений. Виды посадок: групповые посадки. Главное правило при подборе растений для озеленения: они должны сочетаться между собой, гармонично вписываться в окружение. Для того чтобы групповые посадки длительное время сохраняли декоративность, растения подбираются с учетом сроков их цветения, что позволяет добиться эффекта практически непрерывной привлекательности композиции.Живые изгороди подразделяют на листопадные и вечнозеленые; по способу формирования — на стригущиеся и свободнорастущие; по форме поперечного сечения — на прямоугольные, треугольные, трапециевидные, округлые, овальные или ступенчатые; по продольному профилю — прямолинейные, волнистые, зубчатые; по количеству рядов — однорядные, двурядные и многорядные; по конструктивным особенностям — бескаркасные или с применением каркаса, особенно если изгородь устраивают из вьющихся растений.), вертикальное озеленение (Вьющиеся растения используют для декорирования подпорных стенок, террас, мест отдыха, изгородей. Перед тем как высадить вьющиеся растения, им нужно подготовить опору, по которой они будут взбираться вверх. В качестве вертикальных элементов дизайна сада можно использовать виноград девичий, жимолость каприфоль, клематисы, плетущиеся розы. Они уменьшают шум в домах от уличных магистралей, задерживают сажу и пыль.). По продолжительности жизни: однолетние (создают декоративный эффект в первый год жизни и существуют всего 1 год: бархатцы, петунии, ноготки), двулетние (1 сезон дают розетку листьев, зацветают на 2 год: мальва, неперстянка, колокольчик), многолетние культуры (цветут и продолжают неоднократно за свою жизнь, декоративный эффект настает на 3 год жизни: дельфиниум, многлет. астры, маки, хризантемы). По характеру декоративности: декоративно-цветущие (анютины глазки, розы, астры), декоративно-лиственные (спаржа, кохия, злаки), вьющиеся (гибкие стебли и нуждаются в опоре: хмель, виноград, душистый горошек), ковровые растения (низкорослые, образуют сплошные групповые посадки: алиссум, молодило, флокс шиловидный). Виды цветочно-декоративного оформления: клумбы (вид цветочного оформления строгой геометрической формы из нескольких видов растений одной высоты, высаженных фигурно. «Выгоднее» всего разместить в непосредственной близости от дома, чтобы усилить торжественность входной зоны. Используют исключительно однолетние цветы, которые позволяют сохранить рисунок и четкость линий.), модульные цветники (это декоративно оформление с помощью различных цветочных композиций в контейнерах.), миксбордеры (включает растения разных высот и видов и сроков цветения; можно создавать монохромные и полихромные; обычно используют 3 цвета), контейнерные посадки, вертикальные компози ции (исп-ют растения с вьющимися гибкими стеблями: душистый горошек, клематисы, девичий виноград; создают металлические каркасы, арки, стены зданий, заборы, декоративные ограждения), подвесные кашпо. Виды газонов: 1. Луговые (обычные) включает травосмесь из луговых злаков: мятлик, тимофеевка, овсяница. 2. Спотривные (более 15 видов злаков, устойчивых к вытаптыванию) 3. Цветущий (мавретанский) вкючает семена однолетних цветов: васильки, гвоздики, колокольчик; такой газон декоративен в течение сезона, осенью его скашивают, используют в качестве обычного газона. Законы цветовых сочетаний: закон контрастов (контрастными наз-ся цвета, кот-ыерасполог-ся в цветовом круге напротив друг друга: крас.-зел., оранж.-синий; контрастные цвета вызывают приподнятое настроение, чувство торжества; их хорошо использовать при оформлении МАФ, клумб в парках), закон гармоничных сочетаний (а) непосредственное гармоническое сочетание – в цветовом круге расположены рядом:жел.-зел., крас.-оранж.; б)родственное сочетание – создаются разными оттенками одного цвета: розовый-малиновый.), закон нейтральных тонов (нейтральными наз-ся ахроматические цвета: белый, серый, черный; исп-ют для разбавления ярких контрастных цветов и создании нюанса(переход от светлого цвета к более темным)).
73.Предметно-пространственная среда жилых территорий.Особенности формирования жилой среды. В составе жилых территорий выделяют: -группа жилых домов (расположенные вблизи здания, имеющие общее дворовое пространство); -жилой квартал (межуличное пространство где не меньше 50% занято домами и придомовыми территориями); - жилой микрорайон (квартал на 6-20 тыс жителей, в границах которого расположены учреждения и предприятия, обслуживающие жителей микрорайона); -жилой район (межмагистральная территория, рассчитана на 25-80 тыс жителей). Для жилых территорий важна комплексность жилой среды, которая обеспечивается благоустроенной придомовой территорией, в которой имеются места для игр детей, отдыха взрослых, зона для мусорных контейнеров, место для парковки. Жилая среда д.б. безопасной, комфортной. Создание здоровой жилой среды. Критериями здоровой жилой среды явл-ся наличие зеленых насаждений; отсутствие радиации, шума и электромагнитных колебаний; отсутствие вредных веществ в воздухе, воде и почве; достаточная инсоляция (солнечный свет); достаточная озелененность не менее 40% от общей площади жилого помещения. Создание безопасной жилой среды. Автотранспорт является источником физической опасности для человека, поэтому дворовые пространства нужно максимально освободить от транспортных магистралей. Транспортное обслуживание микрорайонов исключает наличие тупиковых подъездов к жилым зданиям, поэтому оформление дворовых пространств происходит виде кольца. Физич. и психологич. безопасность жителей обеспечивается недопущением размещения в жилых дворах нежилых объектов. Организация пешеходных и велосипедных путей. Пешеходные пути создаются для связи основных функциональных зон жилых помещений, обеспечивает свободное и безопасное передвижение детей. Выделяют след. функциональные зоны: -места для отдыха детей; -для отдыха взрослы; -для размешения мусорных контейнеров; -для выгула домашних животных; -для парковки. Создание комфортной жилой среды. Соизмеримой с масштабом человека считается застройка этажностью до 5 этажей. Важное значение имеет облик жилых зданий, наличие элементов благоустройства, МАФ, озеленение. Оборудование и элементы благоустройства. По сроку службы: -долговременные (10-15 лет): дорожные покрытия, деревья; -средний срок эксплуатации (5-10 лет):МАФы; -кратковременные (3-5): мебель и оборудования из дерева.
74. Эксплуатация жилищного фонда - понятие, сущность, структура, цели, задачи, функции и общая концепция эксплуатации. В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.в состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье. В зависимости от формы собственности 1) частный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством). 2) государственный жилищный фонд 3) муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). По целям использования ЖФ: 1) жилищный фонд социального использования - в него входят предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения. 2) специализированный жилищный фонд - разделом 4 ЖК РФ предусмотрена возможность предоставления для проживания отдельным категориям граждан жилых помещений. 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда (частные жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры в ЖСК с выплаченной стоимостью и т.д.). Собственниками выступают юридические или физические лица. 4) жилищный фонд коммерческого использования - жилые помещения, которые входят в данную категорию, используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, могут быть предоставлены гражданам по иным договорам, а также различным лицам во владение и (или) в пользование. Эксплуатация жилищного фонда - процесс осуществления собственниками,владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде города и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий. Жилищный фонд включает: - жилые дома и помещения, расположенные в жилых и нежилых домах, в зданиях специализированного жилищного фонда (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, дома - интернаты для одиноких, престарелых, ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны и другие), независимо от их форм собственности, ведомственной принадлежности; - здания, сооружения и инженерное оборудование, обеспечивающие
функционирование жилищного фонда; - придомовые территории и элементы благоустройства.
Сохранность жилищного фонда - результат действий жителей и обслуживающихорганизаций, обеспечивающих его функционирование в соответствии с действующими нормативами в течение установленного срока эксплуатации.
Техническое обслуживание жилищного фонда - комплекс мероприятий по обеспечению заданных эксплуатационных качеств и технологических параметров жилых зданий и инженерных систем.
Санитарное содержание жилищного фонда - комплекс мероприятий по обеспечению нормативных требований к санитарному состоянию жилых зданий и прилегающихтерриторий.
Цели и задачи эксплуатации 1. Обеспечение безопасности, комфорта и сервиса на объекте. 2. Увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости.3. Обеспечение исправного состояния элементов и систем, соблюдение заданных параметров и режимов работы4. Ежедневная реализация режимов и стандарта эксплуатации.5. Эффективное использование финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации.
Эксплуатация объектов недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных технических, организационных и нормативных мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего периода использования по назначению, и включает в себя материальные, трудовые и финансовые ресурсы.Отметим, что каждая функция состоит из трех основных компонентов.
1. Корпоративная функция. 1) Определение потребностей недвижимости в эксплуатации и сервисе, которое включает в себя: - виды работ;- периодичность выполнения работ;- номенклатуру и количество материалов;- формирование структуры эксплуатации; - формирование штата отдела эксплуатации.
2) Определение методов мониторинга технического состояния, которое включает:- периодичность технических осмотров;- формат отчетов о техническом состоянии;- формирование полугодовых и ежемесячных планов эксплуатации; - формирование полугодовых и ежемесячных бюджетов эксплуатации.
3) Регламентирование взаимодействия с подразделениями, которое включает:- выполнение форс-мажорных потребностей недвижимости в эксплуатации и сервисе;- информирование о сервисе и периодичности;- согласование сроков;- снабжение МЦ.
2. Внутренняя функция..
1) Развитие.- квартальный план развития отдела по трем направлениям;- мероприятия по повышению квалификации.
2) Отчетность.- отчеты о техническом состоянии с принятой периодичностью;- ежемесячные отчеты по реализации плана и бюджета эксплуатации;- квартальный отчет по плану развития отдела.
3) Документооборот.- формирование и стандартизация пакета рабочей документации.
3. Внешняя функция. 1) Кадровое направление.Заключается в обеспечении отдела трудовыми ресурсами.
2) Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг. Включает:- ведение учета потребления коммунальных услуг; - осуществление контроля над выставленными счетами; - сверка соответствия выставляемых счетов фактическому потреблению коммунальных услуг.
3) Представление интересов собственника при взаимодействии с государственными органами контроля и надзора (Энергонадзор, Энергосбыт, ТЭК, СЭС, Пожнадзор и другие).
К первой группе следует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования.
Ко второй группе относятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т. е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда.
К третьей группе (базовый стандарт эксплуатации) относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность работ.
Четвертая группа определяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен в домах государственной и муниципальной собственности. Данный стандарт эксплуатации может быть ориентирован на дома, находящиеся в частной собственности.
75.Мониторинг и критерии качества эксплуатации жилищного фонда. Контроль технического состояния объекта недвижимости - это один из основных элементов в эксплуатации недвижимости. Очень важно предвидеть, как текущее состояние оборудования и других элементов здания может повлиять на будущую эксплуатацию объекта, спрогнозировать, какие неприятности могут возникнуть впоследствии, оценить ситуацию и сделать правильные выводы. Важно, чтобы все действия службы эксплуатации, необходимость которых была выявлена в ходе мониторинга, «вписались» в план мероприятий по эксплуатации. По уровню мониторинг технического состояния можно объединить в три группы, основными моментами в которых являются:- в первой группе: визуальные осмотры специалистов (контроль заданных параметров по штатным приборам);- во второй группе: визуальные осмотры специалистов + автоматизированный удаленный процесс контроля параметров инженерных систем (диспетчерская);- в третьей группе: «интеллектуальное здание». Контроль технического состояния объекта осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований. Эти работы проводятся сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики. Обязательными осмотрами являются полугодовые (сезонные) осмотры, которые приурочены к началу и окончанию отопительного сезона и служат источником информации, на основании которой планируются планово-предупредительные и ремонтные работы. Применяемая методология технических визуальных осмотров называется «точка зрения специалиста». При этом техническое состояние некоторого «элемента» объекта недвижимости фиксируется разными специалистами.
Элементы контроля. Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы:- прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители);- фасад (отделка и конструктивные элементы);- конструкции и покрытия кровли;- элементы внутренней отделки и интерьера;- системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование, заземление, молниезащита);- системы вентиляции и кондиционирования; -противопожарные, охранные, мониторинговые системы;- внутренние телекоммуникационные сети. Результаты технических осмотров и обследований рекомендуется отражать в ежемесячных, квартальных, полугодовых, годовых и внеплановых отчетах. Периодичность осмотров устанавливается в зависимости от технического состояния объекта и принятых программ управления и эксплуатации объекта недвижимости.
Понятие визуального осмотра. Обязательными осмотрами являются полугодовые (сезонные) осмотры, которые приурочены к началу и окончанию отопительного сезона и служат источником информации, на основании которой планируется ППР. Применяемая методология технических визуальных осмотров называется «точка зрения специалистов». При этом тех. состояние некоторого элемента фиксируется разными специалистами. Результатом мониторинга явл-ся отчет о технич. состоянии. Отчет о технич. состоянии явл-ся базовой информацией для разработки плана мероприятий по эксплуатации и технич. обслуживанию объекта недвижимости на опред. период. Технология и методология мониторинга технич. состояния регламентируется соответствующей инструкцией, кот-ая разрабатывается для каждого объекта недвижимости. Инструкция по мониторингу включает:-плановые-ежедневные; -плановые-ежемесячные(с целью выявления и внесения в план тех. работ, которые требуют доп. финансирования); -плановые-полугодовые(при подготовке к сезонной эксплуатации); -внеплановые(при авариях, жалобах); -объекты осмотров; -рекомендации.
76. Основные положения системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда.Техническое обслуживание здания — комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции зданий и объектов представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий и объектов. Эта система должна включать материальные, трудовые и финансовые ресурсы, а также необходимую нормативную и техническую документацию. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации. Сроки проведения реконструкции зданий и объектов должны определяться социальными потребностями и, как правило, совпадать со сроками капитального ремонта. Содержание системы технической эксплуатации, зависит от: — наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда населенного пункта (стандартов жилища); — социально-экономических предпосылок для устойчивого поддержания этих стандартов жилища, т. е. от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации). Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания. Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникших мелких повреждений и неисправностей.. Капитальный ремонт в жилых домах и общественных зданиях заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.. Комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них. Выборочный капитальный ремонт должен производиться в таких жилых и общественных зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные элементы или санитарно-технические устройства в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене.Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых зданий. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
стандарты жилища - группы жилых зданий, классифицированные по совокупности различных показателей, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения, потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа, а также местные особенности; Структура жилищного фонда населенного пункта (стандарты жилища) определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения домов, их потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности.К числу факторов, которые могут быть положены в основу дифференциации нормативной себестоимости текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда, относятся тип жилого дома (материал конструктивных элементов), физический износ зданий и этажность, которые в совокупности учитывают имеющиеся виды благоустройства.
Городской жилищный фонд с учетом типа зданий (материала конструктивных элементов) целесообразно классифицировать по следующим группам:
I группа - здания каменные особокапитальные; фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;
II группа - здания каменные обыкновенные; фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;
III группа - здания каменные облегченные; фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам;
IV группа - здания деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные.
Содержание системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда зависит от перечня, состава и периодичности работ или стандартов эксплуатации.
Стандарты эксплуатации: К первой группе следует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования.
Ко второй группе относятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т. е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда.
К третьей группе (базовый стандарт эксплуатации) относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность работ.
Четвертая группа определяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен в домах государственной и муниципальной собственности. Данный стандарт эксплуатации может быть ориентирован на дома, находящиеся в частной собственности.
