Государственная политика в сфере недвижимости РФ

Целью государственной политики в сфере недвижимости является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости всех форм собственности. В этот период должны быть проведены преобразования в рамках трех основных направлений.

Реформирование правоотношений в сфере земли и иной недвижимости включает:

• разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собственность муниципальных образований земель в их границах, за исключением земель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности;

• законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка;

• передачу прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов;

• законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника). Государственная политика по стимулированию эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка недвижимости предусматривает:

• создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий и обеспечение публичности его сведений;

• проведение территориального зонирования земель, поселений и иных территорий с целью установления разрешенного использования земель и градостроительных регламентов;

• обеспечение условий для проведения землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения, закрепленных за сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами;

• создание экономических условий, стимулирующих объединение земельных долей в земельные участки, находящиеся в собственности или аренде у сельскохозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, с последующим гражданским оборотом исключительно земельных участков;

• организацию эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов, направленного на сохранение и восстановление природных свойств земель.

Для стимулирования инвестиций в развитие недвижимости необходимы:

• упрощение процедур и сокращение сроков получения прав на земельные участки для строительства;

• создание условий для формирования земельных участков как объектов недвижимости путем разработки землеустроительной, градостроительной и иных видов документации;

• развитие конкуренции на рынке услуг по формированию и техническому описанию земельных участков и иной недвижимости;

• развитие ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения земельных участков и других объектов недвижимости.

Приоритетное значение приобретает реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость, которое должно реализовать принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. С этой целью предусматриваются:

• разработка правил и проведение кадастровой оценки земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по принципу наиболее эффективного их использования;

• планомерный переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость, что создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований и позволит обеспечить эффективное использование и развитие недвижимости;

• установление общих принципов расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (и прочно связанные с ними объекты недвижимости в случае единства прав на них), а также правил определения цены земельных участков при их отчуждении, залоге из государственной и муниципальной собственности. Институциональное обеспечение государственной политики в сфере недвижимости предполагает создание правовой «законодательной вертикали» (т.е. вертикальной структуры законодательной власти) и «исполнительной горизонтали» (т.е. распределение функций по регламентации процессов на рынке недвижимости между федеральными, региональными и муниципальными исполнителями).

Следует законодательно зафиксировать две различные функции государства и органов местного самоуправления нарынке недвижимости: публично-правовую – как организаторов этого рынка и частно-правовую – как собственников недвижимости, участников рынка. Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости обеспечивается через процедуры публичных слушаний по вопросам территориального зонирования, посредством саморегулирования деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Для этого необходимы:

• совершенствование государственного регулирования и стратегического планирования развития рынка недвижимости;

• передача функций по распоряжению объектами в одно ведомство, представляющее государство или муниципальное образование как собственника;

• совершенствование системы государственных и муниципальных служб (учреждений), развивающих инфраструктуру рынка недвижимости;

• создание на местном уровне муниципальных служб, выполняющих функции по планированию использования земель и их территориальному зонированию, оценке и налогообложению объектов недвижимости на базе ее рыночной стоимости;

• отделение от государственных и муниципальных функций развития рынка услуг по проведению землеустройства, формированию и техническому описанию объектов недвижимости;

• передача части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риелтеров, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям.

Формирование системы Государственного кадастрового учета объектов недвижимости (см. п. 14.4).

Совершенствование системы Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. гл. 16).

Развитие системы ипотечного кредитования – одной из ключевых задач развития рынка недвижимости, направленной на привлечение инвестиций в реальный сектор экономики, создание необходимых условий для развития жилищного строительства и обеспечения населения жильем (см. п. 5.2-5.3).

Совершенствование института профессиональной оценки недвижимого имущества – неотъемлемой части цивилизованного рынка недвижимости (см. п. 19.1-19.2).

Основными направлениями деятельности по формированию института профессиональной оценки недвижимого имущества являются:

• определение механизмов государственного регулирования оценочной деятельности;

• выработка стандартов оценки;

• определение порядка и методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения;

• развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений России.

Подготовка кадров в сфере недвижимости:

• формирование в государстве системы профессионального обучения специалистов на базе высших и средних специальных учебных заведений;

• развитие системы повышения квалификации специалистов;

• участие в международных и общероссийских образовательных программах по подготовке специалистов в сфере недвижимости.

Одно из основных направлений государственной политики развития рынка недвижимости – поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена на:

• создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;

• создание профессиональных стандартов деятельности, единого информационного пространства, системы профессионального образования;

• защиту интересов всех участников рынка недвижимости.

Государственные органы и профессиональные объединения участников рынка недвижимости разрабатывают согласованную стратегию развития цивилизованного рынка недвижимости в стране.