Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс оценки включал в себя следующие шаги:

- интервью с руководителями и собственниками оцениваемого объектов

- исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и других схожих по условиям районах г. Москвы и Московской области;

- подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповышающих факторов и их удельный вес в общей величине стоимости;

- определение восстановительной стоимости объектов;

- исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание объектов;

- осуществление расчетов для определения величины рыночной стоимости различными подходами;

- анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;

- выработка заключения о рыночной стоимости объектов;

- подготовка отчета об оценке.

Выбор подходов и методов оценки.

В большинстве случаев оценка проводится с использованием всех трех подходов. Это позволяет определить стоимость объекта оценки тремя различными путями, каждый из которых имеет свои ограничения в конкретном использовании.

При выборе учитываются следующие факторы: цель оценки, вид оцениваемой стоимости, надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта оценки, так и общего характера.

Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов.

Затратный подход

Применение затратного подхода обусловлено тем, что имеется информация о конструктивном исполнении предъявленного к оценке здания; стоимости строительства аналогичных объектов в базисных ценах 1969 г., изменении стоимости строительства с базисного периода по дату оценки. Кроме того, объект доступен для осмотра, что позволяет определить величину его физического старения. Таким образом, имеются все предпосылки для применения метода определения стоимости замещения в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.