2015-05-06
356
3.3.2. Когда данные недостаточны, применимость подхода, основанного на сравнении продаж, может быть ограничена. Недостаточное исследование, проведенное Оценщиком, тем не менее не может являться оправданием для исключения этого подхода там, где данные имеются в наличии или их можно удовлетворительно разработать. (См. Раздел 6.7 МСО-3 и его пункты по поводу рассмотрения исследования рынка, верификации данных, процедуры корректировки и согласования показателей.)
3.3.3. После того как данные по продажам будут собраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения. Единицы сравнения используют две составные части, для того чтобы определить некий множитель (например, цену в расчете на единицу измерения или отношение, например, получаемое делением продажной цены имущества на его чистый доход, т.е. мультипликатор чистого дохода или число лет, за которое окупается покупка), который отражает точные различия между объектами имущества. Единицы сравнения, которые покупатели и продавцы на данном рынке используют при принятии своих решений о покупке и продаже, приобретают особую значимость, и им может придаваться больший вес.
3.3.4. Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям цен, уплачиваемых за недвижимость, являются элементы сравнения. При подходе на основе сравнения продаж они имеют решающее значение.
3.3.5. Чтобы провести непосредственные сравнения между имуществом, являющимся предметом сравниваемой продажи, и оцениваемым имуществом, Оценщик должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Корректировки могут сузить различия между каждым сравниваемым имуществом и оцениваемым имуществом. Для анализа различий и расчета корректировок Оценщики применяют количественные и/или качественные методы.
3.4. Подход на основе капитализации дохода (или доходный подход) может применяться как в случае заданий по установлению Рыночной стоимости, так и при других типах оценки. Однако для применения Рыночной стоимости необходимо разработать и проанализировать подходящую рыночную информацию. Этот круг задач существенно отличается от разработки субъективной информации для конкретного собственника или отражения точки зрения конкретного аналитика или Инвестора.
3.4.1. Подход на основе капитализации дохода базируется на тех же принципах, которые применяются к другим подходам к оценке. В частности, он исходит из Принципа предвидения, который рассматривает стоимость как создаваемую ожиданием будущих выгод (потоков доходов). Капитализация дохода использует процессы, которые рассматривают приведенную стоимость предвидимых будущих выгод в форме доходов.
3.4.2. Как и при других подходах, подход на основе капитализации доходов можно надежно использовать только тогда, когда имеются необходимые сопоставимые данные. Когда такой информации нет в наличии, данный подход можно использовать для общего анализа, но не для цели прямого рыночного сравнения. Подход на основе капитализации дохода особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и продаются исходя из их способности приносить доходы и характеристик в ситуациях, когда существуют рыночные свидетельства для поддержки различных элементов, включенных в анализ. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.
3.4.3. Исследование рынка имеет значение для подхода, основанного на капитализации дохода с ряда точек зрения. Помимо обеспечения специфических данных, которые будут обрабатываться, исследование рынка также дает информацию качественного характера для определения сопоставимости и для облегчения взвешивания применимости результатов анализа. Таким образом, этот подход не просто количественный или математический, он требует и качественных оценок.
3.4.4. После того как завершено надлежащее исследование рынка и разработаны сопоставимые данные, Оценщики проводят анализ отчета о доходах и расходах, представленного по рассматриваемому имуществу. Этот шаг включает изучение доходов и расходов по рассматриваемому имуществу за прошлые периоды, а также по конкурирующим объектам имущества, для которых имеются данные. Затем составляется реконструированный отчет о деятельности, который отражает ожидания рынка, устраняет особые предпочтения конкретного собственника и обеспечивает формат, облегчающий дальнейший анализ. Целью этого шага является оценочный расчет дохода, который может принести имущество и который будет капитализироваться в показатель стоимости. Эта расчетная величина может отражать доход и расходы только для одного года или для ряда лет (см. также п. 6.12).
3.4.5. В соответствии с порядком определения потока дохода (основанного на реконструированном отчете о деятельности) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения индикатора стоимости. Прямая капитализация применяется в основном на сформировавшихся рынках. Капитализация дохода принимает в расчет стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Метод, называемый анализ дисконтированного денежного потока (ДДП), ‑ представляет собой очень известный пример капитализации дохода (См. Руководство 9). Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета Рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.
В отдельных государствах при составлении реконструированного отчета о деятельности необходимо основываться на допущении о том, что имущество управляется компетентным менеджментом или средним эффективным оператором рынка.
4. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
5. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
6. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
7. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
8. Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
9. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
10. Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.
Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса к недвижимому имуществу относится - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
