2015-05-06
399
Приводятся и анализируются основные показатели, характеризующие экономику и социальное положение населения в г.Москве, где расположен Объект оценки:
- индекс промышленного производства, объёмы производства промышленной продукции;
- объёмы строительных работ, в т.ч. по строительству жилых помещений;
- оборот розничной торговли;
- грузооборот;
- номинальная и реальная заработная плата одного работника;
- стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину;
- индекс потребительских цен на товары и услуги;
- демографическая ситуация;
- природные и климатические условия;
- предпочтительный тип жилой недвижимости;
- транспортные коммуникации и перспективы их развития;
- социальная инфраструктура;
- производственная инфраструктура;
- экологическое состояние региона;
- социальная репутация и криминогенная обстановка.
Результатом проведенного анализа является определение тенденций изменения основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на динамику изменения экономической ситуации и экономического местоположения Объекта оценки. Определяются показатели, с которыми в наибольшей степени коррелируется стоимость жилой недвижимости и прогнозы её изменения.
Объект оценки находится в Москве.
Индекс промышленного производства в Москве. За период январь-сентябрь 2009 года индекс промышленного производства в Москве составил 74,31%, по отношению к соответствующему периоду 2008 года. В сентябре 2009 года индекс составил 87,81%. Индекс промышленного производства Москвы в ближайшие годы достигнет 90%, если удастся нейтрализовать негативные последствия спада промышленного производства конца 2008 и 2009 годов в городе,с принятием комплексной программы промышленной деятельности в Москве на 2010-2012 годы. Целью программы является сохранение развития кадрового и производственно-технологического потенциала промышленности города. На первом этапе реализации программы планируется обеспечить условия для нейтрализации негативных последствий спада промышленного производства конца 2008 и 2009 годов, на втором этапе программы планируется ускорить развитие инновационно активных организаций промышленности в сфере высокотехнологичных производств, а также импортозамещающей продукции для городского хозяйства и населения[9].
Рынок недвижимости в Москве начал переживать торможение еще до кризиса, а в 2008-2009 годы переживал наиболее тяжелые времена. В июле 2010 по мнению московских властей рынок начал оживать: растет спрос на жилье, и многие инвесторы возвращаются к реализации замороженных проектов. С декабря 2009 года по май 2010 год стоимость строительства в Москве увеличилась на 0,8 %, притом что в прошлом году было отмечено 5%-ное снижение. Согласно прогнозу Минэкономразвития на 2010 год, ожидается рост стоимости строительства на 1,7 %[10].
Оборот розничной торговли в Москве в январе-мае 2010 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, вырос на 4% и приблизился к докризисному уровню. Индекс выпуска продукции по базовым экономическим видам в первом квартале 2010 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, вырос на 1%. Между тем, объем промышленного производства упал. Правда, если за первые пять месяцев прошлого года падение составило 27,6%, то за аналогичный период этого года - только 5,1%[11].
Заработная плата работников в Москве. Размер минимальной заработной платы в Москве с 1 января 2010 года - 9500 рублей, с 1 мая 2010 года - 10000 рублей. В 2008 году в Москве среднемесячные денежные доходы на душу населения — 27 898 руб. Уровень доходов москвичей, по сравнению с 2007 годом, вырос на 20%. За два последних года доходы москвичей выросли в 2 раза, так как в 2004 году средняя зарплата, по данным Мосгорстата, составляла 14 791 руб. Больше всего в Москве зарабатывают в финансовой сфере: сотрудники кредитных учреждений, банковские эксперты и аналитики, чей средний ежемесячный доход — 46 158 руб; московские чиновники ежемесячно получают в среднем — 34 300 руб., в сфере компьютерных технологий, связи, телекоммуникационных услуг, средняя зарплата — 27 808 руб., в торговле, как оптовой, так и розничной, средний уровень зарплат — 25 332 руб. в месяц., на предприятиях обрабатывающей промышленности — 17 970 руб. в месяц, строители зарабатывают в месяц 19 801 руб., меньше всего зарабатывают: школьные учителя — 12 892 руб., врачи и социальные работники — 16 504 руб., научные сотрудники — 15 199 руб. в месяц[12].
Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину, в Москве в августе снизилась на 0,4 процента, а за 8 месяцев 2010 года - повысилась на 10,6 процента - до величины 2695,1 рубля[13].
Индекс потребительских цен в Москве. По данным Росстата за период со 2 по 8 ноября 2010г. индекс потребительских цен в Москве составил 100,2%, с начала месяца - 100,2%, с начала года - 107,0% (в ноябре 2009г.: с начала месяца - 100,1%, с начала года - 108,2%, в целом за месяц - 100,3%)[14].
Демографическая обстановка в Москве. В первом квартале 2010 года в Москве продолжился рост рождаемости. Родилось на 2334 ребенка больше, чем за аналогичный период 2009 года. Несмотря на то, что начало года отметилось снижением числа зарегистрированных браков, уменьшилось и число разводов. За это же время усыновили 339 детей, что на 35 больше, чем годом ранее. 1847 москвичей сменили свои имена[15].
Природные и климатические условия. Климат в Москве изменился. Среднегодовая температура воздуха в Москве за последние девять лет выросла на 6,7 градусов. Если раньше были более или менее выраженные сезоны - весенний, летний, осенний, зимний, то сейчас зимой может быть +3, потом 0, а затем -20, отмечают эксперты[16].
Транспортная система Москвы обеспечивает бесперебойную жизнедеятельность города, транспортные потребности городского хозяйства и социальной сферы. Продолжается развитие магистральных систем, особое внимание уделяляется экологическим аспектам, адаптации транспорта к нуждам инвалидов, расширению социального пакета работающих в отрасли, сохранению рабочих мест и повышению профессиональной квалификации персонала.
Экологическое состояние. Москва – один из крупнейших промышленных центров России, предприятия Москвы дают 5,6% объема промышленной продукции всей страны, ее вклад в валовой национальный продукт
составляет 13,8%. Такой объем производства не может не накладывать отпечаток на экологическое состояние территории города. Прежде всего, это сказывается на состоянии воздушного бассейна, ведь по объему выбросов загрязняющих веществ в атмосферу Москва занимает 11 место среди городов России, “опережая” по этому показателю многие промышленные центры.
Инфраструктура Москвы. За последнее десятилетие Москва стремительно меняет свой облик, превращаясь в уникальный по степени насыщенности и разнообразию административной, научно-культурной и промышленно-транспортной инфраструктуры мегаполис. Сейчас на ее территории, занимающей свыше 1000 квадратных километров, проживает более 10 млн.человек. Около 300000 предприятий и учреждений (в том числе около 2 800 крупных заводов и фабрик), 16 ТЭЦ и 4 ГРЭС, разветвленная сеть автобусных, трамвайных и троллейбусных линий, 3 млн. автомобилей - все это оказывает большое влияние на условия жизни населения и формирование экологической обстановки.
Объект оценки расположен в районе «Северное Медведково». Квартиры в районе Москвы «Северное Медведково» - это недвижимость, где наблюдается строгое деление на жилую и промышленную зоны. Практически все старые постройки снесены, идет строительство новых современных многоэтажных домов.
Покупка квартир в Медведково выгодна, поскольку район обладает хорошей инфраструктурой. Транспортное сообщение организовано с помощью наземного транспорта и метрополитена и считается достаточно благоприятным. На севере район ограничен МКАД, что значительно помогает облегчить транспортную развязку.
Социальная инфраструктура соответствует условиям благоустроенной комфортной жизни в районе. Это поликлиники и аптеки, пять ресторанов, большое количество маленьких кафе, продуктовые и непродовольственные магазины, кинотеатр «Ладога», общеобразовательные школы, некоторые из которых предлагают программы с углубленным изучением профильных предметов. Досуговые организации и учреждения для детей и подростков – центр творчества и туризма, школа картинга, музыкальная школа и школа искусств.
По рейтингу криминогенной обстановки в районах Москвы (от наиболее опасных к спокойным), составленому по данным Управления информации столичного ГУВД, «Северное Медведково» находится на 38 месте[17].
