2015-05-06
1063
Для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату оценки были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов.
Сравнительный подход наиболее точно отражает стоимость имущества с точки зрения соотношения спроса и предложения на рынке. При оценке рыночной стоимости имущества для целей купли продажи этот подход, как правило, дает наиболее объективную информацию о рыночной стоимости. Однако его достоверность снижается при малом объеме ценовой информации об аналогичных объектах. Следует отметить, что предложение аналогичных объектов на рынке Тулы достаточно объемное.
Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт. Однако его достоверность существенно снижается тем, что он основан на использовании прогнозных данных, определенных на длительный период времени.
Затратный подход наиболее достоверно отражает стоимость недавно построенных объектов недвижимости, но не учитывает влияние на итоговую стоимость факторов рынка недвижимости и перспектив их доходного использования.
На основании вышеизложенного, оценщики пришли к выводу о распределении методов по значимости для определения итоговой рыночной стоимости объекта оценки следующим образом: затратному подходу – 0,1, доходному подходу – 0,2, сравнительному подходу – 0,7.
Окончательная рыночная стоимость объектов оценки определяется по формуле:
Cсогл. = Cзатр.*Дзатр. + Cдох.*Ддох. + Cср.*Дср.,
где Сдох., Сср., Сзатр. - рыночные стоимости, рассчитанные соответственно доходным подходом, сравнительным подходом, и затратным подходом к оценке руб.; Ддох., Дср., Дзатр. - соответственно, значимость этих подходов.
Таблица 30 - Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки
| Показатель | Объект оценки |
| Стоимость по затратному подходу, руб. без НДС | 22 530 000 |
| Удельный вес затратного подхода | 0,10 |
| Стоимость по доходному подходу, руб. без НДС | 33 770 000 |
| Удельный вес доходного подхода | 0,20 |
| Стоимость по сравнительному подходу, руб. без НДС | 43 350 000 |
| Удельный вес сравнительного подхода | 0,70 |
| Согласованная рыночная стоимость, руб. без НДС | 39 352 000 |
| Итоговая рыночная стоимость без НДС с округлением, руб. | 39 350 000 |
Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества – нежилого здания, принадлежащего ООО «Трейд ОЛЛ», расположенного по адресу Тульская область, г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, 18, по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет: 39350000 (Тридцать девять миллионов триста пятьдесят тысяч) руб. без учета НДС.
